Que crédito da casa escolher? Estas quatro dicas ajudam a decidir

Numa altura em que a concessão de empréstimos para a compra de habitação continua a acelerar, nunca é demais alertar para os cuidados que devem ser tidos em conta na escolha da melhor opção. A comparação das diferentes propostas é um dos elementos chave para conseguir atingir esse objetivo.

Consciente disso mesmo, o Banco de Portugal publicou no seu site, bem como no Portal do Cliente Bancário, um conjunto de quatro dicas que permitem fazer a melhor comparação entre as propostas de crédito à habitação dos diferentes bancos.

É que, por exemplo, escolher o crédito com o spread mais baixo nem sempre resulta na solução mais rentável para o consumidor. Há outros critérios que devem ser tidos em conta nessa análise. Conheça abaixo quatro dos principais critérios que devem ser considerados.

1. Ir além do spread baixo

Os últimos tempos têm sido marcados por várias revisões em baixa dos spreads mínimos que os bancos se dispõem a cobrar para concederem crédito à habitação. Apesar de esta tendência ser favorável a quem pretende contratar um empréstimo, escolher a proposta com o spread mais baixo pode não ser necessariamente a mais em conta.

“É preciso ponderar outros elementos do custo do crédito“, frisa a entidade liderada por Carlos Costa. Neste contexto, refere a necessidade de comparar sempre a TAEG – a taxa anual de encargos efetiva global – e o MTIC – o montante total imputado ao consumidor – das propostas de crédito.

"Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo.”

“Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo”, explica o Banco de Portugal.

A TAEG e o MTIC são indicadores que têm em conta todos os custos do crédito. Têm em conta não só os juros, como também os encargos com comissões, impostos, seguros exigidos e outro tipo de encargos associados ao empréstimo.

No que respeita à TAEG, esta inclui todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo. Já o MTIC representa o montante total que o cliente irá pagar durante a vigência do contrato.

Esse cálculo é feito com base na informação disponível na altura da contratação do crédito, pelo que pode não corresponder exatamente ao valor finalmente apurado, já que este depende da evolução da taxa de juro e das comissões associadas ao reembolso do empréstimo, por exemplo.

2. Subscrever outros produtos? Veja se tem vantagens

Conseguir um spread baixo no crédito da casa depende muitas vezes da aquisição ou contratação de outros produtos. São as chamadas “vendas associadas facultativas”. Aliás, na generalidade das situações, o spread mínimo divulgado pelos bancos só é possível de conseguir através do cumprimento de alguns critérios dos quais fazem parte também a subscrição de outros produtos.

Mas é preciso ter em conta que a adesão a esses produtos também pode acarretar custos. Esses produtos são, por exemplo, cartões de débito ou de crédito.

O Banco de Portugal diz ainda que, se durante a vigência do crédito, se o cliente pretender desistir dos produtos que adquiriu poderá ver o respetivo spread aumentar. Isto porque é acrescentado o “prémio” que lhe tinha sido atribuído pela adesão ao produto. No entanto, a instituição financeira apenas dispõe do prazo de um ano, após essa desistência, para aumentar o spread da casa com esse fundamento, alerta o regulador da banca.

Tendo em conta todos esses elementos, o Banco de Portugal aconselha os consumidores a informarem-se junto da instituição de crédito sobre “os benefícios e os custos da aquisição conjunta de outros produtos financeiros em conjunto com o contrato de crédito”, bem como “do impacto, no custo do crédito, da desistência de parte ou da totalidade destes produtos durante o prazo do empréstimo”.

3. Mais tempo… mais dinheiro

Conseguir a prestação da casa mais baixa possível é o desejo de muitos, mas concretizá-lo à custa de um prazo mais alargado do empréstimo habitualmente resulta num custo global mais alto.

Assumindo o exemplo de um crédito de 100 mil euros com uma taxa de juro de 1,5% por um prazo de 30 anos, a prestação mensal é de 345 euros, sendo o custo total de 124.843 euros. Caso o prazo seja de 40 anos, o mesmo empréstimo terá associada uma prestação mais baixa — 277 euros mensais –, mas com um custo global de 133.642 euros. Ou seja, quase mais nove mil euros a mais.

“Quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros por esse crédito”, explica o Banco de Portugal.

Qual será assim o prazo mais conveniente para pagar o empréstimo? Segundo o Banco de Portugal, depende da preferência do consumidor, mas aconselha a que seja pedido ao banco que apresente o impacto de diferentes prazos no valor da prestação mensal e no montante total de juros e outros custos que terá de pagar pelo empréstimo. “Analise as várias simulações antes de tomar a sua decisão”, recomenda a entidade liderada por Carlos Costa.

4. Taxa de juro variável, fixa ou mista?

Fixar a taxa do crédito ou acompanhar as flutuações ditadas pelo mercado? Esta é uma das questões que quem pretende comprar casa a crédito deve ponderar antes de contratar um empréstimo com esse fim.

“Num crédito de taxa de juro fixa, o valor da prestação é sempre o mesmo ao longo do empréstimo, o que permite conhecer os encargos com o empréstimo”, diz o Banco de Portugal para explicar as vantagens associadas à escolha de um empréstimo com estas características. Mas “não há bela sem senão”, como diz a sabedoria popular. Como o cliente não está exposto ao risco de flutuações da taxa de juro, a taxa de juro fixa é normalmente estipulada no início do empréstimo num valor superior à praticada num empréstimo idêntico a taxa de juro variável.

No caso dos empréstimos a taxa variável, a taxa de juro varia ao longo do prazo do empréstimo. “Como a taxa de juro é a soma do indexante e do spread, as alterações do indexante (por exemplo, a Euribor) têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo”, explica o Banco de Portugal.

Já nos empréstimos a taxa de juro mista, o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.

No caso das taxas variáveis, e caso pretenda fazer uma amortização antecipada de parte do capital em dívida, só terá de pagar uma penalização de 0,5% do valor a abater. Já no caso das taxas fixas as condições são menos favoráveis. Em vez de 0,5%, terá de pagar uma penalização de 2%.