“Mais Habitação”: a (in)segurança jurídica

Sem surpresas, o Programa “Mais Habitação” (“PMH”) estará prestes a entrar em vigor. Neste contexto, alertamos para uma medida que, apesar do potencial efeito prático, não foi protagonista no debate público em torno do PMH.

Referimo-nos, em concreto, à revogação dos benefícios fiscais previstos nos n.ºs 5 e 7 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aplicáveis às pessoas singulares, residentes em Portugal, no âmbito de ações de reabilitação: tributação, em sede de IRS, à taxa de 5%, (i) das mais-valias imobiliárias decorrentes da primeira alienação, subsequente à intervenção de reabilitação, de imóvel localizado em área de reabilitação urbana, e (ii) dos rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de determinados imóveis objeto de ações de reabilitação.

Na ausência de norma transitória, podem suscitar-se dúvidas sobre se as mais-valias decorrentes de imóveis reabilitados até entrada em vigor do PMH, mas transmitidos posteriormente, terão o mesmo tratamento fiscal das demais mais-valias imobiliárias, e também sobre o regime aplicável às mais-valias ocorridas entre o período compreendido entre 01/01/2023 e a entrada em vigor do PMH no presente ano.

Veja-se o caso do sujeito passivo Y que realizou um investimento imobiliário que contemplava uma expectativa de retorno que tinha em consideração o regime fiscal em vigor. No ano de 2020, adquiriu um imóvel e procedeu à sua reabilitação total, cumprindo os requisitos legais para usufruir da taxa de IRS de 5% sobre uma eventual mais-valia imobiliária futura.

Acontece que o PMH entra em vigor e o sujeito passivo Y, que está em negociações para vender o imóvel, constata que a mais-valia que irá apurar poderá ser sujeita a tributação de acordo com a regra geral (tributação de 50% da mais-valia às taxas gerais e progressivas – que ascendem a 48%), ao invés de se aplicar a taxa autónoma de 5% de IRS (em vigor à data da reabilitação do imóvel).

Fica um alerta para o potencial impacto que esta medida poderá determinar, em prejuízo das legítimas expectativas dos contribuintes que projetaram os seus investimentos de acordo com uma legislação que será revogada!