REIT: “Mais capital para novos projetos pode fazer descer preços” do imobiliário, diz especialista Manuel Puerta da Costa

Ao fim de três anos a serem pedidos pelo setor, os Real Estate Investment Trusts (REIT) foram finalmente aprovados em Portugal. Mas será que o objetivo inicial — nas palavras de Siza Vieira –, de aumentar a oferta de habitação e, consequentemente, baixar os preços dos imóveis e tornar as rendas mais acessíveis vai ser cumprido? Manuel Puerta da Costa, especialista em fundos de investimento, acredita que isso pode ser possível: “depende de haver, ou não, REIT que sejam dirigidos ao mercado residencial”. Sobre o futuro do setor imobiliário, prevê um abrandamento dos preços, e “não assim tão longínquo”.

É com “pena” que Manuel Puerta da Costa, presidente da Comissão Consultiva dos Fundos de Investimento Imobiliário da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), olha para estes “três anos” que os REIT demoraram a ser aprovados em território nacional. Embora não seja tarde do ponto de vista de longo prazo, “a curto prazo teríamos tido um melhor momento há três anos”, começou por dizer, em entrevista ao ECO. Ainda assim, vê estes instrumentos como uma mais-valia.

Antes da aprovação dos REIT, o ministro Pedro Siza Vieira disse que estas ferramentas iriam “melhorar a habitação acessível e de arrendamento de longo prazo para famílias de classe média”. Contudo, o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF) acredita que o efeito será contrário e que poderá haver um “aumento excessivo dos preços no mercado imobiliário”. Nesta balança com dois pesos, o futuro é incerto. Depende de vários fatores, como explica Manuel Puerta da Costa.

“Não é claro que o capital queira ir para o segmento residencial”

“Se houver mais capital alocado, vamos aumentar a procura do produto imobiliário. E, aumentando essa procura, aumentamos os preços”, começou por esclarecer. A peça-chave é existência, ou não, de REIT direcionados para o mercado residencial. O especialista explica que em Espanha, há SOCIMI [Sociedade Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario] dedicadas à promoção residencial, “mas aquelas que têm uma maior escala — como é o caso da Colonial e da Merlin Properties –, a ponderação de residencial não é assim muito grande nas suas carteiras“.

Além disso, em Portugal há uma “grande diferença entre a rentabilidade que se obtém via rendas no mercado residencial e no comercial”. “Portanto, não é claro que o capital queira ir para esse segmento [residencial]”.

Ainda assim, um abrandamento dos preços continua a ser possível. “Se o capital for para a promoção de nova habitação, de novos metros quadrados — em vez de estarmos a comprar metros quadrados existentes, o que faz aumentar os preços –, construir novos edifícios e novas áreas e centralidades nas hubs portuguesas, isso dará razão ao ministro [Siza Vieira]. Mais capital para novos projetos vai permitir, aumentando a oferta, diminuir os preços“.

Ou seja, os preços subiram nos últimos anos em determinadas zonas porque “a quantidade de procura foi encontrando cada vez menos oferta e os preços foram afunilando”, explica. Não havendo novas construções, os preços tendem a subir. Por isso, o presidente da Comissão Consultiva dos Fundos de Investimento Imobiliário da APFIPP esclarece que uma redução dos preços vai “depender de haver, ou não, REIT que sejam dirigidos ao mercado residencial”. E “não é certo que os haja”.

Preços mais baixos? “Horizonte não é assim tão longínquo”

Os dados do setor já mostram um certo abrandamento na subida dos preços dos imóveis mas, ainda assim, estes continuam a crescer. Só em Lisboa e no Porto subiram 40% em apenas dois anos, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE).

Manuel Puerta da Costa diz ser importante perceber a evolução dos preços em zonas como Lisboa ou Porto nos últimos dez anos e a evolução dos preços em zonas mais periféricas. “São duas tendências completamente distintas”. Isto é: “poucas transações em 2007 e 2008, com preços relativamente baixos na Baixa, deram rentabilidades fabulosas dez anos depois”. Mas, pelo contrário, “muitas transações em 2007 e 2008, a preços nem assim tão altos fora da Baixa, não deram grandes rentabilidades dez anos depois”.

“A média esconde uma realidade que é uma rentabilidade fabulosa no centro, mas poucas transações. Por outro lado, uma baixa rentabilidade fora do centro, mas com muitas transações”, concluiu.

O especialista justifica estas ideias como o facto de, olhando para o período entre 2005 e 2008, os centros do Porto e de Lisboa não serem como são agora. Poucos queriam lá viver, poucos turistas lá andavam, poucos hotéis lá existiam e, “nas estatísticas imobiliárias, as transações eram escassas, para não dizer praticamente inexistentes”. “É uma realidade que agora nos parece evidente: que toda a gente gosta destas zonas centrais, mas não é a realidade de há dez ou 12 anos”.

Neste sentido, “a existência de preços de arrendamento que permitam ter uma remuneração do capital investido interessante, leva a que haja mais dinheiro a entrar no mercado, mais promoção e mais oferta e a tendencialmente chegarmos a pontos onde dificilmente tenhamos mais aumentos”. Portanto, rematou, “o horizonte não é assim tão longínquo”.