“Sem uma solução para os custos da construção, não há forma de solucionar a falta de habitação acessível”

Patrícia Viana integra a Abreu Advogados desde 2008 e é membro não executivo do Conselho de Administração. Sócia desde 2016, trabalha essencialmente em operações imobiliárias e é co-coordenadora da área de prática de direito imobiliário da sociedade liderada por Inês Sequeira Mendes.

Entre os anos 2006 a 2010 desenvolveu a sua atividade sobretudo na assessoria de promotores imobiliários na construção, licenciamento e venda de empreendimentos residenciais e turísticos tendo integrado a equipa responsável pelo licenciamento e desenvolvimento de diversos projetos turísticos.

Na sequência da realização de um secondment numa sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário, onde coadjuvou na atividade diária dos fundos sob gestão, interveio na constituição e regulamentação de fundos de investimento em Angola e Portugal nos anos seguintes.

Desde 2014 tem participado em operações de M&A na componente imobiliária sobretudo na área do retail – Centros Comerciais – tendo coordenado as equipas de due diligence e tendo tido, de igual modo, intervenção na negociação e fecho das operações onde esteve envolvida.

Conta ainda com experiência em assessoria a transações de sale & leaseback e arrendamento com a vertente construção. Desde 2016 que coordena a área de prática de direito imobiliário da Abreu Advogados a qual integra também a sub especialidade de direito da imigração.

Existe cinzentismo no setor imobiliário em Portugal?

O imobiliário português tem tido uma evolução muito positiva, consistente e profissionalizada, que é visível nas nossas cidades. Os projetos são cada vez melhores, mais impactantes e mais disruptivos e tudo menos cinzentos. Esta evolução também foi impulsionada por uma série de associações, de publicações especializadas e de prémios que têm imprimido dinâmica ao setor e o fazem trabalhar como um bloco tendencialmente coeso. Agora, respondendo à provocação, sim, o setor imobiliário continua a ser um mundo de fatos cinzentos, literal e metaforicamente. Explicando melhor, é um setor ainda muito fechado e de difícil entrada para mulheres. Há uns anos, num summit de imobiliário tirei uma fotografia à assistência, a partir da última fila, e eram quase 200 homens (de fato cinzento, lá está). Passados quase 10 anos, já não é igual, mas há ainda um longo caminho a percorrer.

Faz parte da WIRE. É importante aumentar a visibilidade das mulheres no setor do Imobiliário e da Construção?

Claro que sim. Penso sempre que não devo ser convidada para participar numa conferência ou ser júri num prémio para deixar alguém contente porque se cumpriu uma quota (acontece tantas vezes…). A visibilidade das mulheres, não só no imobiliário, mas também no imobiliário, tem de aumentar para deixarmos de ser uma entre trinta homens ou a tal quota. Não queremos ser quotas preenchidas, queremos oportunidades em pé de igualdade.

A WIRE nasceu, precisamente, da vontade de posicionar as mulheres de uma forma mais consistente neste mercado – o tal que ainda é cinzento – a ideia não é nem pode ser a de que uma mulher faz melhor, mas sim a de que a uma mulher devem ser dadas exatamente as mesmas oportunidades para que possam ter um papel de referência no setor, seja ela advogada, arquiteta, engenheira, promotora, consultora, enfim. O âmbito da associação é o mais diverso possível e o que fazemos é transmitir conhecimento – através de publicações, conferências e programas de mentoring – mas também é uma plataforma de posicionamento e acaba por criar oportunidades de “networking”.

um fundo estrangeiro nosso cliente decidiu não voltar a investir em promoção imobiliária em Lisboa, não por não ter tido um excelente resultado nos projetos onde investiu, mas sim pelo trauma causado com os anos de espera pela conclusão dos processos de licenciamento. Isto é o que não podemos deixar que aconteça.

Qual sua visão sobre o impacto das novas leis de urbanismo no mercado imobiliário português?

Há anos que o setor se bate por dois pontos. Um é a diminuição da carga fiscal nas transações e, especialmente, na construção, com muito ênfase na redução do IVA para 6%, e o outro é a rapidez nos licenciamentos, que foi precisamente o ponto em que se tentou focar o Simplex. Só que isto não se faz apenas e só com uma desburocratização da legislação ou com a simplificação da mesma. A legislação pode ser simples, mas se a máquina administrativa não funcionar, nada avança. A máquina administrativa deve estar ciente de que a sua função é responder, ajudar e fazer as coisas progredirem, evitando a criação de obstáculos sucessivos. Portanto, uma coisa tem de evoluir paralelamente à outra. Além disso, a modernização da estrutura do Estado é imperativa. Há dias, participei numa conferência com o presidente do IHRU e ao ouvi-lo falar da falta de funcionários, ou de uma coisa aparentemente tão simples de resolver como a inexistência de impressoras, fiquei a pensar que às vezes a tal máquina do Estado simplesmente não anda mais depressa porque não consegue. Dito isto, a simplificação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) era uma urgência, mas agora há que afinar o que foi feito, porque ainda há caminho para trilhar. Dou um exemplo do impacto que pode ter a legislação do urbanismo e a forma como a máquina administrativa trabalha: um fundo estrangeiro nosso cliente decidiu não voltar a investir em promoção imobiliária em Lisboa, não por não ter tido um excelente resultado nos projetos onde investiu, mas sim pelo trauma causado com os anos de espera pela conclusão dos processos de licenciamento. Isto é o que não podemos deixar que aconteça.

