Banca já tem shortlist para o negócio imobiliário do ano em Portugal

Davidson Kempner, consórcio formado pela Bain e Cerberus, e Oaktree. Foram estes os fundos selecionados pelos bancos para passarem à segunda fase do processo de venda dos fundos de reestruturação da ECS, de acordo com fontes consultadas pelo ECO. Já lhe chamaram o maior negócio de imobiliário do ano em Portugal e não é para menos: está em causa uma carteira de hotéis do grupo NAU e centros comerciais La Vie, entre outros ativos imobiliários, numa transação que poderá atingir os mil milhões de euros. Mas ainda não é claro qual vai ser o desfecho deste processo.

A segunda fase do processo de venda dos fundos de reestruturação da ECS deverá arrancar esta semana. É durante este período que os investidores devem transformar as ofertas não vinculativas em propostas firmes, num processo que os bancos esperam que seja competitivo e as propostas em cima da mesa sejam melhoradas. Contudo, a corrida poderá ficar com apenas um concorrente, pois existe a possibilidade de um ou dois investidores retirarem-se antes mesmo de formalizarem uma proposta vinculativa, por não terem garantias de que os bancos irão levar transação até ao fim.

Uma fonte do mercado adiantou ao ECO que os investidores querem ter a certeza de que o negócio vai mesmo concretizar-se independentemente do valor final da transação. Há dúvidas de que isso aconteça, sobretudo tendo em conta a distância de valores que estarão em cima da mesa por esta altura: o preço de reserva dos bancos rondará os mil milhões de euros, enquanto as propostas não deverão superar os 950 milhões.

Se os bancos desistirem do processo por considerarem que a melhor oferta ficará aquém do esperado, quem vai ficar a perder serão os fundos internacionais que investiram alguns milhões de euros em trabalhos de due dilligence aos fundos da ECS. Ou seja, os investidores não estão disponíveis para assumir estes encargos sem antes terem as garantias de que o concurso vai ter um vencedor no final.

Por outro lado, para os bancos, o preço final da operação é importante, na medida em que um negócio abaixo do valor daquele a que as unidades de participação se encontram registadas nos seus balanços poderá representar mais imparidades — além das perdas com os fundos de reestruturação que já registaram no ano passado em função do impacto da pandemia.

São várias as instituições financeiras com exposições aos fundos da sociedade gestora fundada por António de Sousa e Fernando Esmeraldo que estão agora à venda: Novo Banco, BCP e Caixa Geral de Depósitos são os bancos com maiores exposições, sendo que Santander e Oitante (veículo financeiro criado para gerir ativos do Banif que não foram comprados pelo Santander) também detêm unidades de participação.

Em relação aos fundos selecionados para esta segunda fase, não são desconhecidos na banca portuguesa, com quem já fizeram, de resto, negócios muito recentemente.

Por exemplo, foi a Davidson Kempner quem comprou a carteira de créditos de grandes devedores do Novo Banco em 2019 com desconto de 90%, tendo também adquirido uma carteira ao BCP no final do ano passado. Este fundo americano é uma das entidades que está por detrás do investimento de 3,5 mil milhões de euros num megacentro de dados em Sines e que foi anunciado na semana passada. A Bain e a Cerberus também compraram ativos aos bancos portugueses nos últimos anos.

Além do processo da ECS, como o ECO adiantou, os bancos também estão a explorar a venda de outro fundo de recuperação ligado à área do turismo: o fundo de promoção turística Discovery Portugal Real Estate Fund, gerido pela sociedade Explorer e que gere mais de 40 ativos em Portugal, incluindo o Six Senses Douro Valley e o Eden Resort.

As unidades de participação neste fundo estão avaliadas em mais de 400 milhões de euros pelas próprias instituições — neste caso, detidas pelos bancos BCP, Novo Banco, Caixa e Oitante. Mais de uma mão cheia de fundos internacionais foram convidados a olhar para este dossiê, sendo esperadas propostas não vinculativas durante esta segunda quinzena de abril.