“Continuamos a ser um mercado atrativo e com fatores preponderantes para a captação de investimento”

Fernando Costal Carinhas é o novo responsável de imobiliário da equipa de Legal da PwC. À Advocatus, explica que o seu papel será coordenar e “construir” a equipa de advogados especialistas em direito imobiliário.

Para 2025, perspetiva um mercado “dinâmico” e “resiliente” e que o país continuará a atrair investimentos “significativos”, antecipando operações de “grande relevância”. Sobre o fim dos vistos gold, considera que redirecionaram o mercado e não crê que a medida seja revertida.

Começou o ano com uma nova mudança: a transição da Cuatrecasas para a PwC Portugal. O que motivou esta mudança?

Depois de 16 anos a colaborar com sociedades de advogados, com estruturas bastantes similares, em especial nos últimos 12 anos, a mudança surgiu da vontade de assumir novos desafios e de integrar um projeto que alie o rigor jurídico a uma abordagem estratégica e multidisciplinar. Na PwC, vi a oportunidade de trabalhar num ambiente que valoriza a inovação e uma visão holística do negócio dos clientes e que, assim, me permite estar presente em todas as fases de estruturação de um negócio e prestar aos clientes um serviço totalmente integrado.

Já em fase de balanço, corrido o primeiro mês após integração, posso dizer que a expectativa tem sido confirmada, diria mesmo superada, a cada dia.

Com efeito, os advogados estão habituados a trabalhar sobre um modelo de negócio (por regra vertido num power point) que traduzem depois para contratos – muitas das vezes sem qualquer envolvimento na fase de discussão e estruturação do negócio – o que redunda muitas das vezes em desadequações ou faltas de eficiência. Agora, estou antes do power point! E, não só o power point traduz já as grandes linhas jurídicas consideradas na estruturação do negócio, como verter o power point para um contrato é um exercício muito mais eficiente.

Da mesma forma, fomo-nos habituando, na produção de relatórios de due diligence legal, a remeter para consultores fiscais e financeiros externos – o que cria faltas de eficiência, duplicação de trabalho, etc. Agora os consultores fiscais e financeiros partilham o mesmo edifício e estamos capacitados para entregar ao cliente um produto acabado, estruturado e taylored.

Em suma, o envolvimento entre as diversas valências é total e tem um apport de valor ao cliente e ao negócio muito notório. E o foco e envolvimento no negócio são uma constante. Desde o primeiro minuto foi notória essa preocupação e a proximidade com o negócio dos clientes. Logo nas primeiras semanas, fui envolvido na fase final de preparação do “Emerging Trends in Real Estate”, um evento anual, que organizamos juntamente com o Urban Land Institute e que se tornou um evento de referência no setor e estamos já a trabalhar noutros espaços de debate e reflexão sobre matérias que afetam o dia-a-dia dos nossos clientes.

Na PwC vai ser o responsável pela área de imobiliário da equipa legal. Qual vai ser o seu papel?

Genericamente, o desafio e, portanto, o meu papel, será liderar a área de legal de imobiliário, fazendo a gestão da equipa e mantendo-a preparada para dar resposta ao tipo de trabalho e transações em que queremos estar presentes. Numa perspetiva prática, o meu papel será assim coordenar e construir a equipa de advogados especialistas em direito imobiliário, fazer as pontes internas com as demais unidades de negócio e desenvolver estratégias jurídicas, e modelos de negócio, em conjunto com as demais valências internas, que acompanhem as tendências do setor.

Pretendemos apostar na assessoria a clientes em operações complexas, promovendo uma integração entre o conhecimento legal e os insights de negócio, e colaborando com diferentes equipas para oferecer soluções completas e taylored para cada cliente. Mas não queremos estar com os clientes só numa transação! Queremos ser verdadeiros business partners e acompanhar os clientes na estruturação, implementação e gestão dos seus negócios e ativos, mantendo-nos presente na assessoria corrente e na construção de soluções para os problemas que afetam o dia-a-dia dos nossos clientes.

O que acha que os clientes da PwC Legal beneficiam consigo na equipa?

O que pretendo é pôr ao serviço dos clientes a experiência acumulada dos meus mais de 16 anos de experiência em direito imobiliário nos mais diversos tipos de negócios e transações.

