Inquilinos passam a ter direito de preferência sobre casa arrendada há dois anos

Os inquilinos deverão passar a ter direito de preferência na compra de casas que arrendem há mais de dois anos, uma redução face ao que acontece atualmente, em que só podem exercer esse direito os inquilinos que arrendem uma casa há três anos ou mais. Esta é uma das alterações propostas pelo PS no âmbito da reapreciação do diploma que vem reforçar o direito de preferência pelos arrendatários, uma lei que foi vetada pelo Presidente da República. Esta alteração não tem a aprovação do Bloco e do PCP, mas deverá contar com o apoio do PSD, pelo que tudo indica que será aprovada.

O diploma que veio reforçar o direito de preferência dos inquilinos, no caso de venda por parte dos proprietários, foi aprovado na Assembleia da República em julho, com os votos favoráveis de toda a esquerda. Contudo, a 1 de agosto, Marcelo Rebelo de Sousa fez saber que tinha vetado a lei, enumerando duas razões e exigindo duas clarificações.

O Presidente da República opôs-se, em primeiro lugar, a que esta alteração à lei não fique contemplada na “reponderação global do regime do arrendamento urbano”. Por esta altura, os partidos estão a discutir o pacote legislativo que trará várias alterações ao regime do arrendamento urbano, mas ainda não foi aprovada qualquer alteração, pelo que o reforço do direito de preferência será aprovado à parte deste processo. Ao mesmo tempo, Marcelo Rebelo de Sousa considera que esta lei ameaça o mercado de arrendamento, já que “convida os proprietários de imóveis a querer tê-los sem inquilinos, ou só com alojamento local, para os poderem vender mais facilmente”.

Assim, pediu duas clarificações. Primeiro, exige que sejam esclarecidos os critérios da determinação do valor de uma fração inserida num imóvel que não esteja constituído em propriedade horizontal. Segundo, quer que seja clarificado que o direito de preferência pode ser apenas invocado por inquilinos em defesa do seu direito à habitação, e não por inquilinos com atividade de outra natureza, nomeadamente empresarial.

Esta sexta-feira, o diploma, já reapreciado pelos deputados e com alterações propostas por quase todos os partidos, volta a ser discutido e votado na Assembleia da República. Os partidos não só atenderam aos pedidos do Presidente da República, como introduziram outras alterações ao diploma.

Desde logo, passa a ficar clarificado que o diploma se destina a proteger inquilinos com contratos de arrendamento para fins de habitação. É também clarificada a forma como é calculado o valor de cada fração. Esse cálculo será feito através da permilagem da área ocupada pela fração, relativamente ao valor total do prédio a ser vendido, caso o proprietário esteja a vender um prédio por inteiro. O valor da fração passa, assim, a ser calculado através de uma regra aritmética, e não de forma subjetiva. Passa a estar também definido que, em caso de venda em bloco de um portefólio imobiliário, o inquilino tem direito de preferência sobre a fração que arrenda, mesmo que o edifício onde se insere essa fração não esteja constituído em propriedade horizontal.

Estas são as alterações que vêm responder às dúvidas levantadas por Marcelo Rebelo de Sousa. Para além destas, são introduzidas novas normas, que não constavam da versão original do diploma. Há duas grandes alterações e ambas geram discórdia entre os partidos. A primeira prende-se com o prazo de aplicação desta nova lei. Na versão inicialmente aprovada, vetada pelo Presidente, a lei seria aplicável a todos os contratos de compra e venda de imóveis celebrados após a entrada em vigor da lei. Contudo, os socialistas consideraram que, “com uma lei destas em vigor, o proprietário iria pedir mais dinheiro na hora de celebrar contrato com o inquilino, porque estaria a fazer um contrato de arrendamento com a opção de compra, e esse tipo de contrato é mais caro”, explica a deputada Helena Roseta ao ECO.

Assim, o PS propôs que esta nova lei seja aplicável apenas aos contratos de arrendamento com mais de dois anos. Atualmente, o direito de preferência pode ser exercido por inquilinos com contratos de arrendamento com, pelo menos, três anos.

Em conferência de imprensa, a deputada bloquista Maria Manuel Rola já indicou que o Bloco de Esquerda não está disponível para “fazer recuos face a direitos garantidos por maioria na Assembleia da República“, que consideram ser essenciais. Mas o PSD também propõe que se introduza este prazo de dois anos dos contratos de arrendamento, pelo que a alteração deverá ser aprovada.

Um último ponto, que também gera discórdia, é relativo à “demonstração de prejuízo” por parte do vendedor. Na versão do diploma vetada pelo Presidente da República, está definido que, se o vendedor quiser vender um portefólio imobiliário em bloco, por um preço global, é obrigado a demonstrar a “exigência de prejuízo apreciável”, isto é, tem de comprovar que terá prejuízo se não vender os imóveis em conjunto. Contudo, não podia invocar “a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo”. Na prática, não podia argumentar, para justificar o prejuízo, que o contrato promessa assinado com o comprador prevê que o negócio só seria concretizado se for vendido todo o portefólio.

Contudo, o PS considerou que esta seria uma violação do direito de propriedade e apresentou uma proposta para que essa ressalva caia da nova versão, ou seja, para que os proprietários possam apresentar qualquer argumento, incluindo o de contrato promessa, para justificar o prejuízo.