Os ganhos gerados com a venda de um imóvel desafeto ao negócio de Alojamento Local (AL) e reinvestidos na amortização do crédito para habitação própria e permanente nem sempre está livre de IRS.

Nos três anos seguintes à passagem do prédio para a esfera particular do proprietário, o direito à isenção é suspenso, porque o Fisco considera o valor da alienação não como uma mais-valia (categoria G), que pode ficar livre de tributação se aplicada para abater ao empréstimo da casa, mas como rendimento comercial e/ou empresarial (categoria B), segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada, no final da semana passada, no Portal das Finanças.

A orientação das Finanças surge na sequência de um pedido de esclarecimentos por parte de um contribuinte que, em maio de 2022, transferiu o imóvel em causa para o património particular, tendo registado esse facto no anexo B da declaração de IRS, relativo a rendimentos de trabalho independente, e indicado que não optava pelo regime de apuramento de mais-valias decorrentes da afetação de imóveis.

O mesmo proprietário pretendeu saber se poderia usufruir da isenção em IRS, prevista no pacote Mais Habitação, se o lucro da venda do prédio, ocorrida até 31 de dezembro de 2024, fosse aplicado na amortização do seu crédito para habitação própria e permanente.

A AT começa por explicar que se o imóvel “já não estiver afeto à atividade empresarial e profissional (uma vez, que, entretanto, foi transferido para o património particular)”, como foi o caso, “a mais-valia é enquadrada na categoria G”. No entanto, e “caso a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular do sujeito passivo, os ganhos obtidos são tributados de acordo com as regras da categoria B” relativa a trabalho independente, lê-se na ficha doutrinária assinada pela subdiretora-geral para a área de gestão tributária em impostos sobre rendimentos, Maria Helena Pegado Martins.

“Ou seja, embora a mais-valia seja qualificada como obtida no âmbito da categoria G, para efeitos da respetiva tributação são aplicáveis as regras de tributação da categoria B”, salienta a AT. Isto significa que os valores gerados com a venda do imóvel, nos três anos seguintes à passagem para esfera particular do contribuinte, são encarados pelo Fisco como rendimentos de trabalho e não como mais-valias pelo que não podem beneficiar da isenção prevista no caso da amortização de crédito para habitação própria e permanente.

“Os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis que tenham estado afetos à atividade empresarial e profissional do sujeito passivo são tributados de acordo com as regras da categoria B, caso a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a tran​sferência para o património particular do sujeito passivo“, de acordo com o n.º 16 do artigo 10.º do Código do IRS (CIRS).

Esta regra — em vigor desde 2021 –, que “determina a sua tributação de acordo com as regras da categoria B, mais gravosas”, é “de cariz manifestamente antiabuso”, uma vez que pretende “evitar as transferências de um imóvel da atividade para a esfera pessoal, com o único objetivo de serem tributadas apenas 50% das mais-valias geradas” aquando da venda do imóvel, justifica a Autoridade Tributária na mesma norma.

Ou seja, pelo regime simplificado da categoria B, de rendimentos empresariais e comerciais, o ganho gerado com a venda do imóvel é tributado em 95%, enquanto que se se considerasse o produto da alienação uma mais-valia (categoria G) o contribuinte só teria de pagar de imposto 50% do lucro obtido.

É certo que o pacote Mais Habitação passou a excluir de tributação em IRS “os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar”, desde que verificadas, cumulativamente, várias condições, escreve a AT.

Mas “a exclusão de tributação em causa aplica-se apenas às mais-valias relativas a alienação onerosa de imóveis, ou seja, às mais-valias tributadas no âmbito da categoria G”, indica as Finanças. Como, nos três anos seguintes à afetação do imóvel para a esfera privada do contribuinte, os ganhos da venda têm de ser registado como rendimentos de categoria B, isto é, como rendimentos empresariais, não é possível beneficiar da isenção prevista pelo Mais Habitação.

Por outro lado, este benefício de abater as mais-valias da alienação de prédios que não são habitação própria e permanente ao crédito da casa só se aplica às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Na situação exposta à AT, a contribuinte só poderia usufruir do benefício três anos depois da afetação do imóvel para a sua esfera privada, isto é, só após maio de 2025, data que já está fora do regime previsto no Mais Habitação.

“Caso a requerente proceda à alienação do imóvel em questão até 31/12/2024, os ganhos obtidos serão tributados de acordo com as regras da categoria B. E o benefício do regime de exclusão de tributação”, previsto no Mais Habitação, “aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 que se enquadrem no âmbito das regras de tributação da categoria G. Pelo que, não se considera aplicável essa exclusão de tributação se alienar o imóvel até 31/12/2024″, conclui a AT.