Baixe a prestação da casa cortando em mais de 60% a despesa com os seguros

A subida das taxas de juro no último ano provocou um incremento nunca antes visto em tão pouco tempo na prestações do crédito à habitação: um contrato a 30 anos com um spread de 1,2% e indexado à taxa Euribor a 12 meses, que tenha sido revista no início deste mês, teve uma subida de 199 euros por cada 100 mil euros de financiamento. Trata-se de um aumento de 64% em apenas 12 meses.

Para fevereiro, a onda de subidas vai ser igualmente avassaladora e desta vez com um impacto ainda maior já que, segundo dados do Banco de Portugal, 54% dos contratos de crédito à habitação indexados à taxa variável irão ver as taxas revistas no próximo mês, repercutindo assim as subidas das taxas Euribor dos últimos 6 e 12 meses.

As notícias não são famosas para as famílias com crédito à habitação. Sobretudo para aquelas que contratualizaram empréstimos bancário nos últimos quatro anos com spreads já competitivos (perto do 1%) e pelo prazo máximo permitido por lei.

Face a estas condições, há muito pouco a negociar junto dos bancos para conseguir baixar a prestação da casa. Mas isso não significa que a única coisa a fazer seja conformar-se com a situação.

Seguros fora do banco

Apesar de não ser obrigatório por lei, todos os bancos requerem a celebração de um seguro de vida para conceder crédito à habitação. Desta forma, os bancos garantem que nunca vão deixar de receber o montante que emprestaram caso ocorra uma situação de morte ou de invalidez do mutuário.

Não é obrigatório contratualizar as apólices de seguro pela seguradora que trabalha com o banco onde irá fazer o crédito à habitação. A lei permite procurar soluções fora, mas as instituições financeiras promovem que tudo seja feito “dentro de casa”, cativando os clientes com um “prémio” sobre o spread do contrato caso se avance com a subscrição do seguro de vida e do seguro multirriscos na seguradora do banco.

De acordo com uma análise à oferta entre os maiores bancos do mercado, conclui-se que as instituições bancárias concedem uma bonificação entre 20 pontos base e 60 pontos base sobre o spread do contrato, mediante a contratualização dos dois seguros com o seu parceiro. É um desconto significativo, sobretudo quanto maior foi o montante do financiamento.

Porém, é muito provável que mesmo sem esta bonificação no spread acabe por poupar dinheiro optando por subscrever as apólices de seguro numa entidade externa ao banco.

Isso acontece porque a oferta seguradora fora dos bancos, que apresenta apólices com as mesmas coberturas, é capaz de praticar preços duas e três vezes inferiores à dos bancos. Parece mentira, mas é verdade.

De acordo com simulações recolhidas pelo ECO junto do site da April e de mais três grandes seguradoras por via da Costa Duarte corretor de seguros (Asisa, Metlife e Real Vida), a poupança chega a superar, em alguns casos, 70%, quando comparado com as simulações obtidas através do site dos seis maiores bancos a operar no mercado. É muito dinheiro.

Negociar com unhas e dentes

Para um crédito à habitação de 100 mil euros a 40 anos, é necessário haver um aumento de 50 pontos base sobre o spread para que se justifique subscrever os seguros no banco.

Estas contas são explicadas por neste exemplo, a despesa dos seguros representar cerca de 12% do custo mensal total com o crédito à habitação. É certo que esta percentagem é variável consoante a idade do mutuário, o montante em dívida e o prazo do contrato. Mas quanto maior for o peso dos seguros no custo do crédito, mais relevante se torna a necessidade de procurar soluções seguradoras mais económicas.

Renegociar as apólices de seguro associadas ao crédito à habitação é hoje uma solução bastante eficaz para baixar o custo com a prestação da casa. Particularmente para os mutuários com mais de 40 anos.

À medida que a idade passa, o custo dos seguros também cresce (apesar de também descer com a redução do saldo em dívida) e isso faz com que a despesa com as apólices ganhe dimensão no orçamento familiar.

Atualmente, alguns bancos já estão a promover campanhas de transferência do crédito à habitação, prometendo spreads mais competitivos – as melhores ofertas do mercado apontam para taxas de 0,85%.

A transferência de banco é também uma boa solução para atenuar a subida do custo do crédito, desde que no final das contas isso se traduza numa despesa inferior à atual. Mas antes de se mudar de malas e bagagens para outras paragens, procure negociar com o seu banco a possibilidade de retirar os seguros e não o crédito para outro lado.

Muitos até se mostram abertos em permitir a saída das apólices da alçada do banco sem que isso encareça o spread do contrato. Não custa nada tentar. E mesmo que isso leve a um aumento do preço do crédito, faça as contas.

Talvez até consiga substituir os seguros por outra bonificação e obtenha o melhor dos dois mundos: um spread competitivo e uma despesa com os seguros mais reduzida. O tempo que vivemos exige que solte a veia mais profunda de negociante que tem em si. A sua carteira agradece.

_{Nota: Este texto é parte integrante da newsletter de finanças pessoais Portefólio Perfeito, que é enviada para os subscritores à segunda-feira. Pode subscrever o Portefólio Perfeito aqui.}