BRANDS' ADVOCATUS Nova Lei 13/2019 – Alterações ao Arrendamento Urbano

Foi publicada, no passado dia 12 de Fevereiro, a Lei 13/2019, que integra um pacote de medidas legislativas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e estabilidade do arrendamento urbano e a proteger os arrendatários em situação de fragilidade.

Foram introduzidas alterações relevantes ao Código Civil, ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, assim como ao Regime Jurídico da Realização de obras em Prédios Arrendados e ao Regime do subsídio de renda.

Aqui iremos apenas dar nota de algumas das mais relevantes alterações ao Código Civil, realizadas pelo referido normativo.

Assim, a Lei 13/2019, veio alterar o paradigma estabelecido pela denominada “Leis Cristas”, a qual havia introduzido a total liberdade contratual no estabelecimento do prazo de vigência do contrato de arrendamento, designadamente do destinado à habitação, repondo em vigor o prazo mínimo nos contratos de arrendamento para esse fim, que fixou em um ano.

Alterou-se a norma supletiva que dispunha, na ausência de estipulação, quanto ao prazo de renovação dos contrato para a habitação com prazo certo, estabelecendo-se que estes se renovam por iguais períodos ou por períodos de três anos, se o prazo inicial de vigência for inferior.

Limitou-se o direito do senhorio se opor à renovação automática, no caso dos contratos para habitação com prazo certo, estabelecendo-se que a mesma só produzirá efeitos decorridos que sejam três anos da celebração do contrato, mantendo-se o mesmo em vigor até essa data, aqui apenas se excepcionando a denuncia para habitação do senhorio.

A alteração desse paradigma também teve impacto nos contratos para fim não habitacional, onde se estabeleceu também a impossibilidade do senhorio se opor à renovação do contrato com efeitos antes de decorridos três anos execução do mesmo, independentemente do prazo de vigência estipulado, restrição que não abrange os arrendatários.

Foi alterado o artigo 1041º, do Código Civil, suavizando-se as consequências da mora no cumprimento da obrigação do pagamento da renda, diminuindo-se a indemnização, devida nestas circunstancias, de 50% do valor da renda em falta, para 20%, impondo-se ainda, ao senhorio, a obrigação de notificar o fiador, se constituído, desse incumprimento, nos noventa dias seguintes à sua verificação, como condição para exigir deste o pagamento em falta.

A resolução com fundamento em falta do pagamento de renda, fica ainda condicionada ao envio de carta registada a partir do terceiro incumprimento, informando o arrendatário de que é intenção do senhorio pôr fim ao contrato

Repescando, de alguma forma, o que já vigorou no Regime do Arrendamento Urbano, estabelecido pelo Decreto Lei 231-B/90, de 15 de Outubro, que em Fevereiro de 2006 foi revogado e substituído pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, estabeleceram-se meios de suprimento da não redução a escrito do contrato de arrendamento, sempre que a ausência de contrato escrito se não deva a facto imputável ao arrendatário, permitindo-se que a existência da relação locatícia seja provada por qualquer forma admitida em direito, demonstrando-se a utilização do locado sem a oposição do senhorio, assim como o pagamento de renda por período mínimo de seis meses.

Por fim, refira-se o agravamento da compensação devida pela denuncia, realizada pelo senhorio, dos contratos de arrendamento não habitacional, com vista à realização de obras de restauro profundas ou com pré-aviso de cinco anos, impondo-se a obrigação de indemnizar separadamente o arrendatários e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato, excepto se o estabelecimento tiver sido objecto de trespasse nos três anos anteriores.

Outras importantes alterações resultam do mencionado normativo, como o aumento de protecçao do arrendatário no processo de transição do contrato para o actual Regime do Arrendamento, o aumento do número de beneficiário da transmissão da posição do arrendatário por morte, o estabelecimento de um processo injuntivo para o exercício dos direitos atribuídos ao arrendatário pela Lei 12/2019, de 12 de Fevereiro que proíbe e pune o assédio no arrendamento.

Relevantes são também os benefícios fiscais criados para estimular o arrendamento de longa duração, introduzidos pela Lei 3/2019, de 09 de Janeiro.

O “pacote legislativo” que entrou em vigor no mês de Fevereiro, terá um impacto relevante na relação locaticia e, por inerência, no mercado do arrendamento urbano, devendo merecer a atenção de senhorios e arrendatários.

Programa de Formação – Alterações Recentes ao Regime do Arrendamento Urbano
Dia 27 de março | CCIP