Negócio imobiliário do ano entra na reta final com dois interessados

O negócio imobiliário do ano em Portugal entrou na fase decisiva. A banca já havia selecionado em abril uma shortlist de três investidores para a segunda fase do processo de venda dos fundos de reestruturação ECS. Agora, ao que o ECO apurou, apenas Davidson Kempner e o consórcio Bain/Cerberus decidiram mesmo avançar com propostas vinculativas, tendo submetido as respetivas ofertas dentro do prazo limite que terminou na segunda-feira da semana passada. A Oaktree terá ficado pelo caminho.

Em causa está uma carteira de hotéis de luxo, incluindo o Conrad Algarve, o Cascatas Golf & Resort Spa da Hilton (na foto) e o grupo NAU, de centros comerciais La Vie, entre outros ativos imobiliários, numa transação que poderá atingir os mil milhões de euros (preço de reserva dos bancos).

Estes ativos imobiliários são detidos pelos principais bancos nacionais através de unidades de participação em fundos que são geridos pela ECS, a sociedade de Fernando Esmeraldo e António de Sousa.

De acordo com as informações recolhidas pelo ECO, é expectável que o comprador venha a ser escolhido até final do ano, prevendo-se o closing da operação algures durante o primeiro semestre do próximo ano. Uma fonte próxima do processo lembrou que ainda existe o risco de o negócio não chegar a concluir-se.

Na fase que agora terminou, as instituições financeiras já estiveram a negociar diretamente com os interessados, nomeadamente em relação ao contrato de compra e venda e também quanto a um possível financiamento da operação. As negociações vão agora tornar-se mais complexas. As duas propostas em cima da mesa não deverão ser diretamente comparáveis entre si. Por outro lado, os bancos vão querer regatear o melhor preço possível pelo negócio.

Novo Banco, BCP e Caixa Geral de Depósitos são os bancos com maiores exposições neste conjunto de ativos, sendo que Santander e Oitante (veículo financeiro criado para gerir ativos do Banif que não foram comprados pelo Santander) também detêm unidades de participação nos fundos da ECS.

Para a banca, financiar o investidor na transação poderá trazer vantagens. Não só porque permite ao comprador melhorar as condições da proposta final. Mas também porque as instituições não têm problemas de liquidez (aliás, até são penalizados pelo excesso de dinheiro por causa do BCE), sendo que, num cenário adverso de incumprimento por parte do comprador, o pior que pode acontecer é ter os ativos de volta.

Ainda assim, não deixa de ser uma operação sensível para quem está exposto. Um negócio por um valor abaixo do valor daquele a que as unidades de participação se encontram registadas nos seus balanços poderá representar mais imparidades — além das perdas com os fundos de reestruturação que já registaram no ano passado em função do impacto da pandemia.

Em relação aos potenciais compradores, tanto a Davidson Kempner como a Bain e a Cerberus já fizeram negócios com os bancos portugueses no passado, sendo investidores conhecidos no mercado nacional.

Processo Discovery cai por terra

Além do processo da ECS, os bancos também estiveram a explorar a venda de outro fundo de recuperação ligado à área do turismo: o fundo de promoção turística Discovery Portugal Real Estate Fund, gerido pela sociedade Explorer e que gere mais de 40 ativos em Portugal, incluindo o Six Senses Douro Valley e o Eden Resort.

Contudo, a operação, que estava a ser conduzida pela Houlihan Lockey, caiu por terra, de acordo com informações recolhidas pelo ECO.

As unidades de participação neste fundo estão avaliadas em mais de 400 milhões de euros pelas próprias instituições — neste caso, detidas pelos bancos BCP, Novo Banco, Caixa e Oitante. Mais de uma mão cheia de fundos internacionais chegaram a ser convidados a olhar para este dossiê. Mas o processo não foi adiante.