Exclusivo VIC Properties deixa cair maior negócio imobiliário do país

Seria o maior negócio imobiliário de sempre do país, mas o que muitos antecipavam desde o início acabou mesmo por se confirmar. A VIC Properties desistiu da venda do Project Rise, que incluía o Prata Riverside Village e a Herdade da Matinha, em Marvila, e a Herdade do Pinheirinho, em Grândola, revelou ao ECO uma fonte do mercado. A promotora imobiliária, contactada oficialmente, não faz comentários, mas o ECO sabe que decidiu desenvolver os três projetos até ao final, o que permitirá levar cerca de 3.000 novos apartamentos à cidade de Lisboa.

Ao que o ECO apurou, o Prata e a Matinha foram os primeiros projetos a ser retirados da corrida e a VIC planeava apenas vender o Pinheirinho caso aparecesse uma oferta suficientemente atrativa. Contudo, de acordo com as mesmas fontes, a promotora imobiliária vai também retirar o Pinheirinho, deixando cair todo o negócio. As ofertas ficaram aquém do valor de referência que a VIC tinha definido para negociação.

Esta operação deu que falar desde o início, desde logo por ser a maior que Portugal já assistira no imobiliário, tendo em conta que os três ativos estão avaliados em cerca de 1.100 milhões de euros. A VIC contactou cerca de 80 potenciais interessados, tendo sido recebidas cerca de 20 propostas não vinculativas, entre investidores nacionais e internacionais. Mas todas por valores bastante abaixo dos ambicionados pela empresa.

A 22 de dezembro, tal como o ECO noticiou na altura, os obrigacionistas da VIC estiveram reunidos para avaliar as propostas que tinham sido recebidas. Mas diversas fontes de mercado imobiliário já consideravam que a expectativa de valor da VIC não estava alinhada com as avaliações que os candidatos faziam deste “pacote”. Além disso, é reconhecido que não há capital em Portugal para um negócio desta dimensão.

Os credores saíram dessa reunião pouco confiantes em relação às propostas recebidas e com vários cenários em cima da mesa, tais como vender apenas um dos projetos ou converter parte da dívida da VIC em capital. Entretanto, cerca de um mês depois, a operação já tem um fim decidido.

O ECO sabe que a VIC decidiu retirar o Prata e a Matinha do mercado e que pretende desenvolvê-los até ao final — juntos, trarão cerca de 3.000 novos apartamentos à cidade de Lisboa. A oferta insuficiente no mercado residencial português, sobretudo em Lisboa, terá sido uma das principais razões que levaram a VIC a tomar esta decisão. Mas a promotora imobiliária deverá, em breve, retirar também o Pinheirinho do processo de venda, uma vez que pretende também desenvolver este projeto turístico e residencial.

A VIC Properties tem atualmente dois tipos de credores: bancos hipotecários, que asseguram 280 milhões de euros (200 milhões para o Prata Riverside Village e 80 milhões para a Matinha e para o Pinheirinho), e uma emissão obrigacionista de 250 milhões de euros.

Prata, Matinha e Pinheirinho. O que estava à venda?

Em causa estão os três projetos que a VIC Properties tem atualmente em mãos, avaliados em três mil milhões de euros uma vez que estejam totalmente concluídos, com uma área de construção bruta de 500 mil metros quadrados (o equivalente a quase 50 campos de futebol), destinada a uso residencial, refere o teaser a que o ECO teve acesso.

Um dos projetos é o Prata Riverside Village, um empreendimento residencial localizado junto ao rio, em Marvila, em Lisboa. São 12 lotes que começaram a ser desenvolvimentos em 2018 e que deverão ficar concluídos em 2025 (o prazo inicial era 2023), num total de 350 apartamentos. O investimento previsto inicialmente era de cerca de 450 milhões de euros. O projeto conta já com mais de 175 apartamentos concluídos.

O Prata tem um passado turbulento. O projeto, que pertencia à falida Obriverca, foi lançado em 1999, mas demorou 12 anos até ser aprovado pela Câmara de Lisboa. Em dezembro de 2010 foi lançada a primeira pedra, mas os trabalhos foram bastante demorados. Em 2018, acabou por ser comprado pela VIC Properties, por 150 milhões de euros.

Os planos iniciais da VIC para o Prata apontavam para a construção de 500 apartamentos, mas acabaram por ser feitas alterações ao projeto de forma a aumentar o número de unidades, criando áreas mais pequenas.

Em 2019, estava apenas concluído o Lote 8, o único pronto a habitar, com 28 apartamentos. Na altura, as vendas oscilaram entre os 700 mil e os dois milhões de euros por habitação, como contou José Crespo, comercial da VIC Properties, ao ECO. Nesse ano, os preços das casas em Marvila dispararam 80%, e tudo devido às vendas dos apartamentos do Prata.

Outro dos projetos que estava neste portefólio é a Matinha, considerado o maior projeto residencial do país. Este lote, localizado também em Marvila, tem 20 hectares e uma área de construção prevista de 260 mil metros quadrados. Foi comprado pela VIC em 2019 ao Novobanco por 142 milhões de euros e prevê a construção de 1.500 unidades residenciais (abaixo dos mais de 2.000 previstos inicialmente) e zonas comerciais.

De acordo com fontes consultadas pelo ECO, a Matinha ainda não tem licenças e, embora seja o ativo com mais potencial, é o mais difícil de executar. O objetivo era vender as unidades residenciais a 7.500 euros o metro quadrado.

O terceiro projeto que estava incluído neste “pacote” é a Herdade do Pinheiro, localizada na Comporta. Com uma área de 200 mil metros quadrados em frente à praia, este projeto prevê a construção de 600 unidades residenciais, dois hotéis com 230 quartos e um campo de golfe com 18 buracos, refere o teaser. É, contudo, o projeto mais atrasado de todos.

A Herdade do Pinheirinho foi comprada pela VIC em 2020, também ao Novobanco. O projeto previsto para estes terrenos foi idealizado pelo Grupo Pelicano, que entrou em incumprimento, e a herdade acabou por cair nas mãos do Banco Espírito Santo (BES). Após a queda deste banco, passou para o Novobanco. Na altura em que fechou o negócio, a VIC anunciou que pretendia investir 450 milhões de euros no Pinheiro.