Elogios, surpresa e “cautela”. Como as empresas viram as medidas da habitação

As empresas de imobiliário e construção elogiam o plano para a habitação apresentado pelo Governo, mas mantêm-se em compasso de espera pelos detalhes da segunda parte do programa Construir Portugal, porque o sucesso das medidas depende da simplicidade e clareza legislativa. Ou seja, as próximas etapas.

Depois dos aplausos a quente, o mercado “reagiu com prudência” e um “sentimento de cautela”. Quem o diz é o presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira. “Existe ainda a perceção de que o pacote não responde de forma plena ao que os promotores e investidores consideram essencial: previsibilidade, simplificação e estabilidade no quadro legislativo e administrativo aplicável à habitação”.

Hugo Santos Ferreira diz ao ECO que os operadores estão “conscientes do risco” de que o alargamento do IVA reduzido gere interpretações divergentes da lei e alterações retroativas, pelo que adverte para o foco no desenho dos regimes transitórios. Ainda assim, o líder da APPII define a decisão como “estruturalmente positiva e coerente com o objetivo de aumentar a oferta e tornar mais viáveis novos projetos de habitação”, e representativa de “um passo relevante para desbloquear projetos e atrair investimento”.

A crise da habitação vai-se resolver do lado da oferta e a evolução dos preços pode-se contrariar com a concretização da lei dos solos, a redução dos impostos e a simplificação do licenciamento, refere Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN.

Para os investidores que reabilitem ou construam a valores moderados, as normas propostas pelo Governo — que ainda terão escrutínio do Parlamento — incluem: IVA a 6%, isenção do IMT (numa futura venda a terceiros), isenção de IMI até oito anos e redução de 50% a partir do nono ano, isenção do Adicional ao IMI (AIMI) e redução de 25% para 5% a taxa sobre os dividendos de fundo de investimento (como a SIC, sociedades de investimento coletivo) criados para construção até aos tais 648.022 euros.

“Finalmente, temos um conjunto de medidas coerentes. As pessoas estão é a perder demasiado tempo ao fixar-se nos 2.300 euros não percebendo que é até 2.300 euros, o que faz toda a diferença”, diz o gestor José Cardoso Botelho, que está a preparar-se para lançar um projeto novo após a saída da liderança da Vanguard Properties.

O mesmo não diz sobre o agravamento do IMT para não residentes (exceto emigrantes), que “não é uma boa notícia”. “Percebo que, muitas vezes, há a ideia de ir buscar mais receita a algum lado, mas não entendo a razão da medida”, confessa.

“Fui surpreendido. Não conheço a razão que levou o Estado a tomar esta decisão, mas não irá alterar as motivações para construir mais e mais barato. É uma referência do Governo para aquela ideia de que favorecemos os estrangeiros na compra“, atira o presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN).

Entre o leque de medidas, o tecido empresarial destaca a redução do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) da construção de 23% para 6% para habitação vendida por até 648 mil euros ou com uma renda “moderada” no máximo de 2.300 euros. O regime fiscal, que é para vigorar até 2029, constitui um desagravamento no cômputo geral, mas a lei já previa projetos de IVA a 6%, inclusive empreitadas de habitação social ou na Área de Reabilitação Urbana (ARU).

Mas há quem defenda que se vá mais além. “Deveria ser fixado em 6% para todos os imóveis destinados à habitação, independentemente do valor ou da renda. A criação de barreiras e a imposição de limites apenas acrescenta burocracia, gera entropias e aumenta a incerteza, afastando investidores que são fundamentais para dinamizar o mercado habitacional”, lamenta Daniel Correia, general manager de Imobiliário na United Investments Portugal, dona do Sheraton Cascais e Pine Cliffs Resort.

O presidente da AICCOPN, Manuel Reis Campos, tem outra opinião: “Se não houvesse o limite dos 648 mil euros e fosse para tudo iria permitir que as casas de luxo beneficiassem do IVA. Até acho que é um valor favorecido. Não se pode considerar um teto baixinho, porque dá alguma margem”.

Apesar de interceder pelo setor, Manuel Reis Campos admite até que se possam aplicar “algumas limitações em termos de tipologia ou área”. Algo que ainda não está explícito.

Segundo Manuel Reis Campos, a crise da habitação vai-se resolver do lado da oferta e a evolução dos preços pode-se contrariar com a concretização da lei dos solos, a redução dos impostos e a simplificação do licenciamento. Neste momento, a construção “está em melhores condições” — e tem “plena capacidade” — para construir 45 mil habitações anuais. São cerca de 3.500 mil a mais por ano do que a média das últimas duas décadas.

Este corte era reivindicado pelo setor há vários anos e irá abranger a autoconstrução e reabilitação. É precisamente na autoconstrução que o bastonário da Ordem dos Notários vislumbra o maior impacto no custo final da habitação para as famílias — se a redução for aplicada com regras semelhantes às das promotoras imobiliárias.

Até para evitar situações díspares, como acontece no IMT Jovem. “Alguém que queira comprar um terreno de 100 mil euros para construir uma casa (autoconstrução) paga IMT 6,5%, enquanto se comprar uma casa tem isenção no IMT Jovem”, exemplifica Jorge Batista da Silva.

A redução do IVA é um importante incentivo à promoção imobiliária, para a redução dos custos finais, mas essa redução tem de ter repercussão no preço final para os clientes em vez acabar, como aconteceu noutras reduções de IVA nalguns sectores, por apenas aumentar o lucro do promotor.

