Imobiliário espera ano recorde, mas antecipa descida de preços no mercado comercial

Já se contam 1.656 milhões de euros investidos em imobiliário nacional e, até dezembro, esse número deverá subir para cerca de 3.400 milhões. As projeções são da consultora Cushman & Wakefield, que nota que o ano “está a correr muito bem”, embora encare com “receio” e “cautela” o próximo ano. Isto porque o arrefecimento que já se sente no resto da Europa não tardará a chegar a Portugal e, com isso, virá um abrandamento do investimento em imobiliário comercial e uma descida dos preços.

“Este é um momento muito estranho. O ano está a correr muito bem, mas estamos com receio do que aí vem. 2022 está com números muito interessantes, mas encaramos o próximo ano com mais cautela“, disse Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield em Portugal, na apresentação do Marketbeat de Outono, esta terça-feira.

Os 1.656 milhões de euros investidos no primeiro semestre representam já um aumento de 27% face a 2021. Desde montante, 74% é proveniente de investidores estrangeiros e 34% (607 milhões de euros) foi canalizado para o mercado de escritórios.

“Há uma espécie de esquizofrenia entre o que aconteceu até agora – sobretudo em Portugal, porque temos estado melhor que outros mercados europeus – e o que se espera em termos de atividade e preços”, diz o responsável da consultora imobiliária.

Eric van Leuven nota como Portugal é um mercado “altamente dependente do investimento estrangeiro” e que, “por mais que Portugal esteja na boca do mundo, os fundos internacionais são, em primeiro lugar, influenciados pelo que se está a passar no seu mercado doméstico“. “E isso afeta a forma como olham para oportunidades noutros mercados”, explica.

Nesse sentido, a Cushman antecipa uma “descompressão nas yields” no mercado comercial. “As yields vão subir e os preços vão descer”, diz Eric van Leuven. “Nos próximos dois ou três trimestres esperamos algum abrandamento da atividade e uma redução do preço”, afirma o responsável, referindo que, até ao final de 2022, as yields deverão subir cerca de 0,25%, o que poderá levar a uma redução dos preços na casa dos 6%, esperando-se o mesmo para 2023.

Cushman prevê “aumento do desequilíbrio” do mercado residencial

2022 será um ano recorde para o mercado de escritórios. No final do terceiro trimestre contavam-se quase 250 mil metros quadrados de taxa de absorção na Grande Lisboa, um aumento de 200% face ao mesmo período de 2021. Quanto à oferta futura, 73% já está ocupada e só uma pequena parte virá, efetivamente, para o mercado. Assim, não haverá um aumento significativo de oferta nos próximos tempos.

À semelhança da capital, também no Grande Porto o setor de escritórios registou entre janeiro e setembro um aumento expressivo da procura (+34%) quando comparando com o período homólogo, num volume de ocupação de 45.200 metros quadrados.

No retalho, 2022 também foi um ano bastante positivo. O aumento do volume de vendas foi, contrariamente ao normal, impulsionado pelo setor não alimentar. Para 2023 espera-se um acréscimo de cerca de 70 mil metros quadrados na oferta, sobretudo devido a expansões, a conjuntos comerciais já existentes e ao acréscimo da oferta de retail parks.

No mercado logístico, a absorção foi inferior à registada em 2021, mas “não por falta de interesse”, diz Eric van Leuven. “Sim por falta de oferta”, explica. A área média transacionada subiu para quase 8.000 metros quadrados e a procura sente-se, sobretudo, em Lisboa e no Porto. “O aumento dos custos de construção e a falta de espaços de qualidade pode levar a revisões em alta das rendas”, nota o responsável.

No que toca à hotelaria, foram inaugurados 35 hotéis, num total de 2.080 quartos. Há 115 novos projetos para o futuro, o equivalente a mais dez mil quartos nos próximos três anos.

Já no mercado residencial, o estudo da Cushman evidencia o problema na falta de oferta para a classe média. Contudo, nota que começam a surgir projetos, sobretudo na periferia de Lisboa. Nos próximos meses, o segmento residencial deverá ser marcado pela contínua entrada no mercado de produto mais direcionado às classes média-alta e alta e pela cada vez maior dificuldade de desenvolvimento de produto para o segmento médio e médio baixo. Assim, prevê-se o aumento do desequilíbrio do mercado, agravando-se a falta generalizada de oferta de habitação.