Os concelhos onde as famílias têm mais dificuldade em comprar casa

A compra de casa em Portugal continua a ser um privilégio de poucos. A contínua subida dos preços dos imóveis e os permanentes baixos salários dos trabalhadores ainda deixa muitos portugueses apenas a sonhar em ter uma casa.

Essa realidade é particularmente visível em Lisboa e Cascais, os dois municípios com os preços da habitação mais elevados, em que o preço médio de venda de uma habitação permanece acima dos 4.500 euros por metro quadrado, segundo dados do Confidencial Imobiliário referentes ao primeiro semestre deste ano.

Nestes concelhos, a pressão para comprar casa é de tal ordem que, segundo os atuais rendimentos médios líquidos dos trabalhadores da Grande Lisboa, revelados recentemente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), tanto um casal de cascalenses como um casal de lisboetas, apenas ambicionarão comprar uma casa no seu concelho recorrendo a crédito bancário se estiverem dispostos a viver num imóvel com uma área inferior a 60 metros quadrados. E mesmo nesse caso, e já considerando o prazo de vigência máximo de um crédito à habitação (40 anos), terão sempre de ter poupanças suficientes para avançar com 10% do valor da escritura, por forma a cumprirem com as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal:

• Nível de financiamento: O empréstimo não pode exceder 90% do valor do imóvel dado como garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV)
• Taxa de esforço: O somatório de todas as prestações de créditos, inclusive do crédito à habitação, não pode exceder 50% do rendimento líquido (DSTI).
• Maturidade: A duração do contrato não pode exceder os 40 anos para mutuários com menos de 30 anos de idade.

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Cascais e Lisboa continuam a ser, de longe, os municípios com os preços mais elevados. Segundo dados do Confidencial Imobiliário, uma casa com 100 metros quadrados em Cascais e Lisboa custa, em média, 450 mil e 476 mil euros, respetivamente. Trata-se de valores 79% e 89% acima da média nacional.

Esta discrepância é sentida particularmente no mercado de usados, com os preços praticados em Lisboa e Cascais a superar em quase o dobro a média nacional. No entanto, estes não são os concelhos onde ficou mais difícil comprar casa nos últimos dois anos e meio.

Esforço financeiro para ter casa duplicou desde 2021

O quadro do mercado da habitação nos últimos anos é marcado claramente por um aumento substancial do preço das casas, mas também por um agravamento significativo do esforço para comprar casa, causado por um parco crescimento dos salários e pelo aumento das taxas de juro.

De acordo com cálculos do ECO, uma casa em Portugal continental de 85 metros quadrados, em 2021, comprada por via de um crédito à habitação a 30 anos, indexado à Euribor a 6 meses, com um spread de 1,1% (característica típica dos empréstimos à habitação realizados há dois anos) e com uma entrada de 20% de capital, traduzia-se numa prestação média equivalente a um quarto do rendimento líquido de um casal. Este ano, uma casa com a mesma área e também adquirida por crédito bancário com características semelhantes exige a um casal de trabalhadores por conta de outrem uma taxa de esforço de 40%.

Em menos de três anos, a taxa de esforço das famílias para comprar casa em Portugal duplicou. Entre os 23 municípios mais populosos de Portugal continental, que albergam mais de 100 mil habitantes, apenas em Lisboa e no Porto é que esse aumento não foi tão prenunciado, com a taxa de esforço a aumentar cerca de 1,7 vezes entre 2021 e o primeiro semestre deste ano.

Trata-se de um aumento agressivo, sobretudo quando, neste período, o rendimento médio mensal líquido dos portugueses empregados por conta de outrem (cerca de 85% da totalidade da população empregada) cresceu a um ritmo médio anual de 5,21%, passando de 983 euros em 2021 para 1.116 euros no primeiro semestre deste ano, segundo dados do INE.

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O Norte do país é a região que mais tem sentido este dilema: entre os 12 concelhos com maiores incrementos da taxa de esforço, 10 estão localizados no norte do país. E em todos eles, a taxa de esforço mais do que duplicou entre 2021 e o primeiro semestre deste ano. É disso exemplo Barcelos, Santa Maria da Feira e Vila Nova de Famalicão, que em menos de três passaram de taxas de esforço abaixo dos 14% para cerca de 30% – tendo por base as condições do crédito à habitação do nosso exemplo.

Esta situação ocorre por estes concelhos apresentarem o maior diferencial entre a subida dos preços das casas e a evolução dos rendimentos das famílias neste período. Por exemplo, em Barcelos, entre 2021 e o primeiro semestre deste ano, o preço médio de venda das habitações registou um incremento de 60%, passando de 929 euros o metro quadrado para 1.485 euros, enquanto o rendimento médio mensal líquido dos trabalhadores cresceu menos de 14%.

No canto oposto está Lisboa, que registou praticamente o mesmo crescimento do preço de venda das habitações e dos rendimentos dos trabalhadores, cerca de 14%, mas mantém os preços mais elevados do mercado nacional e, por isso, proibitivos para a maioria das carteiras.

Estes dados mostram que comprar casa em Portugal continua a ser uma verdadeira odisseia, que em vez de melhorar tem apenas piorado nos últimos anos. Entre a escalada de preços dos imóveis e os rendimentos das famílias que teimam em não acompanhar o comboio do imobiliário, o objetivo de ter casa própria é, para muitos, somente uma miragem.