Imobiliário bate os milhares de milhões. Promotores dizem que foi o “melhor ano desde que há memória”

Foi o ano mais alto para o imobiliário depois da crise. As vendas de imóveis dispararam e, consequentemente, os preços também. Nos primeiros nove meses de 2018 foram vendidas mais de 130 mil casas, mais 19% do que no mesmo período de 2017. No mercado de escritórios e centros comerciais a tendência foi semelhante, observando-se aumentos de cerca de 50%.

Para os especialistas do setor, 2018 foi um “ano recorde” e que superou todas as expectativas. Para o próximo ano, embora acreditem que a tendência vai manter-se, alertam para a dificuldade ainda maior que a classe média terá para encontrar habitação.

“Este foi um ano recorde para o imobiliário em muitos aspetos”. As palavras são de Eric Van Leuven, diretor da Cushman & Wakefield (C&W), que justifica esta afirmação com os números do setor comercial: 3.000 milhões de euros em volume de transações, onde se incluem 21 escritórios e 19 centros comerciais e 50 novos hotéis no país, entre outros. Comparando com o ano de 2007, que Eric diz ter sido o “pico anterior”, este valor foi bastante superior aos 2.100 milhões verificados. “Esta evolução tem que ver com as taxas de rentabilidade que os investidores exigem para investir, que são cada vez mais altas, assim como os valores”, diz ao ECO. Este foi um ano em que se fizeram “negócios muito grandes”, tais como a venda do Almada Fórum à Merlin Properties e a venda do portefólio da Fidelidade, refere o empresário. “Em termos de dimensão de negócio, devem ter-se quebrado recordes dos anos anteriores”.

"Portugal está cada vez mais no radar de empresas multinacionais e de promotores e investidores que olham para o nosso país como um mercado onde ainda muito pode ser feito.”

Para a CBRE, o balanço é de que 2018 foi “um ano excecional para o mercado imobiliário, o melhor desde que há memória”. “Assistimos a um dinamismo fora do comum em todos os setores, maioritariamente fruto dos investimentos que têm sido feitos por empresas que têm vindo a perceber as potencialidades do nosso país”, explica Francisco Horta e Costa, diretor-geral da imobiliária, ao ECO. Para o especialista, “o país está cada vez mais no radar de empresas multinacionais e de promotores e investidores que olham para o nosso país como um mercado onde ainda muito pode ser feito”. Contudo, destaca como foco os centros comerciais. Só no ano passado, também a CBRE estima que o setor comercial bata os 3.000 milhões de euros em volume de vendas, uma subida de 50% face aos valores observados no final de 2017. Valores que foram impulsionados pelas transações do portefólio da Fidelidade (425 milhões de euros), do Almada Fórum (407 milhões) e do Lagoas Park (375 milhões).

“Estrangeiros poderão ter papel importante” nas rendas acessíveis

Para Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, 2018 foi “um ano muito intenso”. Até à data, a imobiliária efetuou mais de 132 mil transações, num total de 1.567 milhões de euros. Ao ECO, reconhece que as residências de estudantes e sénior foram o mais procurado pelos investidores, assim como os escritórios. “O mercado de escritórios está muito forte mas estava muito parado. Em 2018, os espaços disponíveis estavam muito limitados, sobretudo para empresas que queriam ocupar grandes áreas”. Contudo, destaca vários pontos que marcaram o ano no setor residencial, nomeadamente a regulação e as medidas que foram criadas no âmbito da habitação.

“Mas, acima de tudo, 2018 foi claramente um ano que ficou marcado pelo gap entre a oferta e a procura e pela dificuldade que a classe média teve em aceder a habitação, devido aos rendimentos dos portugueses que limitam cada vez mais este acesso”, diz.

De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), até setembro do ano passado foram transacionadas 132 mil habitações, mais 21 mil do que no mesmo período de 2017. Isto correspondeu a um total de 17,8 milhões de euros, mais quatro milhões do que no mesmo período do ano anterior. Contudo, enquanto crescem em número, os preços têm vindo a desacelerar pelo segundo trimestre consecutivo. Estes números são sustentados pelas declarações do presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que considera que o foco de 2018 foi o setor residencial. “Esse mercado, sem dúvida, fez toda a diferença” porque, “para além de trazer mais turismo para o país, fidelizou investidores internacionais, o que trouxe novos negócios”.

