Solução para controlar os preços da habitação? “Só pode ser o Estado”, diz Luís Lima, da APEMIP

O representante dos mediadores imobiliários acredita na "boa intenção" do Governo em ajudar a controlar os preços da habitação, mas diz que, até agora, "as coisas têm sido adiadas".

Há pouca oferta no mercado imobiliário, que não consegue dar resposta a tanta procura. Mas, para o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), é o Estado quem tem de resolver esse problema. Como? Reabilitando imóveis públicos devolutos e colocando-os no mercado com rendas mais acessíveis. Embora o Governo já tenha anunciado medidas nesse sentido, a verdade é que “o caminho está a ser falado, mas não está a ser feito”.

Em entrevista ao ECO, o representante dos mediadores imobiliários falou ainda na Lei de Bases da Habitação, no investimento estrangeiro e na forma como a apropriação dos imóveis de heranças indivisas poderia ajudar o mercado.

Qual é o grande problema do setor imobiliário e o que pode ser feito para melhorar o momento que se vive?

Quero é que haja cada vez mais negócio, mas tento sempre manter o bom senso. Somos um bocado gananciosos e, normalmente, a ganância leva-nos a um precipício. É uma crítica, mas acima de tudo quero estar do lado da solução e não do problema.

Há três anos, quando fui eleito, pedia construção nova. E hoje o tempo está a dar-me razão. Claro que sou e sempre fui um grande defensor da reabilitação urbana, o problema é que isso não chega. E, principalmente, onde se faz uma grande reabilitação urbana são em zonas centrais que valorizam muito. E precisamos de construção onde há procura, nomeadamente para a classe média e para os jovens. Isto é trágico e não é só neste tipo de pessoas, também se converte no arrendamento, por exemplo.

E depois existem as habitações para estudantes. Hoje em dia, quem é que pode pagar um quarto a 500 euros? É absurdo. E é aqui que lanço a minha crítica, principalmente pelos preços. Tomara que os preços em Portugal pudessem subir até ao céu, mas não é possível, e não conheço nenhum país no mundo onde isso possa acontecer. Portanto, penso que isto vai correr mal.

Então qual é a solução?

Primeiro, agir do lado da procura é um erro crasso. Qualquer Governo que tenha essa tendência de agir do lado da procura vai fazer-nos pagar isso bem pago. E isso é criar dificuldade à compra de ativos pelos estrangeiros ou fixar as rendas durante cinco anos como fez Berlim. É dizer que, a partir de agora, isto tem de ser para portugueses. Ou dizer que agora as rendas vão ser fixadas e obrigar alguém a colocar o valor de renda que queremos, isso é impossível.

Não conheço nenhum país do mundo onde possam obrigar alguém a aplicar as suas poupanças e a investir num negócio que tem de ser vendido ou arrendado a determinado preço. Não vamos pensar em criar uma lei para obrigar alguém a praticar determinados preços, porque isso é tudo uma parvoíce. Se fixarmos as rendas durante cinco anos, vamos afastar praticamente toda a gente, só se vai manter mesmo quem precisa, mas não vai haver renovação. Portanto, agir do lado da procura é um erro. Mas também não temos oferta suficiente, esse é o grande problema. E, por isso, é que se deve agir do lado da oferta e não do lado da procura.

É isso que ando a dizer há três anos e, por isso, é que me tenho posto do lado do Governo, seja ele qual for, para aumentar a disponibilidade de ativos. Só o Estado e as autarquias de Lisboa e Porto têm uma capacidade enorme para colocar ativos rapidamente no mercado. Não quero um negócio. Aceito que esses ativos sejam dirigidos aos jovens e à classe média, e controlados. O que quero é que as pessoas estejam felizes e me deixem continuar a trazer estrangeiros.

E como é que se evita um aumento expressivo dos preços?

Se for para agir do lado da oferta, sou completamente a favor e quero fazer parte da solução. Se for do lado da procura, isso é um crime que vamos cometer porque vamos matar a galinha dos ovos de ouro, que fez com que Portugal ficasse na rota do investimento estrangeiro.

Nunca fomos um país tradicionalmente recetor de investimento estrangeiro, e todo esse investimento concentrava-se, praticamente, no Algarve. Vinha do Reino Unido. E isso mudou. Foi extraordinário. O mercado algarvio, hoje em dia, é tão importante como o do Porto, o de Lisboa ou o do Centro. Houve uma descentralização do investimento que fez com que aparecessem outras nacionalidades para além dos britânicos.

Se for para agir do lado da procura, é um crime que vamos cometer porque vamos matar a galinha dos ovos de ouro, que fez com que Portugal ficasse na rota do investimento estrangeiro.

