“Estamos a olhar para a habitação a custos controlados”

A hotelaria tem sido o segmento imobiliário de eleição para o grupo Arrow Portugal que este ano comprou oito hotéis, sobretudo no Algarve, onde também estão a construir, em Vilamoura, o maior projeto imobiliário do país.

Mas o CEO João Bugalho diz estar bastante atento a outras áreas. Em entrevista ao ECO, o líder do grupo que gere fundos e que inclui empresas como a Norfin, a Whitestar, a Details, a Hefesto e a Restart, revela que tem tido conversas com várias entidades do Estado, sobretudo autarquias, para apostar em projetos de habitação a custos controlados, tendo a expectativa de ter em breve “novidades em concreto”. Além desta área, João Bugalho está a olhar “com muita atenção” para a área de active living mantendo, também conversas “com entidades” com projetos nesse segmento.

Entretanto, na hotelaria a Arrow Portugal assinou esta terça-feira a escritura do resort de luxo Palmares, em Lagos, que conta com um investimento de 400 milhões.

Em conversa com o ECO, João Bugalho tece ainda duras críticas ao fim dos vistos gold e do regime dos residentes não habituais questionando os efeitos práticos desta decisão no mercado. Para o CEO o problema da habitação resulta, sem dúvida, da falta de oferta que o Mais Habitação não vem resolver, sobretudo no que toca à demora nos licenciamentos.

Este ano fizeram um forte investimento em hotelaria, sobretudo no Algarve. Porque é atrativa a hotelaria?

É um setor para o qual já olhamos há dois anos, onde existe alguma profundidade. Não há muitos, infelizmente, em Portugal. E é bom que se encontrem atividades onde possa haver um volume considerável de investimento para se fazer. No ano passado adquirimos a Details, um operador hoteleiro no Algarve, na altura com seis hotéis sob gestão e colocamos, entretanto, mais dois hotéis sob gestão na empresa. Este ano, de facto, fizemos uma incursão significativa com a aquisição dos hotéis Dom Pedro, basicamente, comprámos seis hotéis da rede: três em Vilamoura, dois na Madeira e um em Lagos. Entretanto, a seguir comprámos também o Hilton Vilamoura. Comprámos também o empreendimento de Palmares.

Qual foi o investimento no Palmares?

Foi uma compra feita por fundos de investimento. Não posso divulgar os números.

Mas um valor aproximado.

Mais de 100 milhões. [Este valor diz respeito apenas à compra do terreno, o investimento total e Palmares ascende a 400 milhões de euros]

E o projeto em Vilamoura. Como está?

Fizemos a primeira incursão há dois anos, com a compra da concessão da marina com cerca de 500 metros quadrados de land bank para construir e também do centro equestre, que existe dentro de Vilamoura. Este ano, por via da compra dos cinco campos de golfe, dos três hotéis, do Hilton e mais da Estalagem das Cegonhas, tornámo-nos, de longe, o stakeholder mais relevante de Vilamoura. Olhamos para este negócio com carinho e entusiasmo. Vamos ter capacidade de nos diferenciarmos, porque o nosso comprador vai ter acesso a um conjunto de benefícios integrados. É nisso que estamos neste momento a trabalhar arduamente e que mais ninguém consegue oferecer. No fundo, é a ideia de que na família que vai ali passar férias, o pai pode ir jogar golfe e o filho pode ir andar a cavalo ou fazer desporto. Queremos que o investidor tenha a sensação de que está a investir num destino integrado, com marcas de hotéis de referência e com acesso a campos de golfe diferentes.

O golf está no vosso horizonte?

Queremos, de facto, apostar muito no golf em Portugal. Estamos a fazer um esforço grande nesse sentido, até porque adquirimos também a Aroeira no final do ano passado. Neste momento, temos nove campos de golfe em Portugal sob gestão. Somos o maior operador. A ligação entre o golfe e a hotelaria é muito relevante.

Em termos de negócio, os ativos de hotelaria dão maior rendimento?

A hotelaria não está bem agarrada em Portugal, face ao que o país consegue oferecer do ponto de vista geográfico, do ponto de vista climático, do ponto de vista cultural também. É fácil olhar para destinos perto de nós, com muito menos qualidade do ponto de vista das praias ou da oferta, e em Portugal, isso não é bem agarrado. Temos algumas marcas agora a investir fortemente, felizmente. Gostamos muito de ver outros à nossa volta também a fazerem este caminho e olhamos com entusiasmo para os projetos que estão a acontecer, não apenas no Algarve, mas de forma transversal. Gostamos muito do resort, não tanto do hotel de cidade, que não traz tanto valor acrescentado. Gostamos situações difíceis e complexas e conseguimos agarrar oportunidades que, por vezes, entram por caminhos inesperados, como, por exemplo, numa carteira de NPL pode vir um hotel. O Vale d’Oliveiras Quinta Resort & Spa é um exemplo acabado disso. Um investidor em real estate, na hotelaria, se calhar, não olha com muito interesse para um potencial hotel que está agarrado a um processo de crédito complexo. Isso é o que mais gostamos. É o que fazemos melhor e onde de facto nos diferenciamos. Gostamos muito da hotelaria e Portugal tem uma posição geográfica única na Europa. Já beneficiámos muito com a chamada Primavera Árabe, em que, de facto, muitos dos países mais próximos dessas zonas onde a agitação ocorreu, houve claramente uma migração desse cliente para Portugal.

Que se repete agora com as guerras.

Sim. Portugal tem uma condição única face a outros países, com o tipo de oferta parecida com a nossa, mas com mais proximidade das zonas de conflito, Turquia, Grécia, etc. As pessoas gostam de vir para aqui, sentem-se bem tratadas, têm proximidade geográfica de voo. Temos muito entusiasmo com os novos voos que vamos ter para o ano a partir de Estados Unidos, que é um mercado que está em claro crescendo. Portanto, olhamos com muito agrado para isso que vai acontecer. Isso vai-nos ajudar bastante.

Sobretudo no golf, não é?

Golfe e hotéis. O golfe está sempre ligado aos hotéis. Se falar com qualquer operador de golfe, o que ele quer saber é quantas noites de hotel pode vender. Hoje em dia o golfe em Espanha é uma das grandes referências a nível mundial. Não ficamos atrás, em termos de capacidade ou em termos de qualidade intrínseca local. Agora temos de fazer um caminho e também esperamos que o Governo possa ajudar a fazer esse caminho. E tenho muitas ambições de que, de facto, nos possamos afirmar mais ainda. Temos um caminho positivo para fazer. Uma das razões porque também temos nove campos de golfe.

Em Lisboa vender abaixo de quatro mil euros o metro quadrado é quase impossível.

Qual o segmento em que mais vão apostar em 2024?

Vamos continuar a apostar na hotelaria. Mas é uma questão das oportunidades aparecerem. Sendo Portugal a joia da coroa de todo o projeto Arrow, esta nossa presença local, muito arraigada com pessoas que conhecem muito bem a nossa forma de fazer negócio, a nossa cultura, que têm os contactos certos nos sítios certos, é uma forma muito inteligente de detetar oportunidades do negócio e ter capacidade para ir a negócios mais pequenos.

Excluindo a hotelaria, que outros segmentos vos podem despertar interesse?

Estamos a olhar para muitas frentes diversas, estamos a olhar para habitação a custos controlados.

É um mercado que não existe em Portugal…

Não. Porque é muito difícil com os custos de construção da forma que estão, ter um produto de saída que tenha um custo compatível com aquilo que a população média pode pagar. É um caminho que o Estado tem de fazer juntamente com os privados para encontrar as respostas certas.

Têm tido esse diálogo com o Estado?

Sim. Temos vindo a falar com diversas entidades, câmaras. Há municípios muito interessados. Espero a breve trecho, podermos mostrar alguma coisa concreta. Mas sim, estamos a trabalhar nisso, até porque precisamos para os nossos funcionários. No Algarve, por exemplo, temos cerca de mil pessoas a trabalhar, que estão deslocadas e precisam de ter um sítio para dormir. Para reter e captar estes trabalhadores, temos de dar condições de trabalho e de vida diferenciadas e, de facto, não é fácil. É uma área que queremos explorar. Olhamos com muita atenção também para o ActiveLiving. Com uma evolução demográfica inequívoca, haverá um mercado para o qual tem de haver respostas diferentes daquelas que existem atualmente. É difícil. Para poder fazer uma oferta para o cliente com este tipo de particularidades — pessoas acima dos 65 anos, reformadas, umas com condições médicas, outras não, mas todas terão algum tipo de condições médicas — para oferecer muito valor acrescentado, chegamos a preços mensais incomportáveis para aquilo que é a nossa população. Tem de haver aqui uma busca incessante para encontrar o caminho certo, com investidores também com experiência lá fora, com capacidade de distribuição em mercados onde haja este tipo de poder de compra. Estamos a ver alguns projetos interessantes em Portugal a acontecer e estamos a falar ativamente com entidades à volta disto. Ou seja, o nosso caminho tem sido feito de oportunidade, no bom sentido, sempre tentando encontrar, num mercado que inevitavelmente tem uma dimensão, que é o que é, as respostas certas, onde consigamos, dar a remuneração que os nossos investidores têm de ter para este tipo de investimento.

Excluindo Lisboa, Porto e Algarve, em que outras zonas do país podem vir a investir?

As oportunidades que têm aparecido não têm escala minimamente aceitável para conseguirmos fazer o que estamos a fazer nessas três geografias. Estamos a lançar agora no Porto, está praticamente acabado, o Antas Green junto ao Estádio do Dragão. Temos um campo de golfe ligado ao negócio de Palmares que é o Vale Pisão de nove buracos. Temos analisado oportunidades em Beja e no interior. Não é fácil conseguir que esses negócios tenham uma escala que justifique o tipo de esforço que tem de se fazer para uma aquisição e o desenvolvimento desses territórios. Mas, inevitavelmente vai acontecer.

Nem mesmo com a pandemia? Houve uma grande tendência de procura pelo interior.

Sim. Mas disperso. Há uma faixa interessante que é toda a faixa costeira, Troia, Comporta. Mas para dentro, não tem sido fácil encontrar oportunidades. Mas penso que vão acontecer. Primeiro porque há uma procura crescente pelo interior, mesmo do ponto de vista turístico e, portanto, a hotelaria pode ter aí um espaço de evolução interessante. Portugal tem muitos hotéis pequenos, geridos por famílias ou com estruturas com pouca dimensão e, portanto, sem escala para acederem a boas negociações com marcas, operadores, etc. Pode haver um fenómeno de agregação que seja interessante. Mas é difícil comprar hotéis pequeninos, porque há um lado emocional do lado dos vendedores que não é fácil e aparecemos sempre com um grupo grande. Enfim, apesar da nossa presença local, é difícil fugir disso. Vão aparecer oportunidades, mas não consigo perspetivar nos próximos 1,2,3 anos volume material relevante.

Quantos projetos já estão prontos para serem lançados em 2024?

Em 2024, vamos fechar o Monview, em Algés, o Antas Green junto ao Estádio do Dragão, temos o Vilamoura Parque, que já está em comercialização e deverá ficar concluído para o ano, naquela zona junto aos Campos de ténis, temos o Orizon, que é o lote 3 da Quinta da Trindade, que é um projeto muito antigo que a Norfin tem vindo a trazer no Seixal e também vai ficar concluído e temos o Oriente Green Campus de um investidor que fica em Moscavide, na zona da Expo, e que é um prédio absolutamente fantástico de escritórios e que vai ser provavelmente a maior referência de escritórios em Lisboa logo esteja concluído.

Qual o investimento nestes projetos?

Temos vindo a gastar dinheiro neles ao longo do tempo, no caso do Green Campus nem é do nosso fundo, é de um fundo terceiro, mas estamos a falar de 500 milhões tranquilo.

Portugal tem muitos hotéis pequenos, geridos por famílias ou com estruturas com pouca dimensão e, portanto, sem escala para acederem a boas negociações com marcas, operadores, etc. Pode haver um fenómeno de agregação que seja interessante.

Um dos grandes negócios em curso é o portfólio Eleanor do Novobanco. Estão interessados?

Não posso confirmar isso. É um portfólio com particularidades muito próprias, de grande escala e dimensão. Interessa a todos, desde que as condições façam sentido.

Entre as várias empresas do grupo – Norfin, Whitestar, Hefesto e Restart – qual é a que apresenta melhores resultados?

Somos uma empresa privada, não divulgamos os números. Mas estamos muito contentes com a forma como o negócio está a decorrer. Temos vindo a crescer de forma sustentada e diversificada. Se tivéssemos ficado apenas nos NPL, hoje não teríamos a posição que temos.

Como tem gerido a subida dos custos na construção?

Tem sido um problema relevante nos projetos. Tentamos sempre ficar alinhados com construtores onde exista uma perspetiva de longo prazo, temos muita coisa para fazer. E, portanto, temos que tentar sempre fazer acordos. Isto tem de funcionar bem para as duas partes. Impormos um custo de construção que representa o construtor rebentar-se todo, não. Não faz qualquer sentido. Por outro lado, as coisas são o que são. Portugal tem um problema complexo, que é os licenciamentos que demoram muito tempo.

Em média, quanto tempo demora um projeto a ser licenciado?

Não consigo dizer. As médias são perigosas porque temos no mesmo município disparidades muito acentuadas. Depende da complexidade do projeto, depende da carga de trabalho com que a Câmara está, da capacidade de recursos e da qualidade do projeto que entregamos ao início. Os projetos podem demorar de seis meses a quatro anos. E isto é dramático.

Qual foi o projeto mais demorado a licenciar?

Temos alguns casos que ainda não estão resolvidos, felizmente, não materiais. São coisas que muitas vezes vêm em processos de NPL que têm um conjunto de complexidades dentro que custam muito a resolver. E isso nem sempre é culpa da Câmara. É um processo jurídico em que tem de se resolver documentação. Agora, há câmaras que funcionam melhor, há câmaras que funcionam pior. Essa falta de segurança para o investidor é que é, de facto, complicada. Em Espanha, por exemplo, há entidades privadas que estão devidamente certificadas a fazer licenciamento. E têm, aliás, SLA [Service Level Agreement] com tempos de resposta e onde há penalizações se não cumprirem. Em Portugal, as coisas não funcionam assim. Submetemos um projeto na câmara e esperamos que seja analisado. É muito difícil ter um projeto de development sem saber se vai demorar dois anos ou quatro anos, não só pelo risco que representa porque num projeto de development tem de ter um retorno elevado e, portanto, o tempo é muito importante, é determinante.

Alguém que esteja a fazer o trabalho de casa e a ponderar se vem, se não vem, olha para o que está a acontecer [crise polítuca] sempre de uma forma enviesada. Não ajuda em nada o país sobre nenhum aspeto.

Qual tem sido a derrapagem nos orçamentos previstos por causa da subida generalizada dos preços?

Há uma derrapagem de 15% a 20% e que não se consegue repercutir no preço final para cliente. Portanto, sim, tem havido algumas dificuldades. A nossa dimensão e a forma como conseguimos estabelecer relações de longo prazo com os construtores têm defendido ambas as partes. Muitas vezes até com preço aberto e ir navegando à vista, tentando encontrar as soluções certas em cada momento. Penso que isso nos tem ajudado.

É fácil construir em Portugal casas abaixo dos três mil euros por metro quadrado?

Não é fácil. Se pensar que, facilmente, hoje em dia, o custo de construção lhe pode rondar os dois mil euros o metro quadrado, sem ser com uma construção de gama alta, se pensar que demora três anos a pôr uma casa no mercado, que tem as custas que tem com todo o processo, com as taxas de juro, dificilmente consegue ganhar dinheiro. E se não se ganhar dinheiro a fazer esta atividade de forma material, ninguém a faz.

Para se ganhar dinheiro em Lisboa hoje, por exemplo, qual será o preço do metro?

Tem sempre que ver com o custo a que se consegue comprar e com o mercado a que se quer dirigir. Uma coisa é gastar dois mil euros por metro quadrado, outra coisa é gastar quatro ou cinco, portanto uma coisa está inevitavelmente ligada a outra. Mas em Lisboa vender abaixo de quatro mil euros o metro quadrado é quase impossível. Quase impossível.

Exclui a classe média.

Logo aí, exclui a classe média.

A crise política afasta os investidores internacionais?

Não os vem certamente aproximar mais. Alguém que esteja a fazer o trabalho de casa e a ponderar se vem, se não vem, olha para o que está a acontecer sempre de uma forma enviesada. Não ajuda em nada o país sobre nenhum aspeto. E é importante que este capital estrangeiro continue a vir para Portugal.

Já há alguma retração?

Há retração. Há vendas pensadas que pura e simplesmente caíram. No ano passado, o fim dos golden visa já afetava Lisboa e o Algarve. Mas agora o fim do residente não habitual não se consegue entender. Como é que acabando com o residente não habitual, as casas ficam mais baratas? Não se consegue entender.

Não tem impacto no mercado?

É perfeitamente residual. Não temos um programa que faça com que as pessoas se sintam tentadas a continuar a trabalhar em Portugal. Os nossos jovens vão para fora. Com estas medidas estamos a dar tiros nos pés, sem grande valor acrescentado prático. É mais ideológico do que pragmático. Não tem impacto material. Os alojamentos locais são 6% de Lisboa. E olhamos hoje para Lisboa e está muito mais arranjada que há dez anos. Prédios que estavam completamente devolutos foram recuperados e o retalho beneficiou largamente disto. Quando se acaba com essas medidas, estamos a esquecer as pessoas que têm o seu cafezinho e que vai deixar de ter o seu ganha-pão, do pequeno retalho. Tudo o que Lisboa beneficiou ao longo destes anos.

Não temos um programa que faça com que as pessoas se sintam tentadas a continuar a trabalhar em Portugal. Os nossos jovens vão para fora. Com estas medidas estamos a dar tiros nos pés. É mais ideológico do que pragmático.

Qual a sua opinião do pacote Mais Habitação?

O pacote Mais Habitação não trata do tema fundamental e estrutural que é a necessidade de se fazerem casas novas neste país. Nos últimos anos não se construiu.

O problema na habitação vem da falta de oferta?

Não tenho a menor dúvida que uma larguíssima parte do problema é a falta de oferta. 83% das transações são de casas usadas, não são de casas novas. Não há casas novas. E não é do Covid. Não há investimento em casas novas desde 2010 ou 2011, no seguimento da grande crise financeira de 2008 e, portanto, se não há habitação nova, inevitavelmente os preços são calculados, os preços são insustentáveis. Não sei se vão continuar a subir. As taxas de juro estão muito mais pesadas para as famílias, de novo continua a ser o segmento médio ou médio baixo, que é mais penalizado nestas circunstâncias.

E que medidas faltam no Mais Habitação para resolver o problema?

Licenciamentos muito mais rápidos, a criação de canais alternativos a licenciamento que hoje em dia não existem e as comunicações prévias não respondem. Deviam ser criadas condições fiscais também para os jovens terem acesso à habitação de uma forma diferente. É difícil perceber como é que fazemos uma retenção tão grande de investimento por parte do Estado, numa altura em que, de facto, precisamos desse investimento como de pão para a boca. Havendo aspetos da proposta que tem elementos positivos, o Mais Habitação não responde ao problema. Há um esforço. Mas a verdade é que é curto, não ataca o problema estrutural de fundo, que é criar condições para que os agentes económicos se sintam incentivados a construir.

Quem está a investir em Portugal?

É bastante diversificado. Tem havido um aparecer do mercado americano, que é muito interessante, que olhamos com muito carinho, tem um poder de compra, de facto muito grande. E depois temos os tradicionais, quer dizer, o UK continua a aparecer, os franceses, uma altura que de facto predominavam, os italianos, os alemães, os escandinavos e é bastante diversificado, os brasileiros.

Há algum novo mercado a emergir, ou não?

O mercado que emergiu claramente foi o norte-americano. O canadiano, eventualmente também, mas sempre mais pequeno.

Em 2024 os preços das casas vão continuar a subir? Qual é a vossa previsão?

Não vejo os preços das casas a descer. A falta de oferta continua a ser a razão principal para a sustentabilidade dos preços. Vai variar muito segmento para segmento, os superiores vão-se manter sustentados. Esta instabilidade toda não ajuda, mas a procura continua e queremos que pessoas com capacidade financeira venham para Portugal investir. Porque elas vêm investir aqui em habitação e investem em muitas coisas mais, gastam dinheiro, dão empregos, não tem, não tem dúvida. É um ponto que não é sequer discutível. Nas camadas com menor capacidade de compra, estas subidas de taxas de juro são de facto penalizadoras e o Estado tem mesmo de ter um papel determinante nas respostas que tem de encontrar.

No segmento de luxo, há impacto?

Não. Não se nota muito. As casas que vendemos em Vilamoura são todas em cash, quase não há crédito bancário.

Havendo aspetos da proposta que tem elementos positivos, o Mais Habitação não responde ao problema. Há um esforço. Mas a verdade é que é curto, não ataca o problema estrutural de fundo, que é criar condições para que os agentes económicos se sintam incentivados a construir.

E quem está a comprar casas em Vilamoura?

Cerca de 50% são portugueses e os outros 50% são de várias nacionalidades. Há a ideia que as pessoas preferem ter dinheiro no real estate do que em aplicações financeiras ou coisas do género.

Há quem diga que há o risco de termos uma bolha imobiliária. Partilha dessa ideia?

Não. Não vejo bolha nenhuma no horizonte. Esta sustentação de preços por via da falta de oferta é uma decorrência dessa própria falta de oferta. Há aqui um ciclo virtuoso. Havendo mais oferta de casas, inevitavelmente isso tira uma parte da pressão e os preços podem estar mais sustentados. Temos zonas onde se veem preços por metro quadrado significativos, mas a média está alinhada com o que se vê a noutros países. Não estou particularmente apreensivo. Pode haver alguma redução do volume de transações. Admito que sim. Vamos ver quanto tempo as taxas vão estar em cima, se recuperam, se não recuperam. Esse é um fator relevante para quem recorre a financiamento para poder comprar. Mas não estou particularmente preocupado.