Correção na escritura de compra de casa obriga a pagar IMT e Imposto de Selo duas vezes

Correções à escritura de aquisição de casa, que não sejam apenas lapsos ou gralhas, determinam que o comprador tem de pagar Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo (IS) pela segunda vez, ainda que os impostos já tenham sido liquidados na data da compra do imóvel, segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada no final da semana passada no Portal das Finanças.

No caso em análise pelas Finanças, verificou-se que o negócio, ocorrido em 2022, pressupunha não só a transação de uma habitação como também de dois lugares de estacionamento e de uma arrecadação que, por erro, não foram discriminados na escritura de compra e venda do imóvel.

Ora a retificação em causa não corresponde nem “a erro ostensivo ou patente”, ou seja a uma gralha, para que se possa dispensar o contribuinte de nova liquidação dos impostos, aponta o Fisco. Para além disso, “a preconizada transmissão onerosa do direito de propriedade” de estacionamento e arrecadação “constitui um novo facto tributário objeto de incidência do IMT e do Imposto do Selo“, escreve a diretora-geral da AT, Helena Borges, no despacho assinado a 17 de junho, mas só agora divulgado.

Na contextualização do pedido de esclarecimento, o contribuinte indicou que vendedor e comprador só deram conta de que, afinal, aqueles avos de frações — estacionamento e arrecadação — não tinham mudado de mãos, quando o anterior proprietário foi convocado para uma assembleia de condomínio do prédio do qual já não era dono.

“Mais de um ano depois da outorga da referida escritura foi o vendedor confrontado com o facto de que ainda constava como proprietário de parte do referido edifício, que engloba todos os estacionamentos e arrecadações dos vários blocos, e, assim, também, os dois estacionamentos e arrecadação que julgava já ter alienado, ao ter sido convocado para a assembleia geral do condomínio em que os mesmos se inserem. “Só nessa altura é que o vendedor se apercebeu de que havia um erro na escritura e que os dois estacionamentos e arrecadação, que achava que estavam também a ser transmitidos, constituíam avos da fração autónoma”, descreve o comprador da habitação no pedido de informação vinculativa à AT.

Tendo sido já “liquidados e pagos, na íntegra, o IMT e IS devidos pela compra e venda, aquando da escritura”, entende o contribuinte visado de que “não haverá lugar ao pagamento de qualquer imposto aquando da outorga da escritura de retificação”.

Reconhecendo, porém, que é necessário substituir as guias de IMT e IS de forma a abrangerem “não apenas a totalidade da fração, mas também avos da fração”, o comprador admite a possibilidade de ter de liquidar os impostos novamente.

Contudo, salienta, “que não parece correto estar a pagar os referidos impostos duas vezes, só para depois se efetuar reclamação graciosa para reembolso dos impostos pagos em duplicado, o que além de profundamente injusto vai ocasionar mais trabalho e perda de tempo“, argumenta.

Apesar das razões invocadas, a decisão do Fisco foi negativa. Em primeiro lugar, “a figura da ‘retificação da escritura’ depende de erro ostensivo ou patente”, isto é, de um lapso ou de uma gralha. “É o que não se verifica no caso em apreço, porquanto, o que os factos supra identificados revelam, de modo seguro e claro, é que o requerente adquiriu apenas o prédio inscrito na matriz, factualidade que consta de forma expressa e inequívoca da escritura pública”, segundo o entendimento da AT.

Por outro lado, “tão pouco a aludida retificação da escritura de compra e venda pode significar, necessariamente, que não haja lugar à tributação dos efeitos económicos desse negócio”. “Constata-se, aliás, que na concreta e precisa situação em análise é simples, claro e inequívoco que a declaração de vontade projetada para a escritura de retificação, não suscitando quaisquer dúvidas a quem proceda à sua leitura, visa alcançar, agora, a transmissão do direito de propriedade de uma parte de um outro prédio, concretamente de avos do prédio inscrito na matriz predial urbana”, lê-se no despacho da diretora-geral.

Trata-se, assim, “de um facto com relevância jurídica-tributária, na medida em que tal atuação configura uma transmissão, a título oneroso, do direito de propriedade de um outro prédio, distinto, portanto, do prédio objeto da escritura outorgada”. Como consequência, “constitui um novo facto tributário, objeto de incidência do IMT e do Imposto do Selo“, conclui a AT.