Tempo é dinheiro! Nunca foi tão verdade…

É sabido que as decisões de investimento, sobretudo no sector imobiliário e da construção, são, em grande medida, determinadas pelo tempo de implementação do projeto. No contexto atual, com a escalada dos custos de construção, esta constatação é ainda mais evidente. Infelizmente, esse tempo é, ainda hoje, em Portugal, fortemente impactado pelo processo de licenciamento municipal. Apesar dos inúmeros esforços (e, sobretudo, boas intenções) os resultados estão ainda longe de ser satisfatórios. Não raras vazes o tempo necessário à obtenção do licenciamento (meses e, por vezes, anos) é igual ou superior ao período de construção. Tal demora não cabe no business plan de nenhum investidor.

Ora, a captação do investimento imobiliário obedece a uma lógica concorrencial, quer do ponto de vista do mercado transnacional, quer no próprio território nacional. Podendo, e na maioria dos casos pode, o investidor vai escolher o mercado que for mais favorável ao seu investimento, designadamente do ponto de vista regulatório.

Não se percebe (e ainda menos se consegue explicar) que definido que esteja, por lei, o que se pode construir, o controlo prévio municipal dessa construção corresponda a uma fatia de leão no tempo de implementação do projeto, sobretudo num mercado que se pretende maduro, sofisticado e concorrencial.

À proliferação dos instrumentos de ordenamento do território, juntam-se interpretações e praxis muito distintas em cada município, o que força os técnicos a exercícios complexos de antecipação, quando não de adivinhação, e trazem incerteza jurídica. Ora, juntamente com o tempo, incerteza é outra das palavras que, por motivos óbvios, os investidores não gostam.

Quem acompanha este mercado percebe a frustração dos investidores face à duração do processo de licenciamento municipal e, mais do que isso, o desapontamento quando todas as previsões (mesmo as mais conservadoras) são (repetidamente) ultrapassadas.

O diagnóstico há muito que está feito: o licenciamento municipal continua a ser excessivamente burocrático, demorado, imprevisível e complexo. Não se olvidam os significativos progressos feitos nos últimos anos, sobretudo com a digitalização dos processos e o licenciamento zero mas, nesta sede, há que ser ambicioso. Sobretudo, insiste-se, no contexto atual, em que a rapidez do licenciamento poderia funcionar como um bálsamo para amenizar as consequências dos desafios atuais do sector ao nível dos custos das matérias-primas e da energia, a falta de mão-de-obra e ruturas das cadeias de distribuição.

Muitas têm sido as sugestões dos players do mercado para atacar o problema: privatização do processo de licenciamento, controlo municipal posterior, reforço e qualificação dos recursos humanos, criação de um simulador dos procedimentos de licenciamento, criação de comissões de acompanhamento para projetos especialmente complexos, criação de uma task force…

Todas serão boas sugestões, mas seria prudente que, antes de mergulharmos em soluções legislativas, cuja eficácia não está garantida, se procedesse a um exercício interessante e útil: recolher e analisar os dados sobre os pontos mais críticos no time line de um processo de licenciamento. Basicamente trata-se de saber onde e porquê os processos empancam. Feita essa análise, acreditamos que as medidas serão mais orientadas para a solução dos problemas reais e consequentemente mais eficazes. Convém lembrar que nem sempre o que funciona lá fora funciona em Portugal.

Entretanto, e face ao evidente atraso na implementação do PRR, talvez fosse igualmente prudente antecipar um regime temporário de licenciamento para projetos nele integrados, que viabilizasse o cumprimento de metas que parecem cada vez mais difíceis de cumprir.