Portugal atinge nível de Espanha. Investimento em hotelaria bateu os 469 milhões no primeiro semestre

O setor hoteleiro nacional está em alta, principalmente em Lisboa e no segmento alto e de luxo. Contudo, a Cushman & Wakefield estima que, no futuro, o foco seja o Porto.

O setor hoteleiro nacional está a evoluir a passos largos e já chegou ao nível dos nuestros hermanos. As conclusões são de um estudo da Cushman & Wakefield (C&W), que adianta que o investimento em hotéis em Portugal bateu os 469 milhões de euros no primeiro semestre, um número considerado “inédito”. Para o futuro, as previsões apontam para um aumento de interesse pelo Porto, deixando o foco de ser Lisboa.

Portugal tem estado a observar um aumento no investimento hoteleiro, contrariamente a Espanha, onde este setor começa a mostrar sinais de arrefecimento. No ano passado, os espanhóis viram o investimento na hotelaria cair 18,7% face ao ano anterior, voltando este indicador a abrandar no primeiro semestre, conclui o estudo “Hotel Investment in the Iberian Peninsula: Expansion & Evolution – What’s Next?”.

Neste período, as transações de imobiliário hoteleiro em Espanha totalizaram os 461 milhões de euros, menos 46% face aos 850 milhões transacionados na mesma altura do ano passado. E foi aqui que Portugal conseguiu brilhar.

A nível nacional, no primeiro semestre, o investimento no setor hoteleiro bateu os 469 milhões de euros, um aumento de quatro vezes face aos 111 milhões investidos no mesmo período do ano passado. Estes números projetam “o mercado nacional para uma dimensão equivalente à do espanhol”, refere a C&W.

Para a consultora, “este é um marco especialmente importante”, principalmente “tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%“, movimentando apenas 1,2 mil milhões do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os 16,8 mil milhões gerados em Espanha.

Valor médio por quarto já supera o de Espanha

Embora em termos de investimento acumulado, seja Espanha a levar a melhor, a verdade é que Portugal “regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos dez anos”, refere o estudo da consultora. No ano passado, esse número alcançou os 338 mil de euros em território nacional, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais do que os 140 mil observados em Espanha.

Mas no primeiro semestre, período de análise do estudo, essa diferença foi ainda mais acentuada. Os 355 mil euros investidos, em média, por quarto transacionado em Portugal comparam com os 114 mil euros investidos em Espanha, ou seja, três vezes mais. “O facto de as transações ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto”, diz a C&W.

A consulta acrescenta ainda que este valor foi também “fortemente influenciado” pelos 445 mil euros por quarto registados na transação do portfólio de hotéis entre a MINT e a Invesco, operação que totalizou 313 milhões de euros e incluiu duas unidades Tivoli e uma NH.

Esta operação representou uma grande fatia do volume transacionado nos primeiros seis meses do ano e, por isso, vem comprovar a tendência de redução do número de negócios desde o ano passado: em Portugal de 14 (em 2017) para seis (em 2018), assim como em Espanha, de 138 para 116. “Tal deve-se à diminuição do stock de propriedades disponíveis para investimento, já que o interesse dos investidores se mantém em alta, com o peso dos players internacionais a aumentar para 77% do total investido na Ibéria em 2018″, refere o estudo.

Investidores estarão menos focados em Lisboa e mais no Porto

Devido ao número limitado de hotéis com marca internacional em Portugal — que contabilizam apenas 38% da oferta total –, que estão, sobretudo, em Lisboa e no Porto e dentro de segmento alto e/ou luxo, os investidores estão um pouco limitados. Assim, os investidores acabam por focar-se em localizações e ativos prime, sendo que 73% dos ativos transacionados nos últimos cinco anos são de segmento alto e/ou luxo e estão localizados nas duas principais cidades do país.

É por isso que, comparando com o mercado espanhol, Portugal deverá começar a adotar a tendência que já se observa em Espanha. No país vizinho, considerado um “mercado mais maduro”, há um “maior stock de hotéis com marca em todas a categorias” e o setor hoteleiro está a expandir-se “para cidades secundárias e terciárias”, refere o estudo.

Assim, em Espanha, há mais transações fora das localizações prime e/ou nos segmentos mais baixos. Nos últimos cinco anos, 65,7% do volume transacionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e as categorias dos hotéis nos segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume total do país.

A C&W estima, assim, que “atendendo às fases de maturidade de ambos os mercados, à limitação no stock de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico”, os investidores vão focar-se “cada vez mais em ativos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto”.

Para o futuro, o estudo prevê “um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha” e antecipa um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021 na Península Ibérica, “apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao Brexit“. O interesse dos investidores internacionais pelo mercado hoteleiro português e espanhol “deverá manter-se em alta, com yields em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de ativos”.

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