Na guerra pelo crédito à habitação, há três bancos que pagam as despesas da transferência

“Quem não tem cão, caça com gato”, diz a sabedoria popular. Mas há quem cace com cão e com gato. Esta parece ser a estratégia dos bancos para captar clientes para o crédito à habitação. Para além da guerra de spreads, há uma aposta crescente no “roubo” de clientes à concorrência. A comparticipação das despesas associadas à mudança dos créditos entre bancos renasce assim como prática comum. Para os clientes interessados em transferir o crédito, pode significar poupanças a partir de centenas de euros.

Neste momento, há várias campanhas em vigor em que as instituições financeiras ou isentam determinados custos de processo ou se comprometem a assegurar as despesas que os clientes enfrentam quando decidem transferir os empréstimos da casa de um banco para outro, em busca de spreads mais vantajosos. O ECO identificou pelo menos três bancos que o fazem: BCP, Bankinter e Banco CTT.

Um regresso ao passado

Trata-se de quase um regresso ao passado, antes ainda da crise financeira, altura em que a “guerra” no crédito estava instalada e os bancos se digladiavam por capturar o máximo de clientes possível para as suas soluções de financiamento. “Na verdade não é nada de novo, se compararmos com o que já aconteceu no passado”, diz precisamente Filipe Garcia, economista da IMF, salientando que “é a evolução natural da concorrência neste mercado e que mostra que os bancos estão interessados em ter crédito hipotecário“.

De facto, a política monetária do BCE e a consequente descida dos juros para mínimos históricos e negativos veio impor aos bancos a necessidade de injetarem o máximo de liquidez possível no mercado. Conceder crédito passou a figurar no topo das prioridades da banca, que também procura tirar partido das vantagens em termos da cobrança de comissões.

É um produto [crédito à habitação] que, para além de ter interesse por si só, é uma verdadeira âncora na relação com o cliente e permite não só fidelizar como fazer cross selling.

“É um produto [crédito à habitação] que, para além de ter interesse por si só, é uma verdadeira âncora na relação com o cliente e permite não só fidelizar como fazer cross selling“, contextualiza Filipe Garcia.

Em combinação com a melhoria das perspetivas financeiras das famílias após a crise, as consecutivas revisões em baixa dos spreads têm ajudado a puxar pelos níveis de concessão de crédito. Nos primeiros sete meses do ano, os novos empréstimos para a compra de casa ascenderam a 5.693 milhões de euros, um acréscimo de 26% quando comparado com a quantia disponibilizada no mesmo período do ano passado.

Na luta pela maior fatia do mercado há bancos que têm ainda apostado na disponibilização de crédito “rápido”, enquanto outros procuram “roubar” clientes à concorrência através da oferta de “descontos” nas despesas associadas à mudança do crédito de um banco para outro.

No bolso dos clientes essa estratégia pode valer poupanças na ordem das centenas de euros. As regras determinam a cobrança de uma comissão de transferência do crédito de até 0,5% do valor do capital a transferir, no caso do crédito de taxa variável, e de até 2% no caso dos empréstimos de taxa fixa.

Assumindo o exemplo de um crédito em que ainda falta abater 50 mil euros de capital, o custo da mudança poderá chegar até aos 250 euros no caso da taxa variável. Na taxa fixa, assumindo o mesmo capital, o encargo pode atingir os mil euros.

O que têm os bancos a oferecer?

• BCP paga 0,5% a partir de 50 mil euros

O banco liderado por Miguel Maya comparticipa as despesas associadas à liquidação antecipada correspondente a 0,5% do capital do crédito à habitação transferido. Tal é válido apenas em empréstimos cujo montante da operação seja superior a 50 mil euros em que o prazo seja superior a dez anos.

Para além disso, isenta ainda as comissões de dossier, avaliação e formalização, bem como as despesas do contrato de mútuo com hipoteca do crédito à habitação transferido, quando celebrado por Documento Particular Autenticado.

Essas condições são válidas apenas propostas aprovadas até 31 de dezembro de 2018 e contratadas até 31 de janeiro de 2019.

• Bankinter suporta entre 0,5 e 1,25% das despesas

A solução do Bankinter prevê o suporte dos custos de transferência, entre 0,5% e 1,25%, sobre o valor do crédito transferido. O banco especifica que o valor será reembolsado na conta à ordem do cliente, após a formalização do crédito. Há ainda a possibilidade de o cliente beneficiar da isenção das comissões iniciais do crédito.

• Banco CTT assume 0,5%

O Banco CTT assume sempre 0,5% do montante do crédito transferido, em financiamentos acima de 50 mil euros. Compromete-se ainda a reembolsar as comissões de abertura de processo e formalização, após contratação do crédito, condições que são válidas para transferências formalizadas até 31 de dezembro.

Em créditos com capital acima de 100 mil euros, o banco assume ainda as despesas de avaliação do imóvel e paga os custos notariais com a formalização do crédito (escritura). Estas regalias são válidas para propostas de transferências aceites a partir de 7 de maio de 2018 e formalizadas até ao final desde ano em modelo de Documento Particular Autenticado.

Mas quando compensa transferir?

Reduzir encargos é a “desculpa perfeita” para transferir um crédito de banco num contexto de descida de spreads. Mas tal pode nem sempre ser verdade.

“As pessoas devem fazer as suas contas com cuidado e perceber se realmente ficam a ganhar”, explica Filipe Garcia. “Têm de olhar para os indexantes, spread, condições contratuais a que se obrigam, seguros, etc”, enumera o economista. Mas alerta que há uma outra dimensão que deve ser analisada. Nomeadamente, se a oferta global dos produtos e serviços do banco é “satisfatória”.

A mudança de banco é uma opção que deve ser ponderada caso a caso, mas para Filipe Garcia é mais indicada para famílias que contraíram empréstimos há mais de 18 meses, que devem verificar se podem melhorar as suas condições, nomeadamente de spread. Antes de mudar, contudo, faz sentido apresentar o caso ao banco atual.