O regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda

A situação excecional de emergência de saúde pública ocasionada pela pandemia da doença Covid-19, exigiu a aplicação de medidas extraordinárias face às circunstâncias atuais que afetam de forma particular os rendimentos das famílias. Neste contexto, foi publicada no passado dia 14 de abril a Portaria n.º 91/2020 que regula o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida no âmbito dos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional. O regime é aplicável às rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, a partir do dia 1 de abril de 2020.

No tocante ao arrendamento habitacional, podem aceder ao regime estabelecido pela Lei 4-C/2020 os arrendatários que tenham sofrido uma quebra do rendimento do seu agregado familiar superior a 20%, face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e cuja taxa de esforço (percentagem do rendimento do agregado familiar destinada ao pagamento da renda) seja ou se torne superior a 35%. Este regime aplica-se também aos senhorios habitacionais que tenham sofrido uma quebra do rendimento do seu agregado familiar superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; que resulte do não pagamento de rendas pelos arrendatários e o rendimento disponível restante do agregado desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS, 438,81 euros).

Em concreto, a lei prevê quatro medidas que visam permitir que os arrendatários que sofram uma quebra de rendimento não entrem em incumprimento e que os senhorios possam manter os rendimentos dos imóveis arrendados, designadamente:

1. A flexibilização do pagamento das rendas determinando que o senhorio só tem direito a resolver o contrato de arrendamento (por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente) se o arrendatário não efetuar o seu pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês. A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna, no entanto exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.
2. A não exigibilidade do pagamento da indemnização prevista no artigo 1041º do Código Civil (que, em circunstâncias normais, seria igual a 20% do montante devido) pelo atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente.
3. Um apoio financeiro para os arrendatários habitacionais que, devido à quebra dos seus rendimentos, não consigam suportar o pagamento da renda (incluem-se também os fiadores de estudantes arrendatários que não aufiram rendimentos do trabalho e os estudantes do ensino superior deslocados a uma distância superior a 50 km da residência permanente). Este apoio deverá ser solicitado ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), e corresponde na prática à concessão de um empréstimo sem juros por forma a permitir suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS, 438,81 euros).
4. Um apoio financeiro para os senhorios habitacionais desde que apresentem uma quebra de rendimentos superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar e os seus arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU; podendo solicitar ao IHRU, I.P a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (438,81 euros).