A Alteração das Circunstâncias e a Liberdade de Resolver Contratos

  • João Tiago Morais Antunes e Margarida Esteves da Costa
  • 30 Novembro 2021

Afinal a liberdade do locatário em recusar um apoio legal e resolver um contrato acaba por interferir na vontade do locador que se vê confrontado com a destruição de um negócio que celebrara.

Quando as circunstâncias se alteram de forma anormal – como aconteceu com muitas das nossas empresas em consequência da pandemia – a via seguida pelos tribunais, quando não há acordo entre as partes, tem sido, por regra, a da renegociação dos contratos, por forma a acomodar o impacto que tal alteração tem ao nível da sua capacidade de cumprimento. É neste contexto que o regime das moratórias foi, e é, uma ferramenta importante para mitigar os efeitos económicos negativos – na pandemia potencialmente dramáticos – para ambas as partes. E tem sido assim, até ao dia 8 de abril de 2021, data em que o Tribunal da Relação de Lisboa proferiu um Acórdão que decide de forma surpreendente e, nessa medida, inovadora, tal questão, seguindo a via da resolução do contrato.

Olhemos para algumas linhas de raciocínio desta decisão.

Antes, um breve enquadramento em jeito de disclaimer inicial: esta decisão é proferida no contexto da propositura de uma providência cautelar com vista a impedir o acionamento de uma garantia bancária on first demand, motivo pelo qual a declaração da validade da resolução do contrato é pressuposto do pedido principal, mas não se confunde com ele.

Rapidamente, no caso dos autos, a requerente – locatária – registou perdas superiores a 85% em comparação com o período homólogo do ano de 2019 e, em contexto de plena pandemia, procedeu ao pagamento de todas as (seis) rendas devidas – sem recorrer a moratórias – e resolveu o contrato de arrendamento celebrado com o locador, invocando uma alteração anormal das circunstâncias em que fundara a decisão de contratar.

O Tribunal, embalado pelo “fundamento Covid”, não teve dúvidas em assumir a verificação dos pressupostos de que depende a aplicação do regime de alteração anormal de circunstâncias.

O caráter distintivo da decisão – alternativa em quase todas as posições assumidas – reside, cremos, no sentimento de gestão de interesses alheios que aparenta ter norteado o Tribunal que, no essencial, conclui que o recurso à resolução do contrato é o que melhor se coaduna com as necessidades das partes, pelo que nela encontra a adequação da solução.

Que está o Tribunal a dizer? Relativamente à locatária: que manter o contrato é uma opção ruinosa e insustentável, pois que o diferimento do pagamento das rendas (moratórias) apenas lhe permite acumular uma dívida e que, nesse sentido, apenas a resolução do contrato permite evitar tal situação de ruína financeira. Relativamente à locadora, a resolução não lhe causa prejuízo, porque lhe permite a recuperação do seu ativo imobiliário e a possibilidade de o rentabilizar, através de um contrato “mais resistente aos efeitos da crise pandémica”. Algo que, pode ler-se, não se afigura difícil porquanto se trata “de uma zona premium” de Lisboa.

A Justiça da decisão é, então, encontrada fora da relação estabelecida entre as partes, tendo a locadora de procurar mitigar o não recebimento das rendas acordadas através da celebração de um novo contrato com uma outra parte, numa lógica alheia à de equilíbrio contratual que estava prevista no contrato que tinha estabelecido com o locatário em dificuldades.

Da leitura da decisão, esta lógica de alternatividade entre o recurso aos apoios estatais para minimizar os efeitos da pandemia e a resolução, por alteração anormal das circunstâncias, é evidente e merecedora de reflexão: afinal, e pelos vistos, a liberdade do locatário em recusar um apoio legal e resolver um contrato cujo equilíbrio poderia ter sido “reposto” (total ou parcialmente) através desse mesmo apoio acaba por interferir na vontade do locador que se vê confrontado com a destruição de um negócio que celebrara, sendo obrigado a encontrar um novo arrendatário que ocupe o imóvel. É caso para dizer que, aparentemente, a liberdade do locatário não terminou onde supostamente começava a liberdade do seu parceiro contratual.

  • João Tiago Morais Antunes
  • Sócio da área de Resolução de Litígios da PLMJ
  • Margarida Esteves da Costa
  • Associada da área de Resolução de Litígios da PLMJ

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