Chamar o investimento, maltratar os investidores: Desta vez foi nos centros comerciais

Os últimos dados divulgados sobre o setor revelam que investimento em imobiliário comercial em Portugal está em forte recuperação. Com efeito, recentes análises da conjuntura imobiliária portuguesa revelam que o investimento neste setor no terceiro trimestre igualou o da primeira metade do ano e as projeções apontam para a continuação da trajetória de crescimento até ao final de 2021. As perspetivas são otimistas e geram a confiança num arranque robusto do novo ano e na retoma aos níveis pré-pandemia já em 2022.

Apesar da pandemia e dos longos períodos de teletrabalho, os referidos dados revelam que o setor dos escritórios lidera a trajetória de crescimento, seguido do setor da hotelaria e do turismo. O setor do retail está um pouco menos dinâmico, reconhecendo-se como um dos mais afetados pela pandemia, o que facilmente se compreende em função dos (já) dois lockdowns decretados em Portugal, que levaram ao encerramento prolongado de espaços comerciais (em centros comerciais e lojas de rua).

Como se não fossem suficientes estas circunstâncias para atrapalhar a recuperação do setor do retail em Portugal, a verdade é que o legislador português conseguiu cometer a proeza de atrapalhar ainda mais a mesma. Veja-se a este propósito a medida criada em 24 de julho de 2020 que veio isentar os lojistas dos centros comerciais do pagamento de rendas (ou remunerações) mínimas ou fixas até 31 de dezembro de 2020 (a “Isenção”), continuando os lojistas obrigados ao pagamento das rendas variáveis e das despesas e encargos comuns.

Esta medida gerou bastante perplexidade no setor, desde logo por, no entender de muitos, consubstanciar a violação dos direitos de propriedade privada e de livre iniciativa económica dos proprietários. Nesta linha, aliás, a própria Provedora de Justiça enviou para o Tribunal Constitucional um pedido de apreciação da constitucionalidade da Isenção (ainda aguardamos a resposta a esta iniciativa).

Para além do referido, as críticas estenderam-se às várias dificuldades de aplicação prática desta norma, que têm gerado alguma discórdia entre lojistas e proprietários por vários motivos.

Desde logo, porque o modo como a norma foi escrita deu azo a interpretações abusivas por parte de determinados lojistas cujos contratos apenas previam o pagamento de uma renda mínima ou fixa – ou seja, que não previam qualquer tipo de renda variável – e que tentaram defender que, ainda assim, estariam abrangidos pela Isenção. Ora, tal interpretação nunca poderia colher, até porque conduziria à isenção total do pagamento de rendas em períodos em que os lojistas tiveram as suas lojas abertas ao público, o que não era, de certo, a intenção do legislador.

Assim, na nossa perspetiva, a letra da norma, ressalvando a obrigação de pagamento das rendas variáveis, aponta para a necessária co-existência destas duas componentes de renda. Com efeito, contratos de lojistas instalados em centro comercial que apenas prevejam uma renda mínima ou fixa não são abrangidos pela Isenção, sendo a proteção legal que lhes é conferida igual à conferida aos lojistas de rua, isto é, a possibilidade de recurso às moratórias.

Uma outra dificuldade de aplicação prática da Isenção prende-se com o seu período de aplicação. Assim, a Isenção entrou em vigor no dia 25 de julho de 2020, sendo que, até esta data, os proprietários dos centros comerciais faturavam as rendas nos termos previstos nos respetivos contratos, aplicando a moratória e / ou outras soluções contratuais negociadas. Decorridos cerca de seis meses de vigência da norma, o legislador determinou a aplicação da Isenção ao período de 13 de março a 31 de dezembro de 2020.

Ora, para além de ser bastante duvidoso que o legislador pudesse, licitamente, a coberto de uma norma interpretativa posterior, determinar a aplicação retroativa da Isenção, as dificuldades de aplicação retroativa da norma são ainda maiores quando a mesma é determinada após seis meses de vigência da norma.

Neste particular e como acima ficou dito, são várias as questões que se colocam e às quais o legislador parece não dar resposta. Desde logo, relativamente às rendas vencidas, faturadas e pagas pelos lojistas no período em causa, estarão os proprietários obrigados a proceder à devolução das respetivas quantias? Tal poderá significar que, não sendo apurado qualquer valor de renda variável em função da faturação no período em causa, o lojista fica totalmente isento do pagamento de rendas? E quanto às soluções negociadas entre proprietários e lojistas para o período em causa? As mesmas serão cumuladas com a Isenção?

Tais questões terão que ser respondidas numa análise case-by-case e, na falta de uma solução de consenso entre as partes, a resposta será dada nos Tribunais.

Felizmente, de acordo com a nossa experiência, tem-se verificado alguma razoabilidade entre lojistas e proprietários na busca de uma solução de consenso, sendo os casos em que as posições se encontram extremadas uma minoria.

No entanto, tendo por base medidas legislativas como a que ora discutimos, não admira que o crescimento do setor do retail não acompanhe a mesma pujança do setor dos escritórios e do turismo / hotelaria, afinal não é a maltratar os investidores que se chama o investimento.