Francisco Horta e Costa: Medidas do novo pacote de habitação não resolvem o problema

O novo pacote de políticas para a habitação, apresentado esta semana pelo Governo, tem um conjunto de “medidas interessantes”, mas “curtas” para resolver o problema, defende Francisco Horta e Costa. O diretor-geral da CBRE, a mais importante consultora de investimento imobiliário em Portugal, sugere que “se o Estado quer dinamizar verdadeiramente o mercado de arrendamento tem de participar nele de forma mais ativa”.

Em entrevista ao ECO24, um programa desenvolvido em parceria entre o ECO e a TVI24, Francisco Horta e Costa alerta que “não pode ser, mais uma vez, à custa dos senhorios que se tratar do problema social da habitação”, isto depois do longo período de rendas congeladas, e de um prolongamento, por este Governo, do período de transição que tinha sido criado pelo Executivo anterior. “O Estado vai ter de intervir, em algum momento, para segurar as 25 mil famílias que não têm rendimentos para ter uma habitação condigna“, diz.

Para Francisco Horta e Costa, a criação de contratos vitalícios, por exemplo, é um tipo de medida que “só protege os inquilinos, não os senhorios”. Além disso, na sua opinião acaba por seu um “sistema perverso”, porque afasta os investidores. “Dificilmente haverá investidores que aceitem investir em imóveis que têm inquilinos com mais de 65 anos”, identifica. E a CBRE tem, neste momento, muitos investidores estrangeiros à procura de oportunidades em Portugal.

“Temos sido contactados por investidores que querem produzir habitação para os portugueses. Estamos a falar em preços que, no máximo, podem ser de três mil euros o metro quadrado, e se possível inferior a isso. Mas isso só se consegue se o preço de entrada também for condizente com esse preço”, afirma.

Mas para que os investidores mantenham interesse, e que a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) tenha sucesso, o responsável defende que o Estado deve fazer mais, seja por “via de mais e mais agressivos incentivos fiscais”, quer seja “usando o seu próprio património”.

“Simpatizo com tudo o que se possa fazer para dinamizar o mercado de arrendamento”, diz Francisco Horta e Costa. Algumas das medidas da NGPH “podem ser interessantes, embora possam ser curtas”, disse, dando como exemplo os contratos de arrendamento superiores a dez anos que permitem uma redução do imposto sobre as rendas de 28 para 14%. “É uma medida simpática, mas não acho que vá ter um impacto drástico no mercado de arrendamento”, vaticinou. “Se o Estado quer dinamizar verdadeiramente o mercado de arrendamento tem de participar nele de forma mais ativa”.

E como? “As câmaras e o próprio Governo têm imensos terrenos no centro das cidades. O Ministério da Defesa tem quatro ou cinco quartéis dentro da cidade. Porquê?”, questiona o diretor geral da CBRE. E sugere que o Estado faça “uma parceria com privados para promover esses terrenos para os dar depois para arrendamento a quem precisa”.

Mas há mais. Na sua opinião, as medidas de caráter fiscal sugeridas são “tímidas, meros paliativos”, é preciso reduzir o IMI e o IMT, mas também facilitar o licenciamento dos novos projetos, que “tem e acontecer num prazo razoável”. E ainda assegurar a existência de “mecanismos que deem conforto aos investidores de que as coisas vão funcionar, por exemplo, quando os inquilinos não pagam a renda”. “A confiança no nosso sistema judicial e nos nossos tribunais continua a ser limitada“, sublinha.

“No centro da cidade de Lisboa os preços de entrada já são altos, por isso, a conta só fecha se o preço de saída for alto. Mas Lisboa ainda tem terrenos muito grandes, propriedade do Estado ou de privados — alguns foram parar à banca — onde é possível ainda produzir muita habitação acessível”, defende Francisco Horta e Costa. O responsável garante que os investimentos nos centros históricos, foram “feitos sobretudo à custa de edifícios devolutos”. “Claro que, por vezes, ainda havia uma pessoa e, claro, é necessário tomar conta dela, dar-lhe uma vida condigna. Mais uma vez, é o Estado que tem de intervir”, frisa.

E por acessível, o responsável tem em mente valores em torno dos 3.000 euros/m2, muito longe do sete mil euros que se praticam presentemente em algumas zonas premium da capital, nomeadamente no centro histórico. Apesar destes valores e da subida generalizada dos preços, tanto no mercado de arrendamento como no mercado de compra e venda, Francisco Horta e Costa defende que “não existe uma bolha imobiliária em Portugal”.

“O preço do metro quadrado é superior ao período pré-crise (2007/2008). Mas preços são altos, porque o número de casas disponível para arrendar reduziu-se drasticamente. É uma questão de oferta e de procura. Com a crise deixou de haver produção de casas, não havia promotores imobiliários, os bancos também tiverem problemas, assim a determinado momento a procura excede largamente a oferta, tanto no mercado de arrendamento como de compra e venda e, neste momento, temos é de tratar da oferta”.

O diretor-geral da CBRE, considera que o mercado português é “muito dinâmico”, “mas completamente diferente face aos anos anteriores à crise”. “O paradigma é diferente porque os fundamentais do mercado funcionam: há investimento na habitação porque há procura. O mercado é mais saudável, o país está a crescer, com subidas de rating, todos os indicadores são saudáveis e positivos“.

“Houve bolha porque as pessoas compravam casa como quem compra eletrodomésticos, porque os bancos financiavam sem limite. Pessoas sem rendimentos chegavam a ter duas ou três casas. Não era sustentável, mas hoje não é isso que se passa”, garante.

Francisco Horta e Costa deixa ainda um alerta: “Seria um erro crasso” Portugal adotar uma lei semelhante à de Espanha que proibiu o aluguer de casas a turistas no centro da cidade. “Portugal investiu muito na promoção do turismo”, “a equação Portugal é uma equação atrativa”, não se pode pôr em risco esse trabalho.