O apport que trago quer aos clientes, quer à área de prática de Imobiliário legal, na perspetiva da assessoria que na PwC podemos e queremos oferecer aos clientes, é, assim, uma maior sofisticação na abordagem aos temas, e a capacidade de comunicação e de criar pontes internas com vista ao desenvolvimento e disponibilização de um produto estruturado e de uma assessoria transversal.

As perspetivas de mercado imobiliário para 2025 são genericamente positivas, antecipando-se um mercado dinâmico e resiliente.

Uma das áreas em que tem centrado a sua atividade é a de direito imobiliário, tendo assessorado diversos players do mercado. Quais considera serem as principais características de um grande advogado nesta área?

Creio que uma das principais, senão mesmo a principal característica de um advogado – em qualquer área de prática – é a empatia, que leva em si uma multiplicidade de características, valores e experiência. Mas, sendo o desafio identificar um conjunto de características sine qua non, apontaria, em primeiro, um conhecimento profundo do mercado – conhecimento das dinâmicas e tendências do setor, estruturas de investimento, players, etc. Em segundo um conhecimento e visão estratégicos, designadamente a capacidade de propor soluções jurídicas que estejam alinhadas com os objetivos de negócio dos clientes e que tenham em consideração os diversos vetores de determinado investimento ou transação, seguidamente a permanente inovação e adaptabilidade, englobando aqui a necessidade de permanente atualização relativamente a modelos e soluções de negócio, contexto regulatório e ferramentas, designadamente tecnológicas, que contribuam para um maior eficiência, sem descurar o rigor, e finalmente, sem que sejam menos importantes, excelentes competência de comunicação com clientes, colegas e contrapartes.

Como perspetiva o ano de 2025 para a área de imobiliário? Esperam-se grandes transações em Portugal?

As perspetivas de mercado para 2025 são genericamente positivas, antecipando-se um mercado dinâmico e resiliente.

Apesar do contexto global, acredito, e tem sido esse também o alinhamento das diversas vozes e publicações com os prognósticos para o mercado imobiliário, que Portugal continuará a atrair investimentos significativos, e que podemos esperar operações de grande relevância.

Além das transações, que são sempre uma marca da vivacidade do setor, creio que teremos um mercado crescentemente preocupado com sustentabilidade e que as temáticas ESG estejam cada vez mais presentes nos planos de negócio e no contexto negocial e, assim, que tenhamos diversos investimentos diretamente relacionados com o ajustamento de portfólios ao cumprimento de metas e objetivos ESG. Esta é uma área em que na PwC temos uma equipa dedicada e transversal estando preparados para, de forma eficiente e especializada, e que tem um número crescente de envolvimento e de solicitações nos mais diversos estádios dos projetos de investimento, estruturação de negócio, financiamento, certificações, etc.

Com o fim dos vistos gold, considera que existiu um “arrefecimento” no mercado?

Creio que o fim dos vistos gold terá provocado, não tanto um arrefecimento, mas um redirecionamento do mercado.

Embora, certamente, possa ter-se sido sentido algum abrandamento imediato na procura em alguns segmentos do mercado, a medida teve como resultado um redirecionamento das políticas de promoção dos ativos e foi compensada com a chegada de investidores com foco no ativo como um fim em si mesmo e não como um meio de obtenção de uma autorização de residência.

Tem a expectativa que o atual Governo volte atrás nessa medida?

Não creio que haja contexto para que a medida seja revertida, ou seja, para que voltemos a ter o regime reposto, tal como esteve em vigor. Tenho, sim, a expectativa de que o(s) Governo(s) – a cada momento – mantenham o foco na prossecução de políticas que fomentem a atração de investimento no setor e na revisão e estabilização de regimes jurídicos que não sejam penalizadores desse investimento.

Diria mesmo que a estabilização do panorama legislativo, após revisão e resolução de incongruências e erros que trazem incerteza e faltas de eficiência, e a criação do enquadramento legislativo para modelos de investimento há muito reclamados pelo setor e serão mesmo os grandes desafios dos executivos no âmbito do setor imobiliário – não descurando, necessariamente, a já longa necessidade de um enquadramento fiscal que incentive o investimento e não sobrecarregue os promotores imobiliários e indiretamente os consumidores.

Temos um mercado maduro e sofisticado, alinhado com as políticas internacionais em matérias chave como o combate ao branqueamento de capitais o que gera um sentimento geral de maior segurança no investimento.

Considera que Portugal ainda é um mercado atrativo?

