O Governo quer tornar mais barato construir, reabilitar e colocar casas no mercado a preços “moderados”, ao mesmo tempo que desincentiva a compra especulativa por não residentes.

Para isso, aprovou uma Proposta de Lei no Conselho de Ministros de 28 de novembro, que deu entrada para discussão e aprovação na Assembleia da República esta terça-feira que mexe em quatro impostos (IVA, IRS, IRC e IMT), cria contratos de investimento para arrendamento (CIA) de longo prazo, estipula um novo regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) e um regime de restituição parcial de IVA para quem constrói casa própria. O alvo são sobretudo os promotores, fundos imobiliários e proprietários dispostos a colocar casas no mercado de arrendamento.

A taxa reduzida de IVA passa a aplicar-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente do comprador, desde que o preço de venda não ultrapasse o limite de “preço moderado” (cerca de 648 mil euros) e que o negócio se conclua no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização ou da emissão de qualquer outra documentação relativa ao início de utilização.

Na prática, a obra passa de 23% para 6% de IVA, mas o benefício é condicionado: se o imóvel for vendido acima do limite ou fora desse prazo, o construtor terá de regularizar a diferença de imposto.

O mesmo regime de IVA a 6% estende-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional, desde que as rendas fiquem dentro do conceito de “renda moderada” (cerca de 2.300 euros) e que o primeiro contrato seja celebrado até 24 meses após a entrada em utilização.

Além disso, o imóvel tem de estar arrendado pelo menos por 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Se estas condições falharem, o benefício é perdido e o IVA tem de ser regularizado a favor do Estado.

Se o construtor ou promotor não conseguir vender a habitação para habitação própria e permanente ou celebrar o primeiro contrato de arrendamento dentro dos 24 meses após o início de utilização, deixa de se verificar uma condição essencial do regime.

Nessa situação, terá de substituir a declaração de IVA e devolver a diferença entre o que pagou a 6% e o que deveria ter pago à taxa normal, acrescida de juros. O mesmo se aplica se a casa não estiver arrendada pelo mínimo de 36 meses em cinco anos ou se a renda ultrapassar os limites definidos.

Sim. É criado um regime específico de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de habitação própria e permanente, por pessoas singulares que não atuem como empresas.

O Estado devolve a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida, desde que o valor do terreno mais os custos de construção não ultrapasse os limites de preço moderado.

O pedido faz-se eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. O regime vigora até 2032.

Os ganhos com a venda de imóveis habitacionais podem ficar excluídos de IRS se o valor de realização, deduzido do eventual empréstimo, for reinvestido na compra de outro imóvel para arrendamento habitacional com rendas moderadas.

A Proposta de Lei do Governo estipula que o reinvestimento tem de ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e o imóvel adquirido deve estar arrendado dentro dos limites de renda moderada durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos. Se estes requisitos falharem, a mais-valia volta a ser tributada no ano em que ocorre o incumprimento.

Para contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, celebrados até 2029, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce para 10%, salvo se houver regime ainda mais favorável.

Para as empresas, os rendimentos prediais de arrendamento exclusivamente habitacional com rendas moderadas passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de IRC, o que reduz a fatura fiscal das sociedades imobiliárias ou fundos imobiliários que apostem neste segmento. Estes benefícios não se aplicam a rendas acima dos limites definidos como moderados.

Os arrendatários poderão continuar a deduzir 15% das rendas pagas em IRS, mas o teto anual sobe dos atuais 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027. Este aumento aplica-se a contratos de arrendamento habitacional, com especial foco nas rendas moderadas, reforçando ligeiramente o alívio fiscal para quem arrenda casa.

Na prática, o ganho é modesto face à dimensão das rendas nas grandes cidades, mas reforça a coerência do pacote ao atuar em simultâneo do lado de inquilinos e proprietários.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento e pretende ser mais simples e previsível. Sob este regime, os contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento ou subarrendamento habitacional que cumpram limites máximos de renda (80% da mediana local) e prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária ficam isentos de IRS e IRC sobre esses rendimentos.

A adesão faz-se via plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que valida contratos e comunica à Autoridade Tributária, e o regime abrange também programas municipais de arrendamento acessível.

Os contratos de investimento para arrendamento (CIA) destinam-se a investidores com projetos de escala relevante, em que pelo menos 70% da área de construção seja para arrendamento habitacional, com rendas moderadas.

Em troca de manterem o parque em regime de arrendamento por até 25 anos, estes investidores podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos e redução até 50% da taxa de IMI no restante período, bem como isenção de adicional ao IMI (conhecido como Imposto Mortágua) e aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas.

O contrato é celebrado com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e oferece proteção contra alterações legislativas que desequilibrem o investimento.

A proposta introduz uma penalização para a compra de habitação por não residentes: nesses casos, a taxa de IMT passa a ser sempre 7,5%, sem isenções ou reduções, quando o imóvel se destine a habitação.

Escapam a esta regra os compradores que já sejam residentes fiscais em Portugal ou que se tornem residentes nos dois anos seguintes à aquisição, bem como quem destine o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada, mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nestas situações, a Autoridade Tributária pode restituir a diferença face às taxas normais.

Sim. Na primeira aquisição de habitação própria e permanente que seja classificada como habitação de custos controlados (HCC), os municípios podem, por decisão da assembleia municipal, isentar totalmente o IMT quando o valor não ultrapasse o limite do primeiro escalão de IMT.

Para valores acima desse patamar, podem aplicar-se as taxas mais baixas da tabela geral. Além disso, as aquisições de HCC beneficiam de uma dedução ao Imposto do Selo sobre a verba aplicável à transmissão onerosa de imóveis, até ao limite correspondente ao topo do primeiro escalão. Ficam excluídos os contribuintes que já sejam proprietários de outra habitação.

O decreto-lei autorizado produz efeitos a 1 de janeiro do próximo ano, com exceção de três blocos: contratos de investimento para arrendamento (CIA), Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e revogação do antigo programa de arrendamento acessível, que só produzem efeitos a partir de 1 de junho de 2026.

O regime de IVA a 6% e a restituição parcial de IVA aplicam-se a operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com possibilidade de pedidos de restituição até 2032. Os principais benefícios sobre rendimentos prediais (IRS/IRC) vigorarão, em regra, até final de 2029.

Este pacote fiscal tenta resolver dois problemas em simultâneo: a falta de casas para arrendar e a escalada de preços na compra, especialmente em zonas de pressão urbana. Ao reduzir significativamente a tributação de rendas moderadas e dar estabilidade fiscal a promotores e fundos que entrem no arrendamento de longa duração, o Governo tenta puxar oferta para este segmento.

Em teoria, a combinação de IVA reduzido, isenção de mais-valias e regimes como o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) pode tornar viável a construção e reabilitação a preços controlados. O verdadeiro teste estará na calibragem dos tetos de renda e venda e na capacidade do Estado para aplicar o regime sem burocracia excessiva.