Oito soluções para combater a crise da habitação

Nos últimos três anos, o preço médio da habitação em Portugal aumentou a um ritmo médio de 10% ao ano, enquanto o rendimento das famílias terá evoluído a metade desta velocidade. O resultado desta equação é uma degradação na acessibilidade à habitação, particularmente nas grandes cidades.

De acordo com um estudo publicado esta quinta-feira pela Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), “hoje é significativamente mais difícil entrar no mercado tanto de arrendamento como de aquisição do que era há cinco ou seis anos, mesmo quando se olha para as localizações mais baratas nas áreas metropolitanas ou nas cidades de Lisboa e Porto”.

Os autores do policy paper “A crise da habitação nas grandes cidades – uma análise”, referem mesmo que “hoje, um jovem (ou casal), para adquirir ou arrendar casa, tem de estar inserido com muito sucesso no mercado de trabalho, e no caso de aquisição, ser capaz de acumular poupanças a um ritmo acelerado, ou obter financiamento particular, muitas vezes proveniente do seu contexto familiar”.

Para contornar a atual crise habitacional, que não é uma situação exclusivamente de Portugal mas comum a vários países europeus, os autores do estudo da FFMS referem que as autoridades europeias têm procurado atuar, de forma mais ou menos contundente, através de quatro eixos: limitação da procura, expansão da oferta pública e privada, subsidiação (ou fiscalidade mais favorável) na aquisição ou no arrendamento, e/ou no controlo de rendas e proteção dos arrendatários.

Portugal está numa situação difícil em termos de acessibilidade à habitação, que exige uma abordagem integrada de curto, médio e longo prazo.

Foi precisamente sobre estas quatro dimensões que as medidas do programa “Mais Habitação” procuram atuar, pelo menos do ponto de vista teórico. Para Paulo Rodrigues, Rita Fradique Lourenço e Hugo de Almeida Vilares, autores do policy paper da FFMS, “Portugal está numa situação difícil em termos de acessibilidade à habitação, que exige uma abordagem integrada de curto, médio e longo prazo” que, para sua resolução, exige políticas governamentais e municipais coerentes e da colaboração da iniciativa provada através de projetos individuais.

Na prática, os especialistas recomendam uma abordagem cirúrgica tanto do lado da oferta como da procura, que estão longe de promoverem uma solução milagrosa para a crise da habitação em Portugal. Os autores referem mesmo que, “no imediato, é provável que a situação se continue a degradar, sendo que políticas do lado da procura têm custos elevados, têm um efeito multiplicador da despesa pública em investimento habitacional demasiado baixo, sendo globalmente pouco eficientes, equitativas e eficazes.”

Assim, do lado da oferta, defendem a expansão efetiva da oferta e o aumento da sua elasticidade e o planeamento da expansão das cidades através, por exemplo, da “provisão de sistemas de transportes sustentáveis e de bens e serviços público.” Esse caminho pode, segundo os autores do policy paper da FFMS, passar por:

• Definição de áreas de expansão habitacional nas áreas metropolitanas, apostando no desenvolvimento de redes de transportes e serviços públicos nessas áreas, “replicando experiências passadas de planeamento, como o projeto Parque Expo”. Esta aposta deve ser aliada com “a disponibilização de solos privados e públicos para construção habitacional, garantindo uma construção sustentável e harmoniosa com uma densidade adequada”.
• Redefinição do enquadramento regulatório da construção e reabilitação urbana, através de “num novo processo de licenciamento estável, ágil, previsível, significativamente mais rápido, e menos burocrático que contribua para aumentar a elasticidade da oferta”.
• Repensar a fiscalidade em termos de IRS, IMI e IMT ao nível da reabilitação e edificação urbanas, “privilegiando a estabilidade, fomentando o investimento, evitando distorções arbitrárias entre projetos habitacionais e promovendo a coesão socioeconómica”.
• Aumento do parque habitacional público com o intuito de fomentar a coesão social.
• Estimular projetos built-to-rent com garantias reais de estabilidade fiscal num horizonte temporal alargado.

Do lado da procura, autores do estudo da FFMS reconhecem que o problema de acessibilidade à habitação exige medidas de curto prazo que apoiem as famílias mais vulneráveis. Para enfrentar esse desígnio referem que:

• A subsidiação da procura habitacional deve focar-se no arrendamento, mas também deve haver uma subsidiação de proprietários para responder à subida rápida de taxas de juro.
• O eventual controlo de rendas deve ser de curta duração, circunscrito a limitação de crescimento de rendas, “e idealmente complementado com um regime mais flexível de proteção de arrendatários a implementar no médio prazo.”
• As restrições ao alojamento local devem ser adotadas a nível local atendendo à realidade de cada bairro/freguesia, “procurando proteger unidades de maior valor acrescentado e os investimentos passados, enquanto evitam uma excessiva gentrificação turística”.