O crescimento do imobiliário sustentável e a pressão por ESG é um caminho que está a ser trilhado pelo nosso mercado?

É algo de que muito se fala, já se vendo em termos de contratualização muitas exigências nesse sentido – especialmente quando estamos a falar de contratos com investidores institucionais e que têm pacotes de clausulado já muito estruturados em termos de ESG. Agora, considerando a idade do nosso parque habitacional e a necessidade de se fazerem grandes investimentos em tecnologias e práticas sustentáveis, para termos edifícios, por exemplo, mais eficientes em termos energéticos, vejo com muita dificuldade que algumas das metas impostas sejam atingidas. Resumindo, fala-se muito em ESG, mas com edifícios antigos e custos elevados, cumprir metas será um desafio real.

Também é um tema no qual o alinhamento dos vários países, neste momento, já não é aquele para onde se caminhava.

Como avalia o crescimento da equipa Abreu, desde 2008, data em que entrou na sociedade?

A Abreu é outra sociedade, sendo exatamente a mesma. Crescemos mantendo o ADN: colaboração, transversalidade e proximidade. Ou seja, o nosso ADN é o mesmo, os nossos princípios estão lá, trabalhamos muito em equipa, não temos setores estanques, trabalhamos todos com todos e até fisicamente recusamos a lógica de estarmos fechados no nosso canto apenas e só com os advogados das nossas próprias áreas. Mas é outra sociedade no sentido óbvio do crescimento. Somos hoje cerca de 270 advogados, sendo a equipa de imobiliário formada por cerca de 20 advogados (éramos talvez 5 em 2008) e isto é ótimo porque nos posiciona de outra forma no mercado e traz-nos as experiências e o saber de quem teve outras vidas antes.

Em que projetos mais importantes é que estiveram envolvidos?

O crescimento da área de imobiliário na Abreu andou de mãos dadas com o crescimento do imobiliário em Portugal, da reabilitação urbana à assessoria em energias renováveis, temos acompanhado a evolução do mercado em todas as suas frentes. Destaco as 10 transações de centros comerciais onde estivemos envolvidos desde 2014, os projetos de expansão de operadores de retail/supermercados, as vendas de portfólios de escritórios, a assessoria a clientes da área energética na compra e desenvolvimento de parques solares e a assessoria a clientes na aquisição e constituição de empreendimentos turísticos, sobretudo na conversão de prédios no centro de Lisboa e Porto.

Mas há um setor ao qual damos muita importância: o dos clientes privados. O típico cliente privado da Abreu começa por nos procurar para o assistirmos na aquisição de um imóvel (atualmente com muito ênfase na Comporta). Ao oferecermos uma assessoria muito personalizada, sabemos que esse cliente vai depois acabar por procurar a nossa ajuda em temas de imigração, fiscais, sucessórios, entre outros, e, por isso, temos um foco muito forte neste setor.

Que diferença ou mais-valias trazem as novas gerações nesta área do direito imobiliário?

Grande parte da nossa equipa cresceu com o imobiliário como motor da economia e traz com ela uma energia e domínio tecnológico notáveis. Fazem parte de uma geração que teve a sorte de ter tido sempre muito trabalho (não apanharam propriamente uma crise ainda) e situações muito diferentes para acompanhar e, por isso, está muito bem preparada e tem uma grande capacidade de trabalho. É, por isso, uma mais-valia termos uma equipa com muita gente nova.

Qual foi o impacto dos vistos ‘gold’ e do AL (alojamento local) na especulação dos preços da habitação em Portugal?

Não gosto de fazer essa conexão. Ela é aparentemente fácil e, por isso, deve ter sido o argumento mais utilizado política e demagogicamente nos últimos anos. O que chamam especulação foi, na verdade, o motor que reabilitou cidades e reanimou um setor moribundo. Não há nada como lembrarmos a história, especialmente um daqueles capítulos tão recentes quanto esquecidos: entre 2009 e 2012 a quantidade de insolvências no setor imobiliário, em construtoras, promotores ou mediadores atingiu níveis altíssimos. Bastava andar na rua para vermos letreiros em casas e lojas fechadas. A construção parou e a reabilitação nem sequer era um tema. Não só o golden visa, mas também o golden visa, deram uma dinâmica ao mercado como até então não se tinha visto e isto provocou uma onda de reabilitação urbana, de construção nova, de crescimento do setor, de abertura de novos tipos de negócio a que eu chamo de dinamismo e não de especulação. O AL teve exatamente o mesmo efeito, sobretudo em zonas nas quais os portugueses tipicamente nunca quiseram viver – recentemente li algures que em 2008 existiam 7 residentes na zona do Rossio, portanto não foi o Golden Visa ou o AL que expulsaram residentes dessas áreas.

