Não há almoços grátis (nem no crédito à habitação)

Os bancos continuam muito interessados em ficar com o seu crédito à habitação. Isso é bom para o mercado, mas particularmente para as suas finanças pessoais: quanto maior a concorrência melhor para o consumidor.

É por isso com agrado que as famílias recebem o regresso da “guerra de spreads” e sobretudo a forte aposta comercial dos bancos nas soluções de taxa fixa, que contribuiu bastante para que, em maio, pela primeira vez em cerca de uma década, a taxa fixa tenha ficado abaixo da taxa variável na contratualização dos novos empréstimos à habitação.

Mas agora, a criatividade da banca está a ir para lá da baixa do spread nos créditos à habitação à taxa variável e em ofertas mais competitivas na taxa fixa. Estende-se para ofertas com spreads promocionais, como está a praticar o Santander, baixando o spread contratualizado para 0,5% nos dois primeiros anos do contrato de um crédito à taxa variável; e até para a devolução do spread nos dois primeiros anos de contrato, como está a oferecer o Banco Montepio, através da contratualização de um crédito à taxa mista (fixa nos dois primeiros anos e variável no restante período do contrato).

Este tipo de ofertas é tentador. Afinal, quem é que não gosta de pagar menos pelo crédito à habitação? O problema é que estas soluções não se traduzem obrigatoriamente na melhor ou na mais económica oferta para a carteira das famílias, apenas por usarem expressões como “spread promocional” ou “devolução do spread“.

É preciso fazer as contas. Ou seja: é preciso olhar para a Taxa Anual Efectiva Global (TAEG) do contrato, porque é esse o valor que mostra o “preço” total a pagar pelo crédito. E quando se faz essa comparação, o resultado destas duas ofertas não difere, financeiramente, da média que está a cobrar atualmente o mercado.

De acordo simulações realizadas hoje (12 de julho 2023) no site dos cinco maiores bancos nacionais, tendo por base um crédito à habitação de 200 mil euros a 30 anos em nome de um casal com 30 anos de idade e uma Euribor a 6 meses de 3,825%, a TAEG média das propostas (com vendas associadas) é de 5,6%. Trata-se de praticamente a mesma TAEG que resulta das promoções do Santander Totta e do Banco Montepio (que também pressupõem cross-selling) para um crédito à habitação com as mesmas características.

Esta conclusão não é totalmente surpreendente, porque ambas as campanhas comerciais decorrem num prazo muito curto (apenas 2 anos) relativamente ao horizonte do contrato (30 anos), fazendo com que o impacto no resultado final seja pouco sentido.

Isto expressa bem a importância de se fazer bem as contas a todas as comissões que os consumidores devem ter antes de subscrever qualquer produto, por forma a não serem “iludidos” com ofertas ou promoções que possa surgir no caminho – o que não significa que se deva eliminar à partida essas ofertas, mas antes que devem ser consideradas da mesma forma que todas as outras.

Como por diversas vezes já escrevi em outras edições do Portefólio Perfeito, qualquer proposta de crédito à habitação deve ser analisada com base na TAEG da proposta. E para isso é fundamental também que, na hora da análise, se garanta que todas as propostas assumem a mesma taxa Euribor (isto no caso dos créditos à taxa variável).