Certamente que sim. Temos, como já fui apontando, alguns desafios, sendo – naquilo que mais imediatamente se relaciona com a minha atividade – o maior deles a referida instabilidade legislativa/regulatória.

Porém, como tem sido notório pela continuada resiliência do mercado, continuamos a ser um mercado atrativo e com fatores preponderantes para a captação de investimento, designadamente a geografia, que sempre foram determinantes em setores tradicionais de investimento como o residencial, turismo, logística e que ganha especial relevo em áreas target de investimento como os data centers, a segurança e bons indicadores económicos.

Acresce que temos um mercado maduro e sofisticado, alinhado com as políticas internacionais em matérias chave como o combate ao branqueamento de capitais o que gera um sentimento geral de maior segurança no investimento. Na PwC prestamos apoio aos nossos clientes, com uma equipa especializada em AML/KYC, sendo cada vez mais uma área para a qual, em especial os investidores imobiliários, estão sensibilizados e recorrem a serviços especializados.

Qual é o principal desafio para o setor imobiliário neste momento?

Pensando-se em desafio como repto, creio que o mais urgente será a incorporação de princípios e métodos focados na sustentabilidade, digitalização e maior eficiência e abertura a novos modelos de negócio e de investimento.

Se pensarmos em desafio como dificuldade ou obstáculo, na minha perspetiva, e correndo o risco de me repetir, o maior desafio estará mesmo nas constantes mudanças legislativas e regulamentares e na instabilidade, e atual valor, do custo dos fatores produtivos.

Claro que esta é uma visão pessoal e o reflexo daquelas que são as preocupações que mais me são transmitidas por clientes e operadores. Isto dito, num contexto mais macro, recordo os dados do estudo que foi apresentado no Emerging Trends in Real Estate, de acordo com os quais os fatores que ocupam a dianteira como aqueles que maiores preocupações causam aos investidores são a instabilidade política, a escalada de conflitos armados, o contexto económico europeu e a cada vez maior regulamentação do setor.

Daqui a cinco anos, como acha que vai estar o nosso mercado imobiliário?

Estamos numa fase da história em que perspetivas a 5 anos são bastante ambiciosas. Creio, contudo, que em 5 anos teremos um mercado mais digital, sustentável e transparente – e sendo assim, mais eficiente. Tendo em consideração os atuais desafios e o envolvimento dos diversos players na implementação de estratégias de investimento nas áreas da digitalização e sustentabilidade, acredito que este seja um objetivo que, em 5 anos, poderá ter sido alcançado ou, pelo menos, estar amplamente desenvolvido.

A verdade é que assistimos já a um mercado cada vez mais transparente, em que são adotadas estruturas societárias e fiscais cada vez mais simplificadas e em que a sustentabilidade dos ativos é cada vez mais um fator ponderado na hora de investir.

Antecipo também que tenhamos pela frente algumas alterações legislativas diretamente relacionadas com o mercado imobiliário e com a promoção imobiliária. Neste campo, e naquilo que é o mercado de prestação de serviços, assumirá cada vez mais relevância estarmos capacitados para dar o aconselhamento e resposta necessários aos nossos clientes – neste âmbito, criámos sinergias internas com as demais áreas e unidades de negócio, designadamente com a área de urbanismo e corporate (no legal) e com as áreas de tax, assurance e advisory, para, entre outros desafios, monitorizarmos novidades legislativas, anteciparmos preocupações de negócio dos players e prepararmos e pensarmos soluções.

Com cerca de 16 anos de experiência, que balanço faz do seu percurso?

O meu percurso profissional foi extremamente enriquecedor, repleto de desafios que me permitiram crescer profissional e pessoalmente e onde pude colaborar, aprender e crescer com pessoas extraordinárias.

O balanço é, portanto, muito positivo e deixa o repto para que os próximos anos continuem a ser de crescimento, aprendizagem e colaboração que, não obstante as funções de liderança e maior responsabilidade, serão sempre uma constante e, na minha perspetiva pessoal, um imperativo.

Qual foi o melhor conselho que lhe deram ao longo da sua carreira?

É sempre complicado escolher um dos muitos que fui recebendo. Creio que o mais constante e que assume especial relevância no meu percurso profissional e na abordagem que tenho aos diversos problemas foi/é “tentar!”, isto é, não ter o foco nas dificuldades ou impossibilidades, mas na oportunidade, na capacidade e na solução!