Sonae Sierra vai às compras no Brasil e Colômbia

A Sonae Sierra vai avançar no Brasil e na Colômbia com a construção de novos centros comerciais de raiz e está também a avaliar várias oportunidades de aquisição ou fusão com operadores mais pequenos e já estabelecidos nesses dois mercados da América Latina.

O presidente executivo, Fernando Guedes de Oliveira, falou ao ECO de “um grande potencial de consolidação no Brasil, em que [quer] participar”, adiantando que já está a “explorar” várias hipóteses relativas a “centros importantes, bem localizados, com dimensão suficiente e com oportunidades de crescimento”.

“A escala neste negócio é uma coisa importante. Primeiro, pela alavancagem com as grandes cadeias de retalho, podendo oferecer uma maior cobertura territorial. E também por causa do e-commerce. Acreditamos que os centros comerciais vão passar a ser montras para todos os produtos e também polos de logística para a operação online”, sublinhou.

Do outro lado do Atlântico, onde só 15% dos centros comerciais são detidos pelos cinco maiores operadores, a estratégia passa por deter a 100% os ativos core. O gestor disse que “há de chegar o momento” em que aplicará ali a mesma receita que está a seguir na Europa: reduzir a exposição, colocar em fundos e manter o controle, reinvestindo esse dinheiro noutros ativos.

Através da Aliansce Sonae, que resultou da fusão da Sonae Sierra Brasil com o operador brasileiro no verão de 2019 e que lidera aquele mercado, o grupo português soma 38 contratos de centros comerciais e 1,4 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) sob gestão nas cinco grandes regiões daquele país. Tem uma participação de 7% e integra o grupo de quatro acionistas que controla mais de metade da empresa – os outros dois são um fundo de pensões canadiano e um operador de centros comerciais alemão.

A estratégia no Brasil sempre foi comprar mais terreno do que o necessário para fazer o centro comercial, já tendo em vista a execução de outros usos no excedente. E temo-lo feito em vários shoppings, construindo habitação e escritórios.

Fernando Guedes de Oliveira indicou que “para um investidor estrangeiro que não se preocupe com o prazo de investimento e esteja preparado para os altos e baixos, quer políticos quer económicos, o Brasil é um bom mercado para investir”. E é para lá que quer levar “a experiência europeia” igualmente na área da promoção imobiliária para outro tipo de usos, incluindo habitação.

“A nossa estratégia no Brasil sempre foi comprar mais terreno do que o necessário para fazer o centro comercial, já tendo em vista a execução de outros usos no excedente. E temo-lo feito em vários shoppings, construindo habitação, escritórios, etc. Isso tem um peso na rentabilidade da operação. Normalmente são projetos para fazer e vender, mas cria um valor no centro comercial porque aumenta imenso a sua área primária”, justificou.

América e África dão “avenida” escassa em Portugal

Na Colômbia, depois de ter inaugurado o primeiro centro comercial em 2019, cuja fase de lançamento foi prejudicada pela pandemia e pelo fecho das fronteiras com a Venezuela, a Sonae Sierra prepara-se também para “crescer via novos projetos – e [está] agora a retomar a análise das oportunidades porque esteve tudo parado por causa da covid” – ou então por aquisição de centros comerciais existentes”. Tem um parceiro de negócio local, oriundo da cidade de Cali, e com ele partilha a “ambição grande” de crescer naquele território.

Metas? “É o que aparecer e que achemos interessante. É um mercado atrativo: são 40 milhões de pessoas, com uma classe média a crescer e uma indústria de centros comerciais ainda muito incipiente, com os construtores a venderem loja a loja. É um modelo que não funciona e o nosso de alugar as lojas e de gerir o centro está agora a começar e a crescer, por isso vemos enormes oportunidades”, resumiu o CEO, em declarações ao ECO.

Ainda “mais insípido e emergente” é o terceiro mercado fora da Europa em que está presente a empresa que tem Cláudia Azevedo na presidência do conselho de administração: Marrocos, onde está a gerir três centros comerciais (Carre Eden, Arribat Center e Aeria Mall) e a construir o Zenata Shopping Centre, situado em Casablanca. No país norte-africano, Fernando Guedes de Oliveira confia que terá muitas oportunidades de negócio.