Depois temos os números: o investimento em imobiliário residencial deixou de ser elegível para Golden Visa em 2021 e o investimento em imobiliário (independentemente do fim) deixou de ser elegível em 2023, ora até hoje não se viu qualquer quebra nos preços, pelo contrário. Portanto o nexo causal entre terminar o Golden Visa ou o AL e os preços baixarem não se verificou.

Se a promoção de gama média alta ou de luxo tem mercado, o que é que se pode fazer para desviar os promotores desse caminho e trazê-los para a habitação acessível?

Existem instrumentos legais que possam fomentar a habitação acessível?

Considero que o tema não é necessariamente esse, porque os instrumentos legais criam-se e adaptam-se. Dou o exemplo do “built to rent”, que aparentemente é uma estrutura jurídica que poderia funcionar, e os concursos lançados até agora para esses modelos ficaram, salvo o erro, desertos.

A questão que se coloca é em que medida é que a construção e venda de habitação acessível é apetecível para um promotor. Em que medida é que os números inseridos na folha de excel funcionam se os custos fiscais, os custos de compra do terreno, os custos de licenciamento e sobretudo os custos dos materiais e mão-de-obra continuam a crescer? Ou outra questão: se a promoção de gama média alta ou de luxo tem mercado, o que é que se pode fazer para desviar os promotores desse caminho e trazê-los para a habitação acessível.

Dito isto, sem uma solução para os custos da construção, não há modelo criado em laboratório que possa permitir solucionar o problema da falta de habitação acessível.

A multidisciplinaridade nas sociedades de advogados de grande dimensão é uma tendência irreversível?

Sim, não vejo como retroceder, o cliente precisa de soluções integradas e isso só se consegue com equipas multidisciplinares. Não digo que o formato tenha de ser estanque, mas a oferta a um cliente de uma assessoria “chave na mão” que compreenda aspetos não só jurídicos, mas técnicos para os quais outros profissionais possam trazer o seu “know how” faz todo o sentido. Dou o exemplo das “due diligences”, até na “due diligence” simples a uma aquisição de um apartamento. Não faz qualquer sentido que a visão legal não seja complementada com a visão do arquiteto ou engenheiro que fez a “due diligence” técnica. Uma é complementar da outra. Isto é um exemplo de intersecção de áreas que resultam num trabalho muito melhor para o cliente final. E esta intersecção de áreas não é tema único do imobiliário. Sentimos, enquanto escritório, essa necessidade no urbanismo, no ambiente ou no fiscal, entre outras áreas.

Diminuir a carga fiscal na construção, continuar o caminho de desburocratização e rapidez dos licenciamentos e reintroduzir elegibilidade dos investimentos imobiliários no Golden Visa poderiam ser fatores de estímulo para o setor.

Que medidas políticas ou económicas poderiam impulsionar ou prejudicar o setor nos próximos anos?

Estabilidade legislativa e eficiência administrativa são tão vitais como incentivos fiscais. Em pormenor, diminuir a carga fiscal na construção, continuar o caminho de desburocratização e rapidez dos licenciamentos e reintroduzir elegibilidade dos investimentos imobiliários no Golden Visa poderiam ser fatores de estímulo para o setor.

Agora, pensar em mudar tudo a toda a hora – no que respeita a legislação imobiliária – também é criador de uma tremenda instabilidade que só prejudica o setor. Dou o exemplo da legislação do arrendamento ou do alojamento local, que são frequentemente alvo de alterações consoante a maré política. Isto num investidor, sobretudo estrangeiro, provoca uma incerteza que não é compatível com o aporte de fundos para o país. É necessário que sejamos reconhecidos como um país sério, estável, com instituições públicas eficientes. Um exemplo de falta de funcionamento total é a AIMA, uma situação não só relevante para o Golden Visa, mas para qualquer empresa que tenha de trazer mão-de-obra do estrangeiro e que não a consegue legalizar. Aqui há um trabalho imenso a fazer e com impacto direto na construção, e, logo nos preços do imobiliário.

Como a volatilidade geopolítica global (ex.: políticas dos EUA, paridade euro-dólar) afeta o mercado português?

Qualquer incerteza e instabilidade afeta o mercado e temos visto alguns investimentos suspensos face, precisamente, a isto. Mas há sempre um “silver lining” e neste caso diria que ele está nos clientes privados, em especial americanos, que vemos, cada vez mais a procurarem investir em Portugal no mercado “high end”. Esta é de facto uma tendência que faz todo o sentido acompanhar numa lógica de setor de “private clients”, mas também na lógica de acompanhamento de clientes promotores imobiliários e na estruturação dos projetos pensando nesse consumidor final.

Qual a melhor estrutura jurídica para aquisição de centros comerciais em Portugal: compra de ativos vs. aquisição de ações?

A estrutura escolhida é quase sempre a aquisição das ações do proprietário do centro comercial e as estruturas societárias dos proprietários estão tipicamente montadas nesse sentido. Naturalmente que nada impedirá a aquisição do ativo, mas sendo mais burocrático, eventualmente com temas de preferências e com um impacto fiscal mais óbvio, é raro ser essa a estrutura escolhida.