Está na altura de vender a casa? Se for em Lisboa, Cascais e Gaia, não

A Comissão Europeia acaba de alertar que as casas em Portugal estão sobrevalorizadas em 35%. Para os proprietários, a pergunta é imediata: devo vender agora, aproveitando os preços elevados, ou colocar o imóvel a render no mercado de arrendamento?

A resposta não é linear, mas há uma ferramenta vinda dos mercados financeiros que pode iluminar esta decisão: o Price Earnings Ratio (PER), o mesmo indicador que os investidores utilizam para avaliar se as ações cotadas em bolsa estão caras ou baratas face à sua média histórica. Aplicado ao imobiliário, o PER das bolsas pode ajudar a determinar qual a melhor estratégia para cada concelho do país.

Recorrendo aos dados mais recentes do Confidencial Imobiliário sobre preços médios de venda e rendas entre 2020 e setembro deste ano, conclui-se que em 73% dos 23 concelhos mais populosos do país, as casas transacionam atualmente a preços acima da média dos últimos cinco anos. Isto significa que, numa lógica estritamente financeira, para os proprietários desses imóveis, pode fazer mais sentido vender do que colocar a casa no mercado de arrendamento. Mas há exceções.

Lisboa, Cascais, Odivelas, Gaia, Famalicão e Santa Maria da Feira fogem à regra. Nestes seis concelhos, os números mostram precisamente o contrário: arrendar revela-se atualmente uma decisão de investimento mais inteligente do que vender. E tudo isto numa altura em que a Comissão Europeia acaba de alertar que Portugal lidera o ranking europeu da sobrevalorização imobiliária, com as casas a valerem, em média, mais de um terço do que o seu valor justo.

Rácio da bolsa aplicado ao mercado imobiliário

Para quem investe em ações, o PER não é novidade. Trata-se de um rácio que compara o preço das ações com os lucros por ação dos últimos 12 meses. Assim, se uma empresa estiver a negociar com um PER de 10, por exemplo, significa que a ação vale dez vezes o lucro anual por ação, ou seja, se a empresa mantiver o ritmo de resultados, o investidor recupera o capital investido em dez anos.

No mercado imobiliário, a lógica é idêntica. Para calcular o PER de uma casa, basta dividir o preço de venda pelo valor acumulado das rendas que o imóvel geraria durante 12 meses se fosse arrendado. Quanto mais alto o PER, mais caro está o imóvel face ao rendimento que pode gerar no mercado de arrendamento e, portanto, menos atrativo revela-se para arrendar e mais interessante pode ser a sua venda.

Tal como acontece na bolsa, este indicador só ganha significado quando comparado com dados históricos. Tomemos como exemplo o PSI, o principal índice da bolsa portuguesa. Atualmente, o PSI negoceia a preços de 13,5 vezes os lucros por ação, cerca de 3,8% acima da média do PER dos últimos cinco anos. Isto sugere que as ações portuguesas estão, teoricamente, “caras” face ao seu histórico — logo, pode ser um bom momento para vender, não para comprar.

Aplicando a mesma lógica ao mercado imobiliário, quando o PER de um concelho está acima da sua média histórica, as casas estão “caras” e pode ser altura de vender; quando está abaixo, as casas estão “baratas” e arrendar pode ser mais vantajoso.

Entre os 23 concelhos mais populosos de Portugal, Santa Maria da Feira oferece atualmente o melhor investimento para quem procura comprar uma casa para colocar no mercado de arrendamento.

Tomando em consideração este rácio, verifica-se que os imóveis na Maia apresentam os preços mais elevados face à sua média histórica entre os 23 concelhos mais populosos de Portugal continental. As casas negociam atualmente com um PER médio de 19,9 vezes, o que representa uma valorização de 16,6% acima do PER médio dos últimos três anos e de 21,9% acima da média dos últimos cinco anos, segundo cálculos do ECO.

Esta realidade faz com que a yield (rendibilidade média anual) de um imóvel colocado no mercado de arrendamento na Maia seja hoje de apenas 5%, quando no último quinquénio se situou consistentemente acima dos 6% ao ano. Atualmente, apenas os imóveis em Lisboa e Cascais apresentam uma yield mais baixa que os da Maia.

