Venda de casa ao Estado excluída de isenção de mais-valias no IRS

Contribuintes poderão ter de pagar IRS pela mais-valia gerada pela venda de uma casa ao Estado, caso o imóvel seja detido em compropriedade, uma vez que, nessa situação, o erário público tem direito de preferência, segundo uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT) publicada no portal das Finanças.

O benefício fiscal foi criado pelo pacote Mais Habitação e permite isentar do imposto a alienação ao Estado, regiões autónomas ou autarquias de habitações ou terrenos para construção, exceto se existir o direito de preferência na aquisição do imóvel por parte das entidades públicas.

A questão foi suscitada por um contribuinte que detém em compropriedade com o Estado um imóvel e tenciona vender a sua quota parte, beneficiando, para tal, do incentivo fiscal que permite isentar do IRS as mais-valias geradas com a alienação.

De facto, o n.º 7 do artigo 71.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais determina que “ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação”.

Em causa estão “incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis e à venda de imóveis ao Estado”, de acordo com a epígrafe do referido artigo, citado pela AT.

No entanto, a norma levanta duas exceções, uma das quais diz respeito precisamente aos “ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência”.

Ora estando “o referido imóvel em regime de compropriedade, prevê o n.º 1 do artigo 1409.º do Código Civil que ‘o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes'”, esclarece o Fisco.

Assim, “o Estado português ao exercer o seu direito legal de preferência, atribuído por lei, sobre a venda do imóvel em causa exclui o requerente do âmbito de aplicação do benefício fiscal […], por se subsumir a presente situação na exceção prevista” […] relativa aos “ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência”, conclui a AT.

Caso o Estado não tivesse direito de preferência sobre o referido imóvel, o contribuinte poderia gozar do benefício fiscal, ficando isento do pagamento de IRS pelas mais-valias geradas pela venda da casa. Nesta situação, porém, “os rendimentos isentos teriam de ser englobados em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos”, tal como determina o n.º 8 do artigo 71.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, esclarece a Autoridade Tributária no mesmo ofício.