Luís Lima

Presidente da APEMIP

No ano passado, os primeiros compradores foram os franceses, seguidos dos brasileiros e dos britânicos. Mas, no primeiro semestre deste ano, notámos uma diferença: os franceses continuaram a liderar, mas os britânicos foram os segundos que mais investiram, à frente dos brasileiros. Isto pode ter alguma coisa a ver com o Brexit. O Brexit pode ser terrível para as nossas empresas exportadoras, mas antecipei, na altura do referendo, que os britânicos quereriam fixar residência em Portugal e ter uma porta de entrada na Europa, usando o próprio programa dos vistos gold. Os britânicos estão a colocar os ovos noutro cesto e isso acaba por ser bom para Portugal.

Mas o preço não pode ser demasiado elevado, porque não somos assim tão bons como as pessoas imaginam. Agora pensamos que somos os melhores do mundo, porque os estrangeiros adoram-nos, mas isso é um exagero. Quando entramos num patamar e estamos numa superliga, temos de ver se temos capacidade de aguentar. Porque aí a concorrência é feroz e muito boa, e extremamente profissional. E se começarmos a querer ir para esse patamar, Lisboa não pode custar o mesmo que Paris ou Londres. Lisboa tem de custar, pelo menos, um quarto de Paris e um oitavo de Londres. O nosso preço tem de ser médio, médio-alto, e esse é o fator determinante para nos mantermos aqui durante uma série de anos.

Luís Lima, presidente da APEMIP, em entrevista ao ECO - 09OUT19
Luís Lima, presidente da APEMIP, defende que não se deve matar a galinha dos ovos de ouro.Hugo Amaral/ECO

E qual será a tendência? O preço vai parar de aumentar?

Neste momento só há praticamente mercado alto, e aí já está a haver uma desaceleração. Mas não chega, tem de vir para baixo. Enquanto não estiver no preço certo, o tempo de escoamento vai aumentar e isto vai criar uma pressão muito grande. Agora toda a gente pensa que este [imobiliário] é o negócio do século e daqui a dois anos teremos excesso de players no mercado.

Aí as pessoas vão reagir emocionalmente, porque não conseguem vender e vão baixar os preços. Só que em vez de baixarem para um patamar, baixam para um patamar ainda mais abaixo. Se as pessoas inicialmente souberem colocar o preço que é correto, vão vender mais caro do que o que vão vender passados nove meses. E em 90% dos ativos acontece isto. A pressão de não vendermos faz-nos aceitar uma proposta abaixo daquilo qupenso que seria o valor correto.

Mas podemos, ou não, esperar uma queda acentuada dos preços?

Podemos esperar uma queda daqui a dois ou três anos num determinado tipo de mercado. No mercado alto. Temos um problema generalizado, mas que é do Estado, acima de tudo. O Estado já assume que há um problema na habitação, mas não sei como vai ser. Não há tema mais importante do que a habitação, isto é uma tragédia mesmo. Durante as campanhas, falou-se na habitação, mas não tanto como se deveria ter falado. E temo porque nas fases finais dos mandatos eles assumem mais responsabilidades, mas esquecem-se que daqui a um ano e meio vamos ter eleições autárquicas.

Tem de se agir muito rapidamente para provocar a oferta, e não estou a ver nos próximos 12 a 15 meses aparecer um grande volume de oferta. O mercado não o consegue fazer, espero que não haja essa ilusão.

Luís Lima

Presidente da APEMIP

E as autarquias vão ter uma pressão enorme sobre elas. Até é injusto, mas só vão apanhar a revolta dos portugueses daqui a dois anos e meio porque, de dia para dia, isto está pior. Tem de ser agir muito rapidamente para provocar a oferta, e não estou a ver nos próximos 12 a 15 meses aparecer um grande volume de oferta. O mercado não o consegue fazer, espero que não haja essa ilusão. Não temos capacidade e, sinceramente, não vejo os players do mercado, nomeadamente da construção, a agirem para provocarem oferta dentro daquilo que estou a falar.

A solução é, então, o Estado?

Só pode ser o Estado. O Estado tem de fazer alguma coisa que influencie o mercado com mais oferta e que faça os preços baixarem.

O Estado está, ou não, a fazer um bom trabalho para combater a especulação imobiliária?

Para já, ainda não. Está com boa intenção, mas vamos ver agora, porque agora acabou a legislatura. Há boa intenção, de enfrentar o problema, mas ainda não vejo no mercado essa reação. As coisas têm sido adiadas. É necessário agir o quanto antes. O caminho está a ser falado, mas não está a ser feito. Onde é que estão os ativos?

