Como encontrar o crédito à habitação mais barato

Os bancos querem muito emprestar-lhe dinheiro para comprar a sua casa de sonhos. E se já tiver crédito à habitação noutro banco, também estão disponíveis a fazer de tudo ao seu alcance para o terem como cliente.

“Neste momento, há uma guerra no crédito à habitação”, reconheceu Paulo Macedo, presidente da Caixa Geral de Depósitos, no decorrer da apresentação dos resultados do primeiro trimestre do banco, sublinhando as constantes campanhas dos bancos a anunciarem “redução de spreads e taxas de juros mistas”.

É certo que os valores praticados pela banca ainda continuam longe dos que o mercado assistiu pouco antes da crise do subprime, em 2008, quando era usual encontrar ofertas de spreads de 0,25% e campanhas promocionais de spread nulo durante os primeiros 12 meses do contrato. Porém, a luta pelo crédito à habitação das famílias está mais feroz que nunca.

No espaço de um ano, a mediana do spread mínimo da oferta comercial dos 10 maiores bancos a operar em Portugal nos contratos à taxa variável passou de 1% para os atuais 0,85%. Todos os bancos, sem exceção, reviram em baixa o spread mínimo da sua oferta comercial.

Os consumidores agradecem esta “guerra” no crédito à habitação. No entanto, na hora de escolher a melhor proposta para comprar casa, as famílias devem ir mais além que uma simples comparação do spread.

O spread é talvez o custo menor num crédito à habitação

Para se ter uma ideia, a diferença de 0,1 pontos percentuais do spread num crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses com um spread de 1,2%, face a uma proposta com um spread de 1,1%, é de apenas 9,14 euros por mês.

Mas a diferença entre subscrever o seguro de vida com o banco face a contratualizá-lo fora do banco, com uma seguradora à sua escolha, supera os 20 euros por mês, considerando um casal de 35 anos. Trata-se de uma poupança que facilmente supera os 60%.*

É também importante estar atento aos produtos cruzados que o banco “obriga” a subscrever para ter o spread mais baixo (o chamado cross selling). Por vezes, um simples cartão de crédito que cobre uma anuidade de 20 euros ou uma comissão de manutenção de conta no mesmo valor, rapidamente pode anular a poupança gerada pelo spread.

E não menos relevante, deve-se também comparar os custos e as comissões associadas à contratualização do contrato, como seja a comissão de avaliação do imóvel, a comissão de dossier ou a comissão de formalização do crédito. Por vezes, a diferença destas comissões entre bancos superam os 500 euros.

Para evitar cair na “esparrela do spread mais baixo”, é crucial que na comparação de propostas o foco seja sempre colocado sobre a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), porque é ela que mede o custo global do crédito à habitação.

A TAEG engloba não apenas a taxa de juro e o spread, mas todos os custos associados do empréstimo, como as apólices de seguro, os impostos a pagar e todas as comissões bancárias. Assim, é certo que em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a TAEG mais baixa represente a proposta mais baixa do mercado, porque é a que suporta menos custos.

Essa conclusão é também explícita em termos monetários quando olhar também para o valor correspondente ao montante total a reembolsar (MTIC). Tanto a TAEG como o MTIC têm de constar na ficha de informação normalizada europeia (FINE), que o banco lhe apresenta com a proposta do crédito à habitação.

Mas enquanto a TAEG revela o custo total do crédito expresso em percentagem anual do montante do crédito, o MTIC apresenta a soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos).

É certo que nos empréstimos contratados a taxa de juro variável ou mista, tanto a TAEG e como o MTIC são apenas indicativos. Como, nestes contratos a taxa de juro pode variar ao longo do tempo, os valores da TAEG e do MTIC podem não corresponder ao custo total que será pago durante a vigência do empréstimo. Mas a TAEG e o MTIC são cruciais como forma de comparação de propostas semelhantes na hora da contratualização do crédito, pois partem dos mesmos pressupostos.

No entanto, não deixe de ler nas entrelinhas. Muitas vezes, apesar das condições contratuais parecerem iguais (o mesmo montante de financiamento e o mesmo prazo, por exemplo), há diferenças significativas com impacto no custo final do empréstimo.

Isso acontece sobretudo ao nível das coberturas dos seguros associados ao crédito à habitação, com a proposta mais barata a cobrir, por exemplo, apenas 50% do capital numa situação de morte ou invalidez absoluta e definitiva de um mutuário do contrato. Isto significa que ao optar por esta solução estará menos coberto numa situação de inesperada, face às restantes.

Isto não invalida que a proposta com menos coberturas do seguro seja a proposta mais barata e talvez a que mais serve o propósito que procura, mas é importante estar consciente de todos os fatos antes de fazer contratualizar um crédito que andará consigo nos próximos 30 ou 40 anos.

_{* Os resultados apurados têm em conta a simulação recolhida pelos simuladores de crédito à habitação dos três maiores bancos e face aos preços apresentados pelo simulador da April, a maior agente mediadora de seguros em Portugal.}