Indemnização a inquilino por quebra de contrato abate à mais-valia da venda da casa

Os senhorios podem deduzir, no IRS a pagar pela mais-valia da venda da casa, os encargos com indemnizações pagas aos inquilinos por quebra do contrato de arrendamento, segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada no portal das Finanças.

Mas é necessário que a renúncia do contrato e o pagamento da compensação “sejam sustentados por acordo escrito entre as partes, bem como por documento de quitação que, sem quaisquer dúvidas, permita identificar o valor” da indemnização, alerta o Fisco.

A dúvida foi suscitada por um proprietário que tem um contrato de arrendamento anterior a 1990, e que não pode transitar para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) ou porque o arrendatário tem mais de 65 anos ou porque os seus rendimentos são muito baixos.

O senhorio ainda tentou vender a casa com o inquilino, mas não conseguiu. Por isso, “pondera realizar um acordo com o locatário para que este renuncie à sua posição contratual mediante o pagamento de uma indemnização”.

Assim, “questiona se uma eventual indemnização ao locatário como forma de colocar fim ao contrato, pode ser considerada como encargo no âmbito da categoria G, nos termos do disposto no artigo 51.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRS“. Ou seja, o contribuinte em causa pergunta se tal despesa pode ser dedutível no IRS a pagar pelas mais-valias geradas pela venda do imóvel.

A instrução do Fisco começa por esclarecer que, “após as alterações ao Código do IRS introduzidas” pela reforma da tributação das pessoas singulares, de 2014, Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, o artigo 51.º passou a ter em conta o seguinte: “Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com […] indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens”.

O projeto de reforma do IRS, de 2014, justificou o alargamento da dedução às compensações pagas aos inquilinos por quebra do contrato pelo senhorio por considerar que o regime anterior era “injustificadamente restritivo ao nível das despesas elegíveis para efeitos da determinação destas mais-valias”, quando “exclui a dedutibilidade de gastos efetiva e necessariamente suportados para a respetiva obtenção”.

“Com o objetivo de assegurar uma tributação mais justa, que atenda à real capacidade contributiva, entende-se que deve ser alargado o leque de despesas a considerar na determinação das mais e menos-valias, passando a incluir as indemnizações comprovadamente pagas pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos relativos a bens imóveis”, segundo o argumento apresentado no âmbito do projeto de reforma do IRS.

Assim, “desde que a indemnização, por cessação do contrato de arrendamento, se encontre comprovadamente paga ao locatário/inquilino, poderá a mesma ser considerada como elegível” para abater ao imposto a pagar pela mais-valia gerada pela venda do imóvel, conclui a AT.

Mas, para tal, “deve o pagamento da referida indemnização ser sustentado por acordo escrito entre as partes, bem como, por documento de quitação que, sem quaisquer dúvidas, permita identificar o valor da mesma, os intervenientes no negócio e o imóvel em causa e deverá ser inscrita no anexo G, no campo despesas e encargos, da declaração Modelo 3 do IRS, do ano da alienação do imóvel”, de acordo com o Fisco.