Imobiliário: Marvila dispara, Parque das Nações afunda. Porquê?

O valor do metro quadrado em Marvila disparou 80%, embora continue abaixo da média de Lisboa. Contrariamente, no Parque das Nações, houve uma queda de 0,3%. Fomos perceber o que aconteceu.

Marvila tem história e (muitos) bairros sociais, mas já se está a preparar para ser a próxima zona in de Lisboa. É aqui, na parte oriental da capital, que os habitantes testemunham o nascer de uma nova Marvila, anos depois de um abandono industrial. Se no coração da freguesia as coisas se mantêm mais ou menos semelhantes, na zona ribeirinha o cenário está a mudar a olhos vistos.

A chuva insiste em marcar o dia, cheira a terra molhada e na rua não se vê quase ninguém. Na Rua Fernando Palha, do pouco comércio que existe, a maior parte está fechada. Mais abaixo, na direção do rio, continua a ser Marvila, mas o ambiente é completamente diferente. Há quatro edifícios, dois deles a ser construídos, com uma arquitetura bastante característica quando comparada com a das típicas casas históricas. São quase 130 mil metros quadrados que, dentro de cinco anos, terão 692 apartamentos com áreas que podem chegar aos 260 metros quadrados. Estamos a falar do Prata Riverside Village (Prata), um projeto da VIC Properties, com um passado bastante atribulado, mas que dá agora os primeiros passos.

Prata Riverside Village, MarvilaHugo Amaral/ECO

São diferentes, imponentes e já deixam transparecer os bons milhares de euros necessários para os comprar. Têm vista para o Tejo, aliás, estão mesmo ao lado do Tejo, e são os responsáveis pelo disparo de 79,8% do preço do metro quadrado em Marvila. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que Marvila foi a freguesia que registou o maior aumento do valor do metro quadrado no ano passado. Passou de 1.483 euros para 2.666 euros por metro quadrado. “Claro que é por causa disto, não há mais nada em Marvila a nascer com esta dimensão”, afirma ao ECO José Crespo, comercial da VIC Properties. José Crespo trabalha no posto de venda do Prata, localizado atualmente no Lote 8, o único pronto a habitar. Dos 28 apartamentos que existem neste lote, já foram todos vendidos, com valores que oscilaram entre os 700 mil e os dois milhões de euros.

“Em Marvila praticamente não havia rotação de habitação. Está velha, não está renovada, não existem bairros novos e, então, os preços andam muito abaixo da média de Lisboa. É normal que, quando aparece o Prata e outros dois ou três edifícios completamente novos, com preços superiores, e tendo em conta o pouco volume de transações que existia, estas novas transações dão a ideia de que os preços cresceram“, explica ao ECO Ricardo Rajani, especialista na zona do Parque das Nações e eleito melhor consultor imobiliário da Remax em 2017.

A subida generalizada do mercado imobiliário em Lisboa está a ser acompanhada pela evolução da zona, diz José António Videira, presidente da Junta de Freguesia de Marvila, ao ECO. “A qualidade de vida, os preços ainda um pouco aceitáveis em Marvila, as acessibilidades que temos, a proximidade ao rio Tejo e a potencialidade do surgimento de um novo hospital [novo Hospital Oriental de Lisboa] também criam, obviamente, algum crescimento no mercado imobiliário, mas não tão significativo quanto aquele que aqueles empreendimentos de topo que estão a surgir na zona entre o rio e a linha de comboio criam“.

Concluído o Lote 8, está agora a ser construído o Lote 7. Um pouco diferente, sem os apartamentos Duplex, será menor e mais barato: 40 apartamentos com valores entre os 440 mil e os dois milhões de euros, dos quais 40% já estão vendidos, todos a portugueses, revelou o comercial da VIC Properties. O próximo será o Lote 1, que contará com 107 apartamentos. “Estamos a falar de um processo de cinco anos, num total de 692 apartamentos e um investimento de 450 milhões de euros”.

