Governo quer facilitar desistência do alojamento local. Na prática, o que poderá mudar para os proprietários?

O Governo quer reforçar os incentivos ao arrendamento acessível e, para isso, quer facilitar a transferência de unidades de alojamento local para o arrendamento habitacional. Isto numa altura em que muitos proprietários de alojamento local estão a regressar ao arrendamento habitacional devido à elevada carga fiscal. Mas, com esta medida do Executivo, o que vai mudar na prática para quem detém um alojamento local?

“O próximo Orçamento do Estado contará, seguramente, com um conjunto de medidas que reforcem os incentivos ao arrendamento acessível […] e favoreçam, designadamente, a transferência de fogos que estão hoje afetos ao alojamento local para o alojamento habitacional, sem a penalização fiscal que hoje existe sobre essa matéria“, anunciou esta terça-feira António Costa, durante o debate quinzenal.

O que diz a lei sobre as mais-valias?

E que penalização fiscal é essa? Atualmente, quem tenha uma casa registada como alojamento local e queira desistir dessa modalidade, tem de pagar mais-valias no momento da conversão, ou seja, tem de pagar imposto como se tivesse havido uma venda. Quando há esta alteração, as Finanças calculam a diferença entre o valor de mercado do imóvel no momento em que este foi registado como alojamento local e o valor no momento da alteração.

Ou seja, se uma casa foi registada como alojamento local em 2010 e, nesse ano estava avaliada em 100 mil euros, e hoje valer 150 mil euros, se voltar para arrendamento habitacional, o cálculo da mais-valia será feito com base nos 50.000 euros de diferença entre estes dois valores.

“A lei diz que a afetação do imóvel ao AL e a sua posterior desafetação são operações que podem gerar mais-valias”, explica ao ECO Joana Cunha d’Almeida, sócia da Antas da Cunha, especializada na parte fiscal. “De acordo com este cálculo, quando voltar a passar o imóvel para a minha sede pessoal, tenho de considerar a valorização que o mesmo teve durante o período em que esteve afeto ao AL”.

Para o presidente da Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP), trata-se de uma “venda virtual, que não aconteceu” e é uma questão que “tem de ser resolvida, porque é má a todos os níveis”.

Mais-valias são “obstáculo para quem quer sair do AL”

Eduardo Miranda esclarece ao ECO que “o que está em causa não é deixar de pagar mais-valias se o imóvel for vendido”, mas sim pagar mais-valias quando quer desafetar o imóvel do AL. “As mais-valias são um obstáculo não só para quem quer sair do AL, mas também para quem quer mudar para o arrendamento acessível. A forma de cálculo de imposto específico é desproporcional e desadequada”.

Na visão da ALEP, a tributação desta mais-valia é prejudicial ao arrendamento, ao turismo e “provoca registos [de AL] fantasmas”. Nesse sentido, o presidente da associação defende um “pacote convincente” que os proprietários de AL vejam como “atrativo e seguro”. Isto porque, explicou, “ainda há receio de ir para o arrendamento devido à instabilidade jurídica fiscal”.

O representante dos operadores de AL sublinha que se a questão da mais-valia não for resolvida, “vai haver reticências para quem quer sair do AL e até para quem quer migrar para o arrendamento acessível”.

A advogada refere que, embora o AL possa mais interessante do ponto de vista financeiro do que o arrendamento em regimes mais duradouros, os custos associados são um ponto negativo para os proprietários. “É mais simples ter um imóvel em arrendamento de longa duração do que propriamente em AL”, diz, acrescentando que “se não houver essa penalização [no momento de desistência do AL], pode haver abertura para os proprietários passarem” de um regime para outro.

Então, o que poderá mudar na lei?

Desconhecem-se as intenções concretas do Governo relativamente aos incentivos ao arrendamento acessível e à forma como pretende favorecer a transferência dos imóveis afetos ao AL. Contudo, umas das opções poderá ser o fim ou a redução desta penalização.

Acabar de vez com a mais-valia, diz Joana Cunha D’Almeida, faz todo o sentido porque, atualmente, como a lei está, é “uma forma de encontrar uma tributação adicional para o facto de o imóvel ter valorizado”, acabando por ser uma “mais-valia fictícia porque não decorre da alienação do imóvel”.

Para o presidente da ALEP, que diz desconhecer as intenções do Executivo de António Costa, “tudo o que for para criar incentivos que sejam voluntários, por opção dos operadores, e para promover, inclusive, a migração para o arrendamento, é visto com bons olhos”. Eduardo Miranda reconhece que é difícil encontrar uma solução, mas deseja apenas que “a questão da mais-valia seja resolvida”, até para ser possível “viabilizar o arrendamento”.

Na visão da associação, em Lisboa e no Porto já começam a haver operadores que perceberam que manter um AL “dá muito trabalho e que a atividade é desgastante”, por isso, estão a pensar desistir desta modalidade de arrendamento e até, talvez, dispostos a entrar no mercado de arrendamento acessível, como é a intenção do Governo.

Uma coisa é certa, os números mostram que o número de registos de alojamento local está em mínimos de quase três anos. De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística, do Banco de Portugal e de outras instituições, foram registadas 781 novas unidades em outubro, um número que compara com os 705 em janeiro de 2017 e com o máximo histórico de 3.842 registos em outubro de 2018.