Há cerca de um ano que as taxa Euribor estão a descer, como resultado da mudança da política monetária do Banco Central Europeu (BCE), depois de quase dois anos de subidas interruptas dos indexantes principais dos contratos de crédito à habitação. Para as famílias com crédito à habitação, esta nova tendência de queda das taxas Euribor é sinal de um alívio no orçamento familiar depois um longo período de estrangulamento das suas finanças.

Há um ano, por exemplo, um crédito à habitação de 100 mil euros a 30 anos, indexado à taxa Euribor a 6 meses (na altura acima dos 4%) e com um spread de 1%, conferia uma prestação mensal de 542 euros. Hoje, com a Euribor a 6 meses nos 2,89%, a prestação da casa desce para os 471 euros. Trata-se de uma descida de 71 euros (ou 13%) por mês, o equivalente a menos 1,6 prestações por ano face aos valores pagos há um ano. Mas as boas notícias podem não ficar por aqui.

Atualmente, os forward rate agreements (contratos financeiros negociados em mercado secundário que permitem a fixação de uma taxa de juro no futuro e que são utilizados pelos profissionais para antecipar as oscilações das taxas de juro no longo prazo) sobre a Euribor a 6 meses apontam para que em abril a taxa esteja a negociar nos 2,18% e, dentro de um ano, em outubro de 2025, esteja nos 2%.

Apesar deste alívio na carteira das famílias que se vislumbra no horizonte, há ainda uma mão cheia de soluções que as famílias têm ao seu dispor para baixar ainda mais os custos com o crédito à habitação.

🔑 Amortizar o crédito

Há várias formas para baixar a prestação da casa, mas nenhuma é mais eficaz do que reduzir a dívida ao banco. Por exemplo, um crédito à habitação indexado à Euribor a 6 meses (atualmente à taxa de 2,89%) com um spread de 1%, que só irá vencer dentro de 20 anos e o montante que ainda deve ao banco ascende a 100 mil euros, uma amortização de 30 mil euros faz com que, imediatamente, a prestação passe de 600 euros para 420 euros e o total de juros remanescente do contrato seja reduzido em 30%.

Porém, é importante também contabilizar o custo desta operação. Tratando-se de um crédito à habitação indexado à taxa variável, obriga ao pagamento de uma comissão de reembolso antecipado que pode ser de 0,5% (no caso dos contratos indexados à taxa variável) ou 2% (no caso dos contratos à taxa fixa) sobre o capital amortizado. Apesar disso, é importante notar que no caso dos contratos de taxa variável ou de taxa mista no período de taxa variável, esta comissão está suspensa até pelo menos ao final deste ano – o Governo ainda não confirmou se irá ou não prorrogar esta benesse no próximo ano.

Outro ganho associado à amortização do crédito é também a redução dos custos com as apólices de seguros associados ao crédito à habitação, dado que o montante em dívida também baixa.

Assim, a amortização do crédito à habitação é sempre um bom investimento: além de possibilitar no imediato a redução da prestação e do montante dos juros a pagar ao longo do contrato, alivia imediatamente o orçamento mensal na mesma proporção que o abatimento da dívida. O único inconveniente é que para o fazer necessita de ter liquidez para abater a dívida.

🔑 Mudar de seguradora

Uma estratégia frequentemente negligenciada pelos titulares de crédito à habitação, mas com potencial significativo, é a renegociação do seguro de vida associado ao crédito à habitação. Esta medida pode traduzir-se numa poupança substancial, chegando facilmente aos 60% do custo atual deste seguro.

Os bancos estão hoje recetivos a que os seus clientes contratem o seguro de vida fora da instituição bancária sem que isso possa traduzir-se num aumento do spread, como indica a maioria dos contratos de crédito à habitação. Esta abertura representa uma oportunidade única para os mutuários reduzirem os encargos mensais com o crédito à habitação, sem comprometer a proteção necessária.

O seguro de vida, sendo geralmente o componente mais oneroso do pacote de seguros associados ao crédito habitação, merece especial atenção. Com o avançar da idade dos mutuários, este seguro tende a encarecer, pesando cada vez mais no orçamento familiar.

Para maximizar a poupança, é recomendável que os consumidores procurem o apoio de mediadores de seguros ou solicitem simulações diretamente às seguradoras. Esta abordagem permite comparar diferentes ofertas e identificar a solução mais económica para cada caso específico. Mesmo uma redução “modesta” imediata de 30% nos custos do seguro de vida pode representar uma poupança significativa ao longo da vida do empréstimo.

É crucial, no entanto, que os mutuários abordem esta renegociação de forma estratégica. Antes de efetuar qualquer mudança, é fundamental negociar com o banco para garantir que a alteração da apólice não resulte num aumento do spread do empréstimo. Com uma negociação cuidadosa e informada, os portugueses podem conseguir uma redução substancial nos custos associados ao crédito à habitação, mantendo a mesma qualidade de cobertura e sem impactos negativos nas condições do empréstimo.

🔑 Negociar novo spread

Os bancos continuam bastante competitivos no mercado do crédito habitação. Segundo os mais recentes dados do Banco de Portugal, desde fevereiro que o stock de empréstimos à habitação está a aumentar consecutivamente. Só este ano cresceu 2% ou cerca de 1.966 milhões de euros para um montante de 100.827 milhões de euros em setembro, o valor mais elevado desde fevereiro de 2015.

A forte aposta dos bancos na concessão de crédito à habitação é também visível na tabela de spread que cobram sobre os contratos. Segundo os preçários das dez principais instituições bancárias (que agregam mais de 95% do mercado de crédito habitação em Portugal), a média do spread mínimo praticado nos novos contratos a taxa variável é atualmente inferior a 0,8% — é quase metade do spread médio dos novos contratos indexados à taxa Euribor a 3, 6 e 12 meses realizados há cinco anos e 15 pontos base abaixo do spread médio dos novos empréstimos à habitação contratualizados em 2023.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir a tabela.

Se o seu contrato de crédito à habitação tiver um spread acima de 1% vale a pena escutar o que o mercado tem para oferecer. Uma décima a menos num crédito habitação de 100 mil euros a 30 anos traduz-se numa diferença de quase 70 euros por ano. Mas não fique logo convencido com a primeira proposta que receber. Procure utilizar essa oferta a seu favor pressionando primeiro o seu banco a baixar o spread e depois outros bancos a apresentarem-lhe uma solução ainda mais competitiva.

Entre os preçários recolhidos através do site dos dez principais bancos, o Banco CTT é o que mais se destaca, ao apresentar o spread mínimo mais baixo do mercado: 0,7%. Porém, se já está a pensar em correr atrás desta oferta, lembre-se que mais importante do que subscrever uma proposta com o spread mais baixo, é para a Taxa Anual de Encargos efetiva Global (TAEG) que deve estar focada a sua atenção, porque é sobre ela que está o custo global do crédito (inclui a prestação do empréstimo, as comissões bancárias e os seguros).

Além disso, na eventualidade de transferir o crédito para outra instituição financeira é necessário perceber se essa mudança acarreta alguma despesa. Alguns bancos suportam todos os custos da transferência do crédito à habitação, mas nem todos o fazem. Tome note de alguns desses custos: comissão de reembolso antecipado, de abertura de processo, de avaliação do imóvel, de formalização do novo contrato, nova escritura e todos os impostos associados (imposto de selo sobre a transação e sobre o crédito, e o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

🔑 Estender o prazo

É verdade que adiar para mais tarde a resolução dos problemas não é boa prática. Contudo, no caso do crédito à habitação, ao esticar o prazo do contrato as famílias ganham uma folga no orçamento no presente.

Por exemplo, num empréstimo que ainda tem 20 anos pela frente e de momento tem 100 mil euros de saldo em dívida, a prestação mensal é de 600 euros, assumindo que está indexado à taxa Euribor a 6 meses (2,89%) e tem um spread de 1%. Se esticar o prazo do contrato em mais cinco anos, a prestação passa para 522 euros, ou seja, é reduzida em 13%.

O revés da medalha de estender o prazo do contrato é que, ao fazê-lo, o saldo final de juros a pagar será maior. Isto significa que, ao aumentar o número de anos do crédito, apesar de se gerar uma maior poupança no presente, no longo prazo o custo global do empréstimo acaba por aumentar, porque o período sobre o qual incidem os juros é alargado.

O processo de alargamento do prazo do crédito habitação está também dependente da idade do titular do crédito. De acordo com uma das medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, é recomendado que o contrato do crédito à habitação termine antes de os mutuários atingirem os 70 anos.

🔑 Renegociar os produtos financeiros

Só no ano passado foram renegociados quase 25 mil contratos de crédito à habitação, cerca de 4,4 vezes mais que os 5.673 contratos renegociados em 2022.

Segundo o Banco de Portugal, das renegociações realizadas em 2023, 82,2% corresponderam a renegociações onde foi alterada apenas uma condição contratual, maioritariamente o spread do contrato (69,9% do total de renegociações), “em parte explicada pelas campanhas promovidas pelas instituições de crédito e pela proatividade dos mutuários em procurar diminuir as prestações mensais do seu crédito à habitação.”

Os dados do Banco de Portugal revelam ainda que em 11,1% das renegociações foram alteradas simultaneamente duas condições contratuais, podendo incluir, por exemplo, a alteração do indexante ou a fixação de uma prestação inferior por um período limitado, ou a redução do custo associado a alguns produtos, como, por exemplo, cartões de débito e crédito e a comissão de manutenção de conta.

Estes números mostram que na renegociação do crédito à habitação tudo é passível de ser negociado. Mas para isso é preciso soltar a melhor veia de negociador que tem em si. O bom disso é que os bancos estão disponíveis para o ouvir, desde que o vejam como um “bom cliente”.