Rendas acessíveis, contratos vitalícios para idosos, mais apoio público. Saiba o que vai mudar na habitação

“Chegar ao dia 25 de abril de 2024 — quando comemorarmos os 50 anos da revolução –, podendo dizer que eliminámos todas as situações de carência habitacional”. Esta foi a meta estabelecida pelo primeiro-ministro, António Costa, na apresentação do pacote legislativo da Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH). Para alcançar estes objetivos, foram lançados vários programas de apoio ao acesso à habitação, alguns dos quais anunciados desde outubro e cujos detalhes são agora conhecidos.

Rendas acessíveis para responder à dificuldade de acesso a habitação por parte da classe média; a disponibilização de 1.700 milhões de euros para realojar quase 26 mil famílias em situação de carência habitacional; o direito à renovação garantida dos contratos de arrendamento para idosos e deficientes; o incentivo ao arrendamento de longa duração; e a promoção da mobilidade para o interior do país através de contratos de arrendamento em que o inquilino é o Estado. Ponto por ponto, estas são as políticas públicas que vão mudar o mercado habitacional.

Arrendamento acessível

O programa de arrendamento vai disponibilizar no mercado casas com uma renda que fique 20% abaixo do valor praticado no mercado. O programa dirige-se a famílias que, não estando em situação de carência económica, não conseguem aceder ao mercado de arrendamento, por não conseguirem pagar as rendas que hoje são exigidas.

Como funciona para os senhorios

Os senhorios terão de cumprir quatro critérios:

• Renda: a renda máxima praticada pelos senhorios terá de ficar 20% abaixo do que é praticado no mercado. O critério a ser levado em conta é o valor mediano das rendas por metro quadrado, um indicador disponibilizado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Não existe uma renda máxima, desde que fique 20% abaixo do mercado;
• Duração: os contratos de arrendamento terão de ter um mínimo de três anos e, desejavelmente, renováveis até cinco anos;
• Seguro: será obrigatório contratar um seguro de renda, um produto que ainda não existe mas que já está a ser negociado entre Governo e seguradoras;
• Qualidade do alojamento: não são ainda conhecidos os critérios para que o alojamento seja considerado de “qualidade”.

Em contrapartida, terão dois tipos de benefícios fiscais:

• Isenção de IRS ou IRC: os senhorios, singulares ou coletivos, ficarão totalmente isentos do imposto sobre os rendimentos obtidos com as rendas cobradas;
• Redução ou isenção de IMI: terão ainda direito a uma redução, ou mesmo isenção, do IMI. Essa será uma decisão a tomar pelas autarquias, responsáveis pela aplicação deste imposto.

Como funciona para os inquilinos

Para poder aceder ao arrendamento acessível, o esforço que cada família tem com o pagamento da renda não poderá ser superior a 35% dos seus rendimentos nem inferior a 10%. Não existe um rendimento máximo para aceder a este programa.

Como são celebrados os contratos

Tanto senhorios como inquilinos que queiram aceder a este programa terão de se inscrever numa plataforma pública, gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Os inquilinos potenciais para uma determinada fração serão “seriados”. Ao senhorio, são apresentados os três primeiros inquilinos a cumprirem os critérios e é desses três que o senhorio poderá escolher o seu inquilino.

Arrendamento de longa duração

Para além das rendas acessíveis, o Governo quer promover o arrendamento de longa duração. Para isso, propõe que a taxa liberatória sobre os rendimentos obtidos com as rendas, atualmente de 28% para a generalidade dos contratos de arrendamento, possa ser de 14% para os contratos entre dez e 20 anos e de 10% para contratos superiores a 20 anos. Isto independentemente do valor da renda.

Proteção de idosos e deficientes

Os inquilinos com 65 ou mais anos e as pessoas portadoras de deficiência superior a 60% vão ter direito à renovação garantida dos contratos de arrendamento. Ficarão abrangidos os inquilinos que reúnam um destes dois critérios e que vivam nos imóveis em causa por “um período bastante alargado”.

Todos os que viverem nessas casas desde antes de 1990, bem como os inquilinos que já tinham 65 anos à data que lhes foi renovado o contrato de arrendamento para passarem a integrar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estarão abrangidos por esta regra.

Esta garantia do direito à renovação não impede que as rendas sejam atualizadas. A lei em vigor permite que as rendas sejam atualizadas, a cada ano, em 1/15 do valor tributário do imóvel. Essa norma mantém-se e, no caso dos inquilinos que não consigam pagar a nova renda, o Estado atribui-lhes um subsídio de renda para cobrir o diferencial.

Travão aos despejos

Haverá ainda outra medida para travar os despejos, neste caso aplicável a qualquer tipo de inquilino. Atualmente, para que possam rescindir contratos alegando a necessidade de obras urgentes, os senhorios têm de fazer obras com um valor mínimo que seja superior a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel. “Em edifícios do centro histórico e em edifícios que, muitas vezes, não tiveram renovação alguma, é um valor muito baixo”, reconheceu o ministro do Ambiente, João Pedro Matos Fernandes.

Agora, para que o contrato de arrendamento possa ser suspenso por necessidade de obra, o valor dessa obra passará a ter de ser de 25% do valor de mercado, apurado pelo INE. “Têm de ser obras a sério”, frisou o ministro do Ambiente. Por outro lado, acrescentou, “o princípio que estará sempre presente é o da suspensão do contrato e não o da cessação do contrato”. Isto é, os inquilinos poderão sempre regressar à fração.

1.º Direito: resposta às carências habitacionais

Este é o programa para promover o acesso a uma “habitação adequada” às famílias que vivam “em situações indignas e que não dispõem de capacidade financeira para aceder a uma solução habitacional condigna”. O programa concede apoio financeiro a entidades públicas, como autarquias, associações de moradores, cooperativas de habitação e construção ou diretamente às famílias.

A quem se destina:

• Foram identificadas 25.762 famílias em “situação habitacional claramente insatisfatória”, num total de 14.748 edifícios e 31.526 fogos sem as condições mínimas de habitabilidade;
• 74% das carências habitacionais identificadas encontram-se nas áreas metropolitanas;
• Podem candidatar-se a este programa agregados familiares com um rendimento máximo de quatro IAS, o equivalente a cerca de 1.700 euros mensais. Se o agregado familiar tiver muitos dependentes, o rendimento máximo é alargado.

Que apoios são dados:

• Privilegiam-se soluções como a reabilitação ou o arrendamento, subsidiando as autarquias que estas subarrendem aos agregados carenciados;
• Também poderão ser concedidos empréstimos diretamente às famílias, para compra, construção ou reabilitação do imóvel onde já reside;
• O investimento total previsto é de 1.700 milhões de euros.

Chave na mão: promoção da mobilidade

O Chave na Mão é um “programa de mobilidade habitacional para a coesão territorial”. O objetivo é facilitar a mobilidade de famílias com habitação própria permanente em áreas de forte pressão urbana que queiram mudar-se para um território do interior do país. Sem perder a propriedade, os proprietários que queiram aderir a este programa cedem a gestão da sua casa ao IHRU, que, por sua vez, disponibiliza estas casas no programa de arrendamento acessível.