Exclusivo Os bancos mais baratos para ter crédito à habitação

Depois de seis anos marcados por taxas negativas, as taxas Euribor estão agora a negociar perto dos valores de 2009. A Euribor a 6 meses, por exemplo, atualmente a taxa mais oferecida pelos bancos para contratualizar um crédito à habitação, está nos 2,895% depois de em junho do ano passado ainda ter estado a negociar em valores negativos.

Na carteira das famílias, esta subida galopante da taxa de juro reflete-se num aumento exponencial da prestação da casa: num crédito à habitação a 30 anos, indexado à Euribor a 6 meses com um spread de 1,2%, que tenha sido revisto em janeiro, a escalada das taxas de juro traduziu-se num aumento de 144 euros por cada 100 mil euros de financiamento entre junho e janeiro.

Trata-se de uma subida de 44% do custo do crédito no espaço de apenas seis meses (faça aqui a sua simulação). E a contar pelas mais recentes declarações de Christine Lagarde no Fórum Económico Mundial, em Davos, dificilmente esta escalada não terá novos capítulos.

Para as famílias com crédito à habitação e para todas aquelas que pretendam comprar casa nova nos próximos meses recorrendo ao crédito bancário, as perspetivas não são as mais risonhas. Segundo os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), os contratos de crédito à habitação celebrados nos últimos três meses registaram uma subida recorde de 35 pontos base da taxa de juro, subindo de 2,365% em novembro para 2,715% em dezembro. Foi o maior aumento mensal de sempre da taxa de juro.

Desde abril, a taxa de juro dos novos contratos de crédito à habitação (realizados há três meses) já aumentou 189 pontos base, passando de 0,83% em março de 2022 para 2,715% em dezembro. A causa maior para o incremento do custo do crédito à habitação é resultado das taxas Euribor, que têm acompanhado de perto as subidas constantes das taxas diretoras do euro por parte do BCE desde o verão.

Os bancos, pelo contrário, têm mexido muito pouco na sua oferta comercial nesta matéria. De acordo com uma consulta ao preçário de 11 instituições financeiras responsáveis por mais de 95% do crédito à habitação concedido às famílias, verifica-se que, em média, o spread mínimo praticado é de 1%. Em março era de 1,08%. E ao contrário dessa altura, hoje até quatro entidades a oferecer spreads abaixo de 1%.

Contas do crédito à habitação

A contratualização de um crédito à habitação é um compromisso de longo prazo, que pode estender-se até 40 anos e que envolve sempre valores elevados. Por essa razão, é muito importante estudar bem o mercado e fazer bem as contas a todos os custos envolvidos.

Desde logo porque uma proposta com o spread mais baixo nem sempre é sinal da prestação mais baixa nem do crédito mais barato. Foi exatamente isso que ficou espelhado nas simulações realizadas este domingo, 22 de janeiro, junto dos simuladores de crédito à habitação das 11 instituições financeiras analisadas.

À porta dos bancos “bateu” um casal de 30 anos com um apartamento debaixo de olho que ronda os 200 mil euros, para o qual tem disponível 50 mil euros para dar como entrada. Ao banco, querem pedir simulações de 150 mil euros para pagar em 30 anos, estando disponíveis para contratualizar um crédito à habitação com taxa variável ou com taxa fixa.

Na componente de taxa variável, as ofertas são maioritariamente feitas tendo como base a taxa Euribor a 6 meses (2,56%). A única exceção é o Banco CTT, que associa a sua proposta à Euribor a 3 meses (2,06%), e por essa razão apresenta uma taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) mais baixa que as restantes propostas, que oscilam entre os 4,4% da Caixa Geral de Depósitos, do Crédito Agrícola e do Montepio, e os 4,97% da União de Créditos Imobiliários (UCI). No entanto, isso não significa que a oferta da UCI seja a pior solução para todos os clientes.

A TAEG engloba não apenas a taxa de juro e o spread, mas também todos os custos associados do empréstimo, como as apólices de seguro, os impostos a pagar e todas as comissões bancárias. Assim, é certo que em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a TAEG mais baixa represente a proposta mais barata do mercado, porque é a que suporta menos custos.

Porém, não deve ser descurada uma análise mais detalhada às condições de cada proposta, pois não raramente, apesar das condições contratuais parecerem iguais (o mesmo montante de financiamento e o mesmo prazo), há diferenças significativas com impacto no custo final do empréstimo, nomeadamente ao nível das coberturas dos seguros associados e dos produtos financeiros contratualizados para alcançar uma determinada TAEG.

Como sucede na procura de casa, também na “caça” do melhor crédito à habitação existem propostas para todos os gostos e feitios. Isso inclui as ofertas de taxa fixa, que apesar de haver poucos bancos a disponibilizarem esta solução, há propostas que merecem ser avaliadas.

De acordo com a análise ao mercado, a TAEG para um crédito à habitação a 30 anos à taxa fixa varia entre 5,4% na Caixa Geral de Depósitos, no Millennium bcp e no Novobanco, os 5% do Banco BPI (que tem inclusive a decorrer uma campanha que isenta o pagamento das comissões iniciais do crédito – comissão de abertura de dossier, avaliação e preparação de minutas) e os 4,8% do Banco CTT.

Segundo as simulações recolhidas pelo ECO, a TAEG média para um crédito de 150 mil euros a 30 anos à taxa fixa é de 5,2%, enquanto num crédito à habitação com características semelhantes indexado à Euribor a 6 meses, a TAEG é de 4,5%.

Significa que hoje o prémio a pagar para ter tranquilidade, durante 30 anos em relação à prestação da casa, é inferior a 1% (cerca de 0,7 pontos percentuais). Em março do ano passado, o diferencial entre taxa fixa e taxa variável era de cerca 1,44%.

Essa realidade justifica, pelo menos em parte, que a popularidade da taxa fixa esteja a aumentar: se no final de 2021 a taxa fixa representavam apenas 1,4% na carteira de crédito habitação existente, de acordo com os últimos dados do Banco de Portugal, os novos contratos celebrados em outubro e novembro a taxa fixa já representavam 7% do montante total concedido.