"Obviamente que há pontos em Lisboa ou no Porto com preços bastante elevados e um pouco fora da progressão normal, mas a realidade das cidades é perfeitamente normal. Lisboa e Porto começam a competir a nível europeu e é normal que a média de preços acompanhe esse investimento.”

Contudo, em conversa com o ECO, também Luís Lima reconhece o problema que a classe média portuguesa atravessa. “Há dois anos que temos um problema habitacional para os jovens e para a classe média. Hoje em dia precisamos de quase habitação social para a classe média. Temos de ter a noção de que temos um problema habitacional no país, e fazer alguma coisa. Mas agir é do lado da oferta, não é travando os investidores”.

Ricardo Sousa, da Century 21, embora reconheça esse problema, defende que “a evolução do mercado e dos preços é natural”. “Obviamente que há pontos em Lisboa ou no Porto com preços bastante elevados e um pouco fora da progressão normal, mas a realidade das cidades é perfeitamente normal. Lisboa e Porto começam a competir a nível europeu e é normal que a média de preços acompanhe esse investimento“, continuou.

E, embora sejam muitos os dedos apontados ao investimento internacional — considerado pelo diretor da CBRE como um dos principais dinamizadores do mercado, com um peso de 97% –, Francisco Horta e Cunha acredita que os investidores estrangeiros “poderão ter um papel importante [em disponibilizar rendas mais acessíveis], já que há disponibilidade para construir projetos deste raiz”.

“Perspetiva-se mais um ano forte para o imobiliário”

Sobre este ano, Eric Van Leuven, da C&W, acredita que “ainda se irá passar muita coisa” mas, assente, deixa a ideia de que é necessário “criarem-se condições para que existam casas de habitação para a classe média e para os estudantes”. E, neste campo do residencial, o especialista diz que “já se sente algum abrandamento do crescimento”, tal como mostram os dados do INE. O mesmo defende Ricardo Sousa, da Century 21, que, embora acredite que 2019 será um ano “intrigante” devido a vários fatores externos, reconhece que, “claramente, vai ser um ano onde a problemática do acesso à habitação da classe média vai agravar-se. Vai haver menos casas para aquilo que os portugueses querem”. Neste sentido, o CEO prevê um “desaceleramento do crescimento do número de transações e é expectável que nos mercados periféricos estas aumentem”.

"Fico perplexo com as recentes iniciativas legislativas para afastar os investidores. Das duas uma: ou estamos num modelo de sociedade socialista ou então o Governo tem de ter ideias para dar casas a todos. Como isso não é possível, que estimulem os privados.”

Para resolver este problema, o presidente da APEMIP defende que as medidas propostas pelo Governo devem ser tomadas no sentido de “acabar com os pobres” e não com os ricos, coisa que diz que não tem acontecido. “Para este ano estou cauteloso porque é ano de eleições. O Governo pensa que não deixando os estrangeiros comprar há mais oferta para os portugueses, mas acabamos por perder todos“, disse ao ECO. Devem ser feitas “medidas que levem as pessoas a investir” e que “criem um clima de confiança”. O mesmo apela Eric Van Leuven, da C&W: “Esta geringonça, que está alegadamente muito preocupada com o mercado de arrendamento, só legisla contra o arrendamento, é uma coisa extraordinária. Fico perplexo com as recentes iniciativas legislativas para afastar os investidores. Das duas uma: ou estamos num modelo de sociedade socialista ou então o Governo tem de ter ideias para dar casas a todos. Como isso não é possível, que estimulem os privados“.

Do lado de Francisco Horta e Costa, da CBRE, “as expectativas são bastante positivas”. “Ainda que não haja uma fórmula certa para calcular por quanto tempo mais este dinamismo se vai manter, a verdade é que se perspetiva mais um ano forte para o mercado imobiliário”, sublinha. Já o CEO da Century 21 estima dois desafios para este ano: “Proteger a questão turística que tem sido tão importante para potenciar as diferentes regiões” e, sobretudo, ter uma “política de atração das empresas em que atraímos mais pessoas e criamos mais empregos. Para que esta economia vibrante não dependa só de um fator”.