De uma forma geral, os notários caracterizam as medidas fiscais como “positivas” por devolverem algum rendimento aos cidadãos e incentivarem os senhorios com o aumento das deduções à coleta e a diminuição da tributação das rendas, respetivamente. Por outro lado, veem “eficácia um pouco duvidosa” na isenção de impostos sobre mais-valias e imóveis vendidos para reinvestimento no mercado de arrendamento.

“Quem tiver um imóvel suficientemente valioso não vê grande sentido em vendê-lo para reinvestir no mercado de rendas controladas. Não vejo interesse nisso nem no curto nem no médio prazo. Globalmente, são medidas bem-intencionadas e úteis, mas não vão ter um impacto suficientemente expressivo”, sintetiza Jorge Batista da Silva.

“Interessante”, mas tem de ser “solução exequível”

No entanto, as dúvidas sobre a aplicabilidade do desconto no imposto – e os asteriscos que geraram revés no passado – geram dúvidas no mercado, o que justifica alguma apreensão ou “otimismo cauteloso”, como muitas vezes caracterizado no contexto empresarial.

Alguns promotores contactados pelo ECO contam que vão continuar a trabalhar para o worst-case scenario (pior cenário possível) nos planos de investimento, que é o IVA a 23%. Na melhor das hipóteses, depois têm uma feliz surpresa na conclusão do negócio, até porque, como diz o ministro com a pasta, “o que conta é a transação final”.

O valor de venda no limite de 648 mil euros abrange o custo do terreno, os projetos de arquitetura e as despesas com consultoria? Inclui todas as taxas? Como vai funcionar num edifício que tenha modelos distintos, como oferta habitacional e turística e/ou comércio no piso térreo? São algumas questões que inquietam investidores, como José Cardoso Botelho, que considera a decisão de taxar a 6% “interessante”, mas não entende como será executada. “Imagino que proponham uma solução exequível e que não seja complicada de implementar, porque às vezes há situações que são interessantes no papel, mas depois a sua aplicabilidade é difícil”, ressalva.

Os detalhes do plano ainda estão a ser alinhados entre o Ministério das Infraestruturas e Habitação e o Ministério das Finanças, inclusive se haverá um diferencial de valor moderado consoante a região do país. Há vários modelos em cima da mesa, nomeadamente basear-se na média das fações em cada zona do país. Nas próximas semanas, o Governo prevê apresentar o pacote final para seguir-se o debate e votação da Assembleia da República.

Alargamento do IVA a 6% pode representar um passo relevante para desbloquear projetos e atrair investimento, contribuindo para aumentar a oferta, sobretudo se forem acompanhados de algo menos usual nas nossas leis, segurança jurídica e mecanismos de aplicação simples e inequívocos. É o verdadeiro teste ao impacto deste pacote.

Alojamento Local respira de alívio sem “ataques”

As empresas de Alojamento Local (AL) creem que é “muito cedo” para perceber os efeitos no segmento do alojamento temporário, nomeadamente se parte das licenças se vão (re)virar para o arrendamento para aproveitar os benefícios fiscais. “A grande maioria dos imóveis do AL são casas de férias ou pequenos imóveis nas zonas históricas que não estão adaptados à vida moderna de quem procura casa nos dias de hoje”, recorda o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda.

Ainda assim, a ALEP saúda tanto as medidas que procurem combater “os problemas estruturais” da habitação como o facto de o plano ter deixado o AL de parte. Uma espécie de: não haver notícias também são boas notícias. “Saudamos que não se façam mais programas baseados em ataques ao AL como fórmula de desviar a atenção para os problemas de fundo”, afirma Eduardo Miranda, apelando a uma discussão “equilibrada e construtiva” e a uma visão de longo prazo para dar estabilidade a todos os agentes do imobiliário, que “têm sido constantemente alvo de alterações que minam a confiança”.

Aliás, um dos objetivos do Governo ao reduzir o IRS dos proprietários de 25% para 10% nos contratos de arrendamento moderado é trazer para o mercado as 300 mil casas que estão devolutas e os sete mil registos de AL que não se encontram ativos. A crise habitacional “não se resolve proibindo o AL”, disse o ministro da Habitação. “Resolve-se mantendo o aforrador com as regras que existem e trazendo regras fiscais que tragam de volta o AL para o arrendamento”, afirmou Miguel Pinto Luz, na audição parlamentar.

Em Portugal há, aproximadamente, 125 mil registos de AL, de acordo com o Registo Nacional do Alojamento Local. No entanto, está a ser realizada uma “limpeza”, porque “dezenas de milhares” de licenças não estão ativas e deverão ser canceladas ao longo dos próximos meses.

A “renda moderada”

Ao longo da última semana, a opinião pública e os partidos bateram-se em torno do conceito de valor “moderado” até 2.300 euros. Em entrevista ao ECO, a deputada socialista Marina Gonçalves, ex-ministra da Habitação, confirmou que o PS estava disponível para negociar o Construir Portugal, mas “nunca se associará” aos 2.300 euros e 648 mil euros.

Quem mantém o termo “preços acessíveis” é a Comissão Europeia, que esta sexta-feira lançou uma consulta pública sobre a revisão das regras em matéria de auxílios estatais para ajudar os Estados-membros no financiamento para habitação a preços acessíveis. O inquérito de Bruxelas decorre até ao próximo dia 4 de novembro e abrange os serviços de interesse económico geral (SIEG) de forma a ir mais além da habitação social.

Paralelamente, a instituição liderada por Ursula von der Leyen vai apresentar, até ao final de dezembro, um Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis para complementar estas políticas nacionais de cada país e, ao mesmo tempo, manter o princípio da subsidiariedade.