E do lado da Câmara de Lisboa?

A autarquia de Lisboa não é uma autarquia qualquer, para mim é um Estado dentro dum Estado. O que a Câmara de Lisboa fizer vai influenciar o resto do país. Felizmente, temos um presidente de câmara [Fernando Medina] que tem plena noção da importância que o imobiliário teve na alteração de Lisboa. Sei que temos problemas com o Alojamento Local (AL), que tirou muitos ativos do arrendamento, mas também 40% dos ativos que foram para AL estavam devolutos. Claro que tirou alguns, mas também não foi o grande culpado.

Também não estou a dizer confiscar os bens [dos herdeiros], mas sim pagar um valor justo. Se os proprietários quiserem colocar no mercado a um valor justo, tudo bem, mas se não quiserem, aí é que tem de se agir.

Luís Lima

Presidente da APEMIP

Ainda continuámos a ter milhares de ativos devolutos em Lisboa, e dezenas no país. A cidade de Lisboa está reabilitada, mas há muitos prédios parados, cujos proprietários são famílias que há muitos anos não se entendem. Passaram de geração para geração. Por exemplo, com a Lei de Bases da Habitação (LBH), a primeira proposta dizia que o Estado podia tomar posse desses ativos e eu pus-me do lado do Estado. Não posso estar ao lado de quem faz a especulação. Se essas famílias não conseguiram resolver o problema quando o mercado está tão aquecido, então quando é que o vão resolver? Nunca mais na vida. As heranças são muito complicadas. Neste momento o país está com um problema grave habitacional. Só em Lisboa, eram cerca de 2.000 e 3.000 ativos que vinham para o mercado. Também não estou a dizer confiscar os bens, mas sim pagar um valor justo. Se os proprietários quiserem colocar no mercado a um valor justo, tudo bem, mas se não quiserem, aí é que tem de se agir.

A Lei de Bases da Habitação diz que o Estado deve acelerar estes processos de heranças. E a maneira de os acelerar é dessa forma?

Penalizar em sede de IMI não é o caminho que me agrada, preferia que fosse uma intervenção mais transparente. Dar ao proprietário determinado tempo para colocar o imóvel no mercado, e se não cumprir, o Estado deve tomar posse. Mas devia ter havido coragem política. Não posso ficar do lado de quem, direta ou indiretamente, está a compactuar com a questão da especulação. A especulação vai fazer-nos sofrer a todos. Portanto, as pessoas que se entendam, se não têm capacidade para se entenderem, tem de haver alguém que os obrigue a entenderem-se.

Que medidas poderiam ser implementadas para prevenir a sobrevalorização das habitações, especialmente do arrendamento?

Temos de aumentar a oferta… e temos muitos terrenos. O Estado podia oferecer a um promotor um determinado terreno e apenas exigir que uma parte do ativo fosse destinada a rendas acessíveis e outra para o mercado “normal”, durante um determinado período de tempo. Ou então o Estado pega nesse terreno e coloca-o no mercado com rendas acessíveis. Não lhe [Estado] custa nada e as pessoas estão a ficar muito zangadas com a situação. De dia para dia a situação está pior. Da habitação que vai nascer nos próximos dois anos, 70% não é para aquilo que considero necessário.

Luís Lima, presidente da APEMIP, em entrevista ao ECO - 09OUT19
Luís Lima, presidente da APEMIPHugo Amaral/ECO

Medidas como o Programa de Arrendamento Acessível e a reabilitação dos edifícios públicos para arrendamento acessível foram bem pensadas?

Quero ver isso no mercado. Se aparecerem T1 a 350 ou 400 euros, eu quero isso. Neste momento, precisamos de realidade, não apenas de mensagens. Precisamos de ver no mercado esses ativos. Agora vamos ter de esperar, ver qual o programa do Governo, se se mantém como estava.

E quanto aos contratos vitalícios de habitação? Continua a afirmar que, embora sejam uma solução positiva, serão “aliciantes para grupos específicos como os fundos” de investimento?

Estive dentro desse assunto desde o primeiro dia e, na minha ótica, não é solução para o arrendamento, mas também não faz mal em existir.

Como é que olha para as SIGI? Poderão vir a facilitar o acesso ao mercado do arrendamento? Vão realmente baixar os preços?

Podem ajudar, mas penso que não têm capacidade para controlar os preços. Contudo, preciso de referir que eu sou sempre a favor de uma entidade que traga para o mercado nem que seja só mais um imóvel.

O que é que podemos esperar para o futuro do imobiliário? Os preços vão voltar ao que eram?

O Estado vai ter de fazer qualquer coisa, porque a situação não pode continuar nestes termos.

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