Negócio da VIC derrapa. Credores analisam outros cenários além da venda

Estão a ser tempos difíceis para aquele que poderá ser um dos maiores negócios imobiliários do país. A VIC Properties procura um comprador para três projetos – Prata Riverside Village, Matinha e Pinheirinho –, mas as propostas recebidas estão muito abaixo dos valores esperados pela promotora. Tal como o ECO avançou, os credores da VIC estiveram reunidos na semana passada para definir uma short-list, mas saíram dessa reunião pouco confiantes e com vários cenários em cima da mesa, tais como vender apenas um dos projetos ou converter parte da dívida da VIC em capital. Uma nova decisão será conhecida dentro de duas ou três semanas, apurou o ECO junto de fontes próximas do processo.

Da reunião da semana passada, tudo indicava que fossem conhecidas as propostas que passariam à segunda fase ainda este ano, mas esse deadline acabou por derrapar e, agora, só dentro de duas a três semanas é que se ficará a saber o próximo passo deste negócio imobiliário, apurou o ECO.

Foram recebidas cerca de dez propostas, mas nem todas pelos três ativos. Contudo, todas de valor bastante abaixo do ambicionado pela VIC Properties, que avalia os três projetos em cerca de 1.100 milhões de euros. Face a este cenário, descontentes com as propostas recebidas, os credores da VIC deixaram em cima da mesa outras hipótese para além da venda.

Recorde-se que a promotora tem atualmente dois tipos de credores: bancos hipotecários, que asseguram 280 milhões de euros (200 milhões para o Prata Riverside Village e 80 milhões para a Matinha e para o Pinheirinho), e uma emissão obrigacionista de 250 milhões de euros.

Assim, estão em cima da mesa a hipótese de vender todo o pacote (tal como estava inicialmente definido), vender apenas uma parte e desenvolver o resto ou até mesmo converter parte da dívida da VIC em capital, sabe o ECO. Isto tendo em conta que algumas das propostas recebidas foram apenas para um dos três projetos.

O futuro deste negócio – que está a ser assessorado pela Alantra – é, por enquanto, incerto. Para além de a expectativa de valor da VIC não estar alinhada com as avaliações dos candidatos, é reconhecido que não há capital em Portugal para um negócio desta dimensão, vendido em conjunto, mesmo a fechar o ano e num contexto de taxas de juro a subir e num contexto de incerteza financeira dos mercados.

O ECO sabe que, para esta operação, a VIC contactou cerca de 80 potenciais interessados. Entre os interessados estão a Vanguard Properties, a SPX Capital e a Quântico, para além de investidores que não têm ainda presença no mercado português.

Prata, Matinha e Pinheirinho. O que está à venda?

À venda estão os três projetos que a VIC Properties tem atualmente em mãos, avaliados em três mil milhões de euros, com uma área de construção bruta de 500 mil metros quadrados (o equivalente a quase 50 campos de futebol), destinada a uso residencial, refere o teaser a que o ECO teve acesso.

Um dos projetos é o Prata Riverside Village, um empreendimento residencial localizado junto ao rio, em Marvila, em Lisboa. São 12 lotes que começaram a ser desenvolvimentos em 2018 e que deverão ficar concluídos em 2025 (o prazo inicial era 2023), num total de 350 apartamentos. O investimento previsto inicialmente era de cerca de 450 milhões de euros. O projeto conta já com mais de 175 apartamentos concluídos.

O Prata tem um passado turbulento. O projeto, que pertencia à falida Obriverca, foi lançado em 1999, mas demorou 12 anos até ser aprovado pela Câmara de Lisboa. Em dezembro de 2010 foi lançada a primeira pedra, mas os trabalhos foram bastante demorados. Em 2018, acabou por ser comprado pela VIC Properties, por 150 milhões de euros.

Os planos iniciais da VIC para o Prata apontavam para a construção de 500 apartamentos, mas acabaram por ser feitas alterações ao projeto de forma a aumentar o número de unidades, criando áreas mais pequenas.

Em 2019, estava apenas concluído o Lote 8, o único pronto a habitar, com 28 apartamentos. Na altura, as vendas oscilaram entre os 700 mil e os dois milhões de euros por habitação, como contou José Crespo, comercial da VIC Properties, ao ECO. Nesse ano, os preços das casas em Marvila dispararam 80%, e tudo devido às vendas dos apartamentos do Prata.

Outro dos projetos incluídos neste portefólio é a Matinha, considerado o maior projeto residencial do país. Este lote, localizado também em Marvila, tem 20 hectares e uma área de construção prevista de 260 mil metros quadrados. Foi comprado pela VIC em 2019 ao Novobanco por 142 milhões de euros e prevê a construção de 1.500 unidades residenciais (abaixo dos mais de 2.000 previstos inicialmente) e zonas comerciais.

De acordo com fontes consultadas pelo ECO, a Matinha ainda não tem licenças e, embora seja o ativo com mais potencial, é o mais difícil de executar. O objetivo será vender as unidades residenciais a 7.500 euros o metro quadrado.

O terceiro projeto incluído neste “pacote” é a Herdade do Pinheiro, localizada na Comporta. Com uma área de 200 mil metros quadrados em frente à praia, este projeto prevê a construção de 600 unidades residenciais, dois hotéis com 230 quartos e um campo de golfe com 18 buracos, refere o teaser. É, contudo, o projeto mais atrasado de todos.

A Herdade do Pinheirinho foi comprada pela VIC em 2020, também ao Novobanco. O projeto previsto para estes terrenos foi idealizado pelo Grupo Pelicano, que entrou em incumprimento, e a herdade acabou por cair nas mãos do Banco Espírito Santo (BES). Após a queda deste banco, passou para o Novobanco. Na altura em que fechou o negócio, a VIC anunciou que pretendia investir 450 milhões de euros no Pinheiro.