Maquete do Prata Riverside VillageHugo Amaral/ECO

O presidente da Junta de Marvila não acredita que um empreendimento destes vá descaracterizar a freguesia, “porque também traz alguma requalificação na área”. Para José Videira, “agora acabamos por ter uma freguesia com duas velocidades. Há um conjunto de potencialidades, indústrias criativas, culturais e turísticas, que provoca o aumento exponencial do metro quadrado. O nosso receio é que não haja contágio aos outros bairros da freguesia, possibilitando àqueles que cá moram, e aos filhos dos que cá moram, continuarem a ter a possibilidade de criar uma vida e um futuro cá”.

O Prata Riverside Village não é o único projeto que está a impulsionar Marvila ou, pelo menos, a zona à volta. Exemplo disso é o Hub Criativo do Beato, a menos de dois quilómetros, que poderá atrair mais investidores. A isso soma-se ainda o condomínio que o grupo libanês FFA Real State vai construir no coração da freguesia. O Prateato vai ter 51 apartamentos, embora o processo esteja bastante atrasado devido a licenciamentos, sabe o ECO, e custará 16 milhões de euros. É o primeiro projeto da FFA Real Estate em território nacional.

Além disso, conta-se ainda um quarteirão que foi comprado no início do ano pela empresa Refletecarismas por 17 milhões de euros. Delimitado pela Praça David Leandro da Silva, pela Rua Fernando Palha e pela Rua Zófimo Pedroso, o quarteirão tem uma área de construção aprovada de 16.160 metros quadrados acima do solo.

Contrariamente, o Parque das Nações deslizou. O que aconteceu?

Morar no Parque das Nações é um desejo para muitos — não só para os portugueses –, e tudo indica que assim vá continuar. A freguesia carrega o peso de zona premium da capital e continua a ter um metro quadrado superior à mediana de Lisboa. De acordo com os dados do INE, que mostram que uma casa em Lisboa custa 3.010 euros por metro quadrado, no Parque das Nações esse valor aumenta para 3.247 euros. Contudo, as últimas estatísticas indicam que, no ano passado, as casas nesta freguesia ficaram 0,3% mais baratas.

Para Ricardo Rajani, da Remax, esta ligeira quebra é “fruto de praticamente não haver rotação no mercado”. E explica: “Há três anos, tínhamos imóveis cerca de 20% mais económicos do que temos hoje. O que está a haver é um ajuste para um valor real de mercado”. Mas o consultor aponta ainda outro fator, os investidores internacionais, associados aos vistos gold. De acordo com os dados do INE, no ano passado foram atribuídos 1.409 vistos, o equivalente a um investimento de 838 milhões de euros, menos 0,6% do que no ano anterior.

“Houve uma pressão por parte dos estrangeiros que fez com que o mercado subisse. Neste momento já não existe essa pressão e os golden visa já não têm tanta expressão. Afastaram esses clientes por via da demora que tiveram em obter o visto final. O Parque das Nações era uma zona de eleição e quando esses clientes se afastam, os preços naturalmente diminuem e, na minha análise, ainda vão diminuir mais“, detalhou o consultor imobiliário.

No entanto, Luís Lima, presidente da Associação de Promotores e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), acredita que esta descida “não tem qualquer importância”. “Não dou muita importância porque hoje em dia há pouca oferta e, se a base de dados for pequena, pode fazer com que haja uma pequena diferença, mas isso não quer dizer que os preços estejam a descer“, disse ao ECO. “Pode ter que ver com a dimensão e com o número de transações”, completou.

Ricardo Rajani sustenta estas declarações do especialista e antecipa que, este ano, mesmo que o preço do metro quadrado continue a baixar, “vai continuar a estar bastante mais alto do que em 2014”. “Em 2016 e 2017 houve realmente um pico. Agora saem os estrangeiros e o preço baixa. Mas baixa dum histórico máximo bastante alto”, remata.

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