Retalho lidera boom do imobiliário comercial este ano

O mercado de investimento em imobiliário comercial português registou no primeiro semestre um volume recorde de 1,23 mil milhões de euros, representando um aumento de 69% face ao período homólogo. De acordo com dados da consultora Savillis, este crescimento foi particularmente impulsionado pelo setor do retalho, que movimentou 616 milhões de euros nos primeiros seis meses do ano, mais 360% do que no mesmo período de 2024.

“O ressurgimento do interesse dos investidores neste setor foi largamente impulsionado pela recuperação do número de visitantes e das vendas nos centros comerciais, juntamente com a procura sustentada dos consumidores alimentada pelos fluxos turísticos históricos”, refere Alexandra Gomes, autora do relatório da consultora imobiliária britânica, notando ainda que os fundos de investimento imobiliário e as empresas de investimento e gestão de ativos imobiliários mantiveram-se entre as categorias de investidores mais ativas no mercado nos primeiros seis meses do ano

“Uma grande parte deste capital veio do Reino Unido, destacando o interesse internacional continuado no imobiliário do sul da Europa”, refere o relatório, acrescentando que estas empresas se focaram principalmente em ativos de hotelaria e logística.

A análise trimestral revela um desempenho sólido do mercado ao longo do semestre, com o primeiro trimestre a fechar nos 655 milhões de euros, cerca de 2,6 vezes acima dos 254 milhões registados no mesmo período de 2024, e a atividade do segundo semestre a manter-se estável, embora ligeiramente abaixo do trimestre anterior, com um volume total de 576 milhões de euros — ainda assim representando um crescimento homólogo de 21%.

O crescente apetite dos investidores internacionais por ativos de retalho com potencial de renovação e rebranding tem sido um dos principais motores desta dinâmica, com muitas empresas a procurarem expandir a quota de mercado e melhorar a exposição da carteira num segmento que demonstrou forte resistência num contexto macroeconómico desafiante.

Entre as seis principais transações realizadas no primeiro semestre, apenas duas foram concretizadas no primeiro semestre.

• Concretizado no segundo trimestre, a aquisição do Hotel Miragem, uma unidade hoteleira em Cascais com 192 quartos, por 125 milhões de euros por parte de uma joint venture entre as espanholas ARD e Ibervalles à GJC Hotels, foi o maior negócio realizado este ano.
• Destaque ainda para a compra do Anantara Vilamoura, uma propriedade hoteleira de 280 quartos localizada numa das principais zonas turísticas do país, pela Arrow por 75 milhões de euros à Minor International, no primeiro trimestre.
• No setor dos escritórios, merece destaque a aquisição do Edifício Ramalho Ortigão 51 em Lisboa pelo fundo BPI Fomento à Incus Capital no primeiro trimestre. Segundo dados do próprio fundo no site da CMVM, este edifício de escritórios com 11.456 metros quadrados foi adquirido por cerca de 68 milhões de euros.
• Outras transações significativas incluem a compra do Nosso Shopping pela Catterton à DWS por um valor entre 70 milhões e 80 milhões de euros e a aquisição do Forum Madeira pela Castella Properties à DWS, por um montante entre os 60 milhões e 70 milhões de euros, ambas concretizadas no segundo trimestre.

Os dados da Savillis mostram também que o setor da hotelaria continuou a ser um dos pilares fundamentais do mercado, agregando um volume total de investimento de 330 milhões de euros no primeiro semestre de 2025. “Com um pipeline robusto de projetos, particularmente em Lisboa e Porto, o foco dos investidores mantém-se no reposicionamento e renovação de ativos existentes, refletindo uma mudança estratégica em direção à criação de valor”, indica o relatório da consultora.

Escritórios enfrentam desafios mas mantêm procura

O mercado de escritórios registou um volume de investimento de 134 milhões de euros, refletindo um aumento de 11% comparativamente ao mesmo período de 2024. Apesar de representar apenas 11% da quota total do mercado de investimento no primeiro semestre, o crescimento foi moderado, condicionado pela “disponibilidade limitada de ativos core“.

“Embora o regresso aos espaços físicos de escritório se tenha tornado o modelo preferido para muitas empresas, a crescente adoção de modelos de trabalho híbrido, que incorporam trabalho remoto, remodelou os fundamentos do mercado, introduzindo novas exigências de flexibilidade e adaptabilidade“, escreve Alexandra Gomes.

A consultora sublinha que o setor continua a enfrentar “um desequilíbrio claro entre as expectativas de compradores e vendedores, o que afetou o ritmo das transações e levou a uma maior seletividade por parte dos investidores”. Contudo, a procura mantém-se forte, e “a presença estabelecida de inquilinos corporativos internacionais destaca a resistência subjacente e solidez do mercado de escritórios português”.

Para o resto do ano, a Savillis antecipa que o mercado imobiliário comercial venha a alcançar “volumes de investimento superiores aos registados no ano anterior”.

O relatório da Savillis destaca ainda que as yields mantiveram-se estáveis no segundo trimestre de 2025, em linha com as expectativas estabelecidas no final de 2024, “que projetavam resistência continuada e a possibilidade de ligeira compressão, particularmente nos setores da logística e escritórios, onde a procura sólida continua a exceder a oferta limitada de ativos prime”.

Os escritórios prime no centro de Lisboa mantêm yields de 4,75%, enquanto os centros comerciais prime se situam nos 6,5% e os parques de retalho nos 7%. O setor da hotelaria apresenta yields de 5,5%, valor idêntico ao da logística e do alojamento estudantil. Apenas os supermercados registaram uma ligeira subida, com as yields a aumentarem 0,25 pontos percentuais para 6%.

Para o resto do ano, a Savillis antecipa que o mercado imobiliário comercial venha a alcançar “volumes de investimento superiores aos registados no ano anterior”, destacando que o sentimento do mercado mantém-se positivo, “com os investidores a manterem-se ativos mas altamente seletivos”.

Contudo, destaca que a atividade continua a ser condicionada por “um persistente desalinhamento nas expectativas de preços entre vendedores e compradores, bem como uma oferta limitada de ativos core”.