Comprar e arrendar casa em 2025 continuará a ser difícil (apesar das ajudas do Estado)

O mercado da habitação tem sido palco de uma escalada de preços sem precedentes nos últimos anos, levantando questões sobre a acessibilidade à habitação. Com o ano de 2025 no horizonte, especialistas e profissionais do ramo imobiliário antecipam um ano igualmente desafiador para que quer comprar casa, marcado por uma continuidade na pressão sobre os preços e uma oferta que luta para acompanhar a procura crescente.

“O preço de venda, tal como o de arrendamento, continuará a aumentar em 2025, ainda que de forma mais moderada”, antecipa Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, sublinhando, contudo, que “este crescimento não será igual ao de anos anteriores ou, pelo menos, não será tão uniforme como foi no ano passado.”

Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam uma realidade que muitos portugueses já sentem no bolso: o preço médio das casas quase duplicou numa década. Até setembro deste ano, foram transacionadas cerca de 111 mil casas, movimentando quase 24 mil milhões de euros. Isto traduz-se num preço médio por imóvel de aproximadamente 213 mil euros, um salto significativo face aos 119 mil euros registados há dez anos.

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Ao longo da última década que os preços das casas têm subido de forma constante. Desde o final de 2013 o índice de preços na habitação contabiliza um aumento homólogo médio de 8,1% trimestralmente.

No terceiro trimestre deste ano, observou-se um crescimento anual de 9,8% do preço das casas – o maior aumento desde o quarto trimestre de 2022. Este pico coincidiu com os primeiros três meses de vigência da medida de isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) na compra de imóveis para menores de 35 anos.

No início de novembro, o ministro das Infraestruturas e da Habitação afirmou no Parlamento que esta medida já beneficiou mais de 6.500 jovens que permitiu a estes novos proprietários pouparem cerca de 25 milhões de euros.

Além disso, para o próximo ano, o Governo reforça a sua aposta nesta iniciativa, aumentando a dotação orçamental para 60 milhões de euros, um acréscimo de 20% face aos 50 milhões inicialmente previstos, mantendo inalteradas as condições de elegibilidade com a salvaguardada de ter atualizado os valores das casas segundo a taxa de inflação estimada para 2025: isenção total do IMT e do IS para casas até ao quarto escalão do IMT (agora até aos 324 mil euros) e a parte que exceda este montante até aos 648 mil euros continua a justificar o pagamento do IMT na taxa correspondente a este escalão (8%).

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Pontos de pressão do mercado imobiliário em 2025

A evolução do mercado imobiliário é influenciada por uma série de fatores, desde políticas governamentais até condições económicas globais. “A vitória de Donald Trump nos EUA trará dificuldades acrescidas à Europa, sobretudo devido ao protecionismo anunciado, e esta incerteza poderá significar alguma retração global no mercado imobiliário durante o primeiro semestre”, refere Rui Torgal, CEO da ERA Portugal.

Esta perspetiva sugere que o mercado imobiliário nacional não está imune a eventos geopolíticos, podendo experimentar flutuações em resposta a mudanças no cenário internacional. Mas tem sido (e continuará a ser) o desequilíbrio entre a oferta e a procura o principal desafio do mercado nacional, sendo essa a razão que Francisco Virgolino, managing director da Prime Yield antecipe que os preços continuem a subir em 2025.

“A oferta mantém-se inferior à procura e a tendência é para que este desequilíbrio se mantenha”, refere Francisco Virgolino, acrescentando que apesar de haver vontade de investir mais em nova habitação, “o número de terrenos disponíveis tende a reduzir, além de os processos de licenciamento continuarem a ser demorados.” Em fevereiro, numa entrevista ao ECO, Hugo Santos-Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), revelava que “um projeto de licenciamento nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto pode demorar facilmente entre três a cinco anos.”

Apesar da demora destes processos, o número de licenciamentos para construção de novas habitações familiares em Portugal atingiu recentemente níveis não vistos desde 2008. Até outubro, foram licenciados 28.004 fogos, mais 0,7% em comparação com o período homólogo, segundo dados do INE trabalhados pelo ECO. É preciso recuar 16 anos para encontrar um valor tão elevado de licenciamentos de casas novas nos primeiros dez meses do ano como o registado este ano. E isto após o primeiro trimestre ter sido marcado por uma queda homóloga de 17,6% do número de licenciamentos, a maior contração trimestral em mais de uma década.

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As recentes medidas governamentais, como a isenção de IMT e IS para jovens compradores, e a possível redução do IVA para 6% na construção de casas, inscrita no Orçamento do Estado para 2025, têm o potencial de influenciar significativamente o mercado.

A isenção de IMT e IS para jovens menores de 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente já mostrou ter impacto. Esta medida, que entrou em vigor no terceiro trimestre deste ano, coincidiu com o maior aumento de preços desde o final de 2022, sugerindo que pode ter estimulado a procura neste segmento.

Quanto à possível redução do IVA na construção, esta medida poderia potencialmente aliviar os custos para os construtores, possivelmente resultando em preços mais competitivos para os compradores. No entanto, o impacto real desta medida ainda está por contabilizar, e muitos especialistas alertam que pode não ser suficiente para resolver os problemas estruturais do mercado.

A introdução da garantia pública para crédito habitação é outra medida que tem gerado debate quanto ao seu potencial impacto no mercado. Esta medida visa facilitar o acesso ao crédito à habitação para jovens, cobrindo até 15% do valor da transação, permitindo assim que os bancos financiem a totalidade do valor do imóvel, salvaguardando que esta percentagem seja “ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100% do valor da transação”, refere a Portaria que regulamenta esta medida.

No entanto, os especialistas alertam que esta medida, embora bem-intencionada, pode não ser suficiente para resolver o problema de acessibilidade à habitação. Há preocupações de que possa até contribuir para uma maior inflação dos preços, uma vez que aumenta a capacidade de endividamento dos compradores sem necessariamente aumentar a oferta de habitações.

No entanto, Ricardo Guimarães revela que “os jovens são uma fatia relativamente pequena da procura de habitação, pelo que o impacto [da garantia pública] no mercado como um todo é relativamente reduzido, especialmente do ponto de vista de equilíbrio dos preços”, destacando que “a questão estrutural a influenciar os preços continua a ser a falta de oferta”.

Pressão dos preços “ataca” também as rendas

Se para quem está à procura de comprar casa nova o próximo ano não traz boas notícias, para quem está no mercado com o intuito de arrendar as notícias também estão longe de serem animadoras. “A tendência para as rendas é idêntica à dos preços, devendo manter-se a trajetória de subida e, também, de forma mais acentuada nas periferias do que nos centros urbanos”, refere Francisco Virgolino.

Os dados mais recentes do INE revelam que, no terceiro trimestre, o valor mediano das rendas dos novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares nos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes registou uma subida homóloga de 10,9%, depois de no trimestre anterior ter registado um aumento homólogo de 11%.

Esta tendência de aumento nas rendas é particularmente preocupante, dado que muitos portugueses, especialmente os mais jovens, dependem do mercado de arrendamento como alternativa à compra de casa.

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O ano que em breve arranca promete ser uma prolongação dos desafios que persistem no mercado da habitação que, ao longo dos anos, tem ficado marcado por um forte desequilíbrio entre a procura e a oferta. Mas há esperança. Enquanto as pressões sobre os preços parecem persistir, há sinais de possíveis mudanças no horizonte.

A combinação de novas políticas governamentais, um potencial aumento da oferta, a contínua redução nas taxas de juro à boleia da política monetária do Banco Central Europeu e a adaptação contínua do mercado às condições económicas globais, tudo moldará o panorama imobiliário em 2025.

“Identificámos cerca de 50 mil fogos que foram projetados, mas cuja obra não avançou, ou seja, que foram adiados. Pode acontecer que, com a valorização e a redução dos juros, haja possibilidade de haver um aumento da promoção imobiliária e, por essa via, um aumento da oferta“, adianta Ricardo Guimarães.

As taxas de juro desempenham um papel crucial no mercado imobiliário, influenciando tanto a capacidade de compra dos consumidores quanto a viabilidade de projetos de construção. Com as expectativas de que as taxas de juro possam começar a diminuir em 2025, isso poderia trazer algum alívio ao mercado.

No entanto, mesmo considerando um potencial aumento na oferta capaz de retirar alguma pressão sobre os preços, dificilmente colocará um interregno à escalada dos valores praticados no mercado. “No segundo semestre parece-me que, não existindo nenhuma alteração substancial no contexto nacional e internacional, o mercado irá ajustar-se e talvez volte aos níveis destes últimos anos”, revela Rui Torgal.

Apesar das várias medidas e possíveis desenvolvimentos positivos, muitos especialistas argumentam que são necessárias soluções mais estruturais para abordar efetivamente a crise habitacional em Portugal, a começar pelo mercado do arrendamento. “Para dar escala à oferta de arrendamento é necessária uma estabilização fiscal que dê confiança aos investidores a médio e longo prazo. Desta forma as rendas acessíveis podem produzir um efeito positivo”, refere Francisco Virgolino.