Depois de ter entrado e saído da Argélia há três anos – chegou a ter parceiros e a gerir centros comerciais, mas desistiu devido à instabilidade política e económica nessa geografia – e após ter olhado igualmente para o Egito e decidido não entrar lá, a Sonae Sierra encontrou em solo marroquino um “mercado estável” e no qual diz beneficiar da proximidade geográfica com Portugal.

Fernando Guedes de Oliveira falou com o ECO à margem de um encontro com jornalistas, no Porto, para mostrar a nova estratégia e equipa executiva da Sonae Sierra. Alertou que “não há mais oportunidades para desenvolver novos centros comerciais em Portugal”, tal como acontece na generalidade dos países europeus, o que obrigou a empresa a procurar novas avenidas de crescimento no imobiliário. E apresentou os quatro eixos em que vai assentar o negócio nos próximos anos.

1. Expandir o negócio de gestão de fundos de investimento. A empresa propõe-se aumentar o total de ativos sob gestão dos atuais 8 mil milhões para 10 mil milhões em 2025, triplicando a exposição nas áreas que não são centros comerciais (para 3 mil milhões) nos próximos quatro anos. “Não se admirem se amanhã lançarmos um fundo de hotéis ou um fundo de hospitais ou de outra coisa qualquer”, alertou o CEO. Ainda em outubro, a Sierra criou um fundo de 200 milhões para investir em retalho alimentar na Alemanha.
2. Investir na promoção imobiliária além dos centros comerciais. Após construir mais de 40 centros comerciais, quer “alavancar essa experiência em promoção imobiliária para se dedicar a outros usos”, seja na área construtiva que ainda tem nos shoppings, seja em projetos de raiz. O objetivo é investir mil milhões de euros nos próximos cinco anos em mais 300 mil metros quadrados de novos projetos que não centros comerciais e “sempre em parcerias, no mínimo, de 50%/50%”. Em 2022 arrancam dois deles: os escritórios de 100 milhões no Colombo (Lisboa) e um edifício residencial de 22 milhões em Bucareste (Roménia), anexo ao centro comercial Park Lake.
3. Reforçar a oferta de serviços imobiliários para novos conceitos urbanos. A Sonae Sierra que expandir a oferta de serviços imobiliários – do conceito à gestão e obra, passando pela engenharia ou pela arquitetura – e também as geografias em que opera através da nova marca Reify, expandindo na área da gestão dos espaços comerciais. Além de continuar a entrar novas linhas de negócio, como a requalificação de mercados alimentares urbanos. Já é coproprietária e gestora do Mercado do Bom Sucesso (Porto), ganhou recentemente o concurso do Mercado Municipal de Braga e na semana passada comprou a concessão do Mercato Reggio Emília (Itália), que vai transformar em urban food courts.
4. Preparar o portefólio de centros comerciais para o futuro. Preparar os centros comerciais que tem em carteira para as mudanças em curso, seja nas tendências dos consumidores ou dos retalhistas, alavancadas também na sustentabilidade. Vai aproveitar “oportunidades seletivas de expansão e renovação”, como acontecerá no próximo ano com a primeira fase da expansão comercial do Colombo (Lisboa) e a intervenção em três shoppings espanhóis, num investimento previsto de 40 milhões de euros. E deu como exemplo a renovação recente do NorteShopping (Matosinhos), em que criou várias lojas-âncora (flagship) e novos food courts. Finalmente, tem na agenda acelerar a transição digital para melhorar a oferta multicanal para lojistas e consumidores e focar-se na experiência de visita.

Quem é quem na nova comissão executiva?

No encontro desta quarta-feira, no Porto, foi igualmente apresentada a nova comissão executiva. Luís Mota Duarte acumula a função de diretor financeiro (CFO) com a área de Investment Management; Alexandre Fernandes passa a dirigir o desenvolvimento de ativos imobiliários (Developments), Cristina Santos assume a liderança de Property Management e Leasing (gestão de espaços comerciais); enquanto Jorge Morgadinho fica à frente da Reify, unidade de negócio criada este ano para prestar serviços transversais de criação, renovação e melhoria de espaços.

Ana Guedes de Oliveira lidera a área de Asset Management, focada na preservação e criação de valor imobiliário do portefólio de centros comerciais na Europa; Joaquim Pereira Mendes mantém-se como responsável pela área Legal, Fiscal e Compliance; e Inês Drummond Borges, ex-diretora de marketing da Worten para Portugal e Espanha, integra os quadros como Chief Transformation Officer (CTO), sendo o rosto do processo de transformação cultural, comercial e digital.