Mas Maia não está sozinha: 17 dos 23 concelhos mais populosos encontram-se nesta situação, com os imóveis a transacionarem atualmente a preços acima da média dos últimos cinco anos, segundo o indicador PER. É também o caso do Seixal, que apresenta atualmente um PER de 17 vezes, 12,6% acima do PER médio dos últimos cinco anos, e de Setúbal, onde o PER das casas é de 17 vezes, cerca de 14,5% acima da média do último quinquénio.

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Arrendar em vez de vender em seis concelhos

No sentido contrário a estes 17 concelhos surge Santa Maria da Feira, onde as casas negoceiam atualmente com um PER médio de 15,1 vezes, cerca de 11,6% abaixo do PER médio do último triénio e 9,5% abaixo da média dos últimos cinco anos.

Isto significa que as casas em Santa Maria da Feira estão a ser transacionadas por preços de 9% abaixo da média praticada entre 2020 e 2024, tomando em consideração também as rendas praticadas no concelho, tornando a colocação dos imóveis no mercado de arrendamento uma opção muito mais viável do que vendê-los.

Segundo cálculos do ECO com base em dados do Confidencial Imobiliário, as casas em Santa Maria da Feira colocadas no mercado de arrendamento conferem atualmente yields médias de 6,6%, ficando acima da taxa média dos últimos três e cinco anos, que situou-se nos 6% ao ano. Entre os 23 concelhos mais populosos de Portugal continental, Santa Maria da Feira oferece atualmente o melhor investimento para quem procura comprar uma casa para colocar no mercado de arrendamento.

Na mesma situação que Santa Maria da Feira estão mais cinco concelhos entre os 23 mais populosos. É o caso de Vila Nova de Famalicão, onde as casas estão a negociar com um PER 9,1% abaixo da média dos últimos cinco anos, e de Vila Nova de Gaia, onde os imóveis transacionam com um PER médio cerca de 1% abaixo da média do último quinquénio.

Destaque ainda para a região da Área Metropolitana de Lisboa, com alguns concelhos a registarem valores abaixo da média histórica. É o caso de Odivelas, onde as casas transacionam com um PER médio de 16,9 vezes, cerca de 4,3% abaixo da média dos últimos cinco anos e que no mercado de arrendamento oferecem yields médias de quase 6% ao ano.

Também Cascais regista valores abaixo da média histórica, com as casas a transacionar com um PER de 20,7 vezes, 3,6% abaixo da média dos últimos cinco anos. E Lisboa, apesar de ser a capital e de apresentar yields de arrendamento entre as mais baixas do país (cerca de 4,5%), mantém-se no lote dos concelhos exceção: as casas transacionam com um PER de 22 vezes, cerca de 6% abaixo da média dos últimos cinco anos. Teoricamente, para um investidor com casas em Lisboa, revela-se mais rentável colocar hoje os imóveis no mercado de arrendamento do que vendê-los.

A aplicação do conceito do PER ao mercado imobiliário pode ser uma ferramenta valiosa para ajudar os proprietários a tomar decisões informadas sobre se devem vender ou arrendar um imóvel. No entanto, é igualmente importante conjugar essa análise com outros fatores relevantes, como sejam os objetivos financeiros e pessoais do investidor, que podem incluir a necessidade de liquidez, o horizonte temporal do investimento, a tolerância ao risco e a própria yield dos imóveis.

Além disso, o impacto dos impostos não pode ser negligenciado. É essencial fazer uma análise cuidadosa dos impostos envolvidos na venda e no arrendamento de um imóvel, uma vez que estes podem ter um impacto significativo na rendibilidade do investimento.

Para os proprietários que não tenham necessidade imediata de liquidez, e particularmente nos seis concelhos onde o PER se mantém abaixo da média histórica, arrendar pode revelar-se uma estratégia mais sólida a médio e longo prazo, permitindo gerar rendimento recorrente enquanto se mantém a exposição a um ativo que, apesar da atual sobrevalorização, continua a beneficiar de constrangimentos estruturais de oferta que sustentam os preços.

Num mercado onde as casas se valorizam mais depressa do que a rendibilidade que geram, o PER torna-se um instrumento útil para separar perceção de valor real. A sobrevalorização identificada pela Comissão Europeia e os rácios acima da média em 17 dos 23 concelhos principais deixam um aviso claro: o ciclo imobiliário está maduro e as decisões de investimento devem basear-se em métricas, não em intuições. Neste contexto, vender ou arrendar já não é uma questão de instinto — é uma questão de cálculo.