Não espere pela moratória e baixe já hoje a prestação da casa

O ministro das Finanças anunciou na quinta-feira passada uma nova medida para apoiar as famílias com crédito à habitação. A ideia do Governo passa por aliviar a subida das taxas de juro no orçamento das famílias através da fixação da prestação da casa durante dois anos com base numa taxa equivalente a 70% da Euribor a 6 meses, mais a aplicação do spread.

A solução encontrada pelo Governo permite baixar no imediato o custo do crédito à habitação, libertando assim alguma liquidez no bolso das famílias que, no último ano, se têm debatido com uma quase duplicação da prestação da casa.

No entanto, esta nova moratória do Governo ainda vai demorar algum tempo a chegar. A previsão do Governo é que possa ser solicitada pelas famílias a partir de 2 de novembro e até ao primeiro trimestre do próximo ano. Mas isso não significa que não haja nada a fazer para conseguir baixar a fatura do crédito à habitação mais cedo.

Amortização à velocidade das suas poupanças

A amortização do crédito à habitação é um dos melhores investimentos que as famílias podem fazer a qualquer momento, mas principalmente quando as taxas de juro sobem ou quando estão em níveis historicamente elevados — como sucede atualmente. É simples e eficaz, e até pelo menos ao próximo ano não tem custos.

Num crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses (atualmente nos 4,213%) com um spread de 1%, a amortização de 15 mil euros (equivalente a 10% do montante em dívida) reduzirá a prestação mensal em 10%, passando de 825 euros para 742 euros. Mantendo-se tudo o resto constante ao longo do contrato, significa que, ao final dos 30 anos, a fatura dos juros baixará de cerca de 137 mil euros para 122 mil euros.

A amortização do capital em dívida é assim um investimento seguro e bastante eficaz. O único inconveniente é que obriga a que as famílias tenham liquidez disponível no imediato para abater à dívida. Em função do atual nível das taxas de juro, esta pode ser uma boa oportunidade para, por exemplo, recorrer às poupanças que estão a render no banco a uma taxa inferior à taxa de juro do crédito à habitação para amortizar o empréstimo.

No caso de as poupanças terem sido duramente penalizadas pela subida do custo de vida do último ano, nada está perdido. Há ainda uma par de soluções suficientemente capazes de reduzir a despesa mensal com o crédito à habitação. Mas para isso terá de soltar a melhor veia de negociante que tem em si.

Alargamento do prazo para ganhar folga no presente

A procrastinação é uma característica muito comum entre os portugueses, mas empurrar o problema com a barriga para a frente não é a melhor solução. No entanto, numa situação de aflição no curto prazo, estender a maturidade do crédito à habitação por alguns anos pode ser a diferença entre ter alguma ou nenhuma liquidez no presente.

Assumindo as mesmas condições do crédito à habitação anterior (empréstimo de 150 mil euros a 30 anos indexado à Euribor a 12 meses com um spread de 1%), o alargamento da maturidade do contrato por mais 10 anos traduz-se numa poupança mensal de 80 euros. Porém, é importante notar que esta estratégia, não sendo sujeita a uma inversão no futuro após a passagem do período mais turbulento das taxas de juro, irá gerar o pagamento de mais juros no final do contrato.

Neste exemplo, significa que ao passar de 30 para 40 anos, a fatura dos juros a pagar, mantendo-se tudo o resto constante, aumentaria em 40%, passando de 137 mil euros para mais de 191 mil euros. Esta ordem de valores mostra que o alongamento da maturidade do crédito à habitação deve ser encarado como algo temporário para fazer frente a uma situação extraordinária e revertida logo que o orçamento familiar assim o permita.

Renegociação do spread para perto de 1%

A concorrência entre os principais bancos nacionais na oferta de crédito à habitação continua muito aguerrida, tanto na contratualização de um empréstimo novo como ao nível da transferência do crédito. E ainda bem para as famílias que recorrem ao crédito bancário para comprar casa.

Não é muito difícil encontrar atualmente soluções de crédito à habitação indexados à taxa variável que ofereçam spreads abaixo de 1% — basta consultar o preçário dos principais bancos. De acordo com dados do Banco de Portugal, o spread médio cobrado pelos bancos antes de 2014 era três vezes superior aos valores cobrados atualmente.

Por isso, se o seu empréstimo à habitação de crédito à habitação tiver um spread acima de 1% (se comprou casa entre 2011 e 2020 e nunca renegociou o spread é muito provável que seja o seu caso) vale a pena escutar o que o mercado tem para lhe oferecer.

Com base nas taxas de juro atuais, a passagem de um spread de 1,3% para 1% num crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos indexado à Euribor a 12 meses (4,213%) traduz-se numa diferença de 336 euros por ano.

Começar por bater à porta do banco onde tem o crédito à habitação é um bom ponto de partida, mas não se fique por aí. Há muitos bancos no mercado interessados em tê-lo como cliente. O que significa que tentarão oferecer-lhe o melhor preço possível — que em alternativa poderá até utilizar como ponto a seu favor na negociação final junto do seu banco.

E caso a solução mais económica para a carteira passe pela transferência do crédito para outra instituição, é importante assegurar que não terá quaisquer custos com esse negócio. Além da isenção da comissão de amortização antecipada, que o Governo alargou recentemente até 31 de dezembro de 2024 para os contratos indexados à taxa variável ou taxa mista no período de taxa variável, há uma série de outras comissões que, apesar de a maioria dos bancos assegurar, é preciso contabilizar: comissão de abertura de processo, de avaliação do imóvel, de formalização do novo contrato, nova escritura e todos os impostos associados.

Transferência do seguro para fora do banco

Quando o banco vende um crédito à habitação, está a vender muito mais que um financiamento bancário. No processo de concessão do crédito, procura vender outros produtos, como cartões de débito e de crédito, produtos financeiros e apólices de seguros. Em troca do conhecido cross selling, os bancos concedem bonificações por cada produto vendido sobre o spread.

Atualmente, a contratualização do seguro de vida e do seguro multirriscos com o parceiro do banco dá direito a uma bonificação entre 20 e 60 pontos base sobre o spread do contrato. É um desconto tentador, sobretudo quanto maior for o montante do financiamento.

No entanto, este poderá não ser o melhor negócio porque na oferta seguradora fora dos bancos, assumindo as mesmas coberturas, pode encontrar preços duas e três vezes inferiores.

A renegociação das apólices de seguro associadas ao crédito à habitação é atualmente uma solução bastante eficaz para baixar o custo com o empréstimo, particularmente para os mutuários com mais de 40 anos. Chega inclusive a gerar uma poupança maior do que a redução de uma décima do spread.

A solução pode assim passar por negociar a contratualização dos seguros fora do banco e substituir o benefício das duas apólices (vida e multirriscos) por outro produto (tenha em atenção os custos). Dessa forma será capaz de manter ou baixar o spread e, ao mesmo tempo, