Investir em imobiliário em tempos pós-Covid

O investimento em imobiliário é um tema de discussão permanente, nomeadamente quando surgem crises de impacto global, como a Covid-19, ou regionais, como o subprime nos Estados Unidos e na Europa.

A pandemia que agora vivemos e que se espera que inicie um processo de desaceleração com a progressiva vacinação das populações, criou alguma incerteza em algumas classes de ativos imobiliários e em modelos comportamentais disruptivos das sociedades ocidentais.

Se é certo que a crise proporcionou uma valorização de ativos industriais e de logística em detrimento da hotelaria e do segmento de escritórios, não é absoluto que quer hotéis, em localizações core, e os escritórios não venham a recuperar com relativa rapidez.

O modelo de teletrabalho que está a ser implementado por algumas empresas não está devidamente testado, nem é certo que venha para ficar. Aliás, nesta realidade, têm vindo a ser divulgados vários estudos que são contraditórios entre si. Entre uns que indiciam que o teletrabalho será a realidade prevalecente e os que afirmam que a esmagadora maioria dos trabalhadores e das empresas não o desejam, a discussão está longe de estar concluída. Temos ainda casos de gigantes tecnológicos americanos, líderes de mercado no final dos anos 90, que perderam liderança dos seus mercados por falta de inovação e desenvolvimento de novos produtos. Segundo os próprios por terem mais de 50% da força de trabalho em teletrabalho, tendo abandonado a ideia a meio da década passada.

Os últimos 15 meses provaram que a distância é tecnologicamente ultrapassável, é certo. A atual crise poderá, em meu entender, levar a uma maior flexibilização do trabalho, no sentido de alterar o modelo presencial vigente antes da crise para um modelo híbrido, dependendo naturalmente de cada área de atividade.

Com base nessa premissa, o mercado antecipou uma desvalorização do imobiliário de escritórios logo uma subida da yield para o investidor. A nossa convicção é que se trata de um choque momentâneo, que em imobiliário pode significar anos mas a nossa visão é de longo prazo entre oito a 10 anos. A transformação do trabalho, com a introdução da referida flexibilidade, contribuirá para mudar a orgânica dos espaços, eventualmente com menor rigidez de posto de trabalho, mas como mais espaços de reuniões e de lazer, logo não terá como consequência a redução dos metros quadrados ocupados. Por outro lado, o ativo em si continuará a ter valor e até pode ser transformado para outros fins no futuro.

Os investidores deverão estar atentos às tendências e, na medida do possível, investir na diversificação da tipologia de ativos, por exemplo a hotelaria oferece neste momento boas oportunidades de entrada, a par com uma diversificação de mercados, tendo em conta as diferentes velocidades e enquadramentos.

Participar num portfólio com estes níveis de diversificação introduz balanceamentos e estabilizadores que, como verificamos no atual contexto, colocam os investidores numa situação de maior proteção face a outro tipo de estratégias mais concentradas.

A nossa experiência, baseada na rentabilidade dos nossos fundos no último ano, é a prova real de que a diversificação permite realizar uma exposição ao imobiliário, amortecendo os riscos a que o mesmo está sujeito. Sobretudo se, como nós, focarmos a estratégia apenas em arrendatários de grande capacidade financeira.