Regras complexas e poucos incentivos fiscais afastam empresas das SIGI

O tão ansiado regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) existe, mas ainda ninguém se aventurou, apesar de haver duas empresas do setor imobiliário a preparem entradas na bolsa de Lisboa. A complexidade da regulamentação existente e a falta de incentivos fiscais são vistos como entraves.

A SOCIMI (equivalente às portuguesas SIGI em Espanha) Merlin Properties vai fazer um dual listing para passar a negociar na bolsa de Lisboa, enquanto a promotora imobiliária VIC Properties está a preparar uma oferta pública inicial (IPO) com o mesmo objetivo. Os dois processos deverão avançar nos próximos meses e, em ambos os casos, as empresas podiam ter escolhido formar SIGI, mas nenhuma o fez.

“As SIGI, tal como está a regulamentação, não nos deixam encaixar. Gostaríamos de ser uma SIGI mas, tal como estão regulamentadas, não nos permite“, disse a responsável pelas relações com investidores da Merlin, Inés Arellano, em entrevista ao ECO no início do mês.

O problema é que o regime dos Real Estate Investment Trust (REIT) permite, noutros países, que uma subsidiária de uma empresa estrangeira com este estatuto no país de origem, seja automaticamente considerada também REIT. A lei portuguesa não funciona assim e obriga a que haja mudanças na sociedade.

Após um processo atribulado, o regime das SIGI passou no Parlamento em julho. A versão final determina que as SIGI são um veículo de promoção do investimento e de dinamização do mercado imobiliário e têm de destinar, pelo menos, 75% dos imóveis para arrendamento. A atividade destas sociedades passa pela aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica.

A totalidade do capital (que não pode ser inferior a cinco milhões de euros) tem de estar cotada em bolsa até um ano após a constituição da sociedade, sendo que, a todo o momento, 20% do free float tem de estar disperso em participações inferiores a 2%. A VIC Properties não explica as razões, mas garante também que “a criação de uma SIGI não se encontra, de momento, nos planos“.

Estatuto dos Benefícios Fiscais ainda não é claro

Quem também o podia ter feito era a Corum Investments. A gestora de fundos francesa, que aposta em imóveis comerciais, entrou em Portugal já no segundo semestre do ano e admite que considerou as várias opções possíveis, tendo acabado por escolher registar uma subsidiária da casa-mãe. Quanto a ser SIGI, não viu interesse, como explicou José Gavino, responsável da Corum Investments para o mercado português.

“As SIGI têm uma série de restrições impostas pelo regulador”, disse Gavino. “O fator fiscal é muito importante. Nas SOCIMI em Espanha também não houve investimento até haver incentivos fiscais“, lembrou.

O regime das SIGI prevê isenção total sobre três categorias de rendimentos: prediais, mais-valias e de capitais. No entanto, “a isenção não se aplica a rendimentos comerciais em geral. Não é totalmente claro o tratamento de rendimentos de prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel, que estão expressamente previstas na lei depois da apreciação parlamentar“, explica Rui Camacho Palma, partner da Linklaters, acrescentando que também a derrama estadual e municipal ficam isentas.

Do lado dos investidores, aos não residentes é aplicada uma retenção de imposto à taxa fixa de 10%, o que compara com a taxa normal de 28%. “É mais atrativo em comparação com o regime normal”, diz Camanho Palma. Mas os investidores nacionais não têm benefícios face às unidades de participação domésticas e ações.

O regime espanhol tem em consideração a tributação que se vai aplicar ao investidor. Se for inferior aos 19% previstos em Espanha e o investidor tiver uma participação qualificada na SOCIMI, esta sofre uma espécie de tributação autónoma.

“Depois da apreciação parlamentar, o regime fiscal ficou mais claro, mas não consigo dizer que esteja totalmente claro. As principais dúvidas provêm do próprio regime dos organismos de investimento coletivo do Estatuto dos Benefícios Fiscais, mas é natural que o regime fiscal não consiga acompanhar a velocidade da realidade económica”, acrescentou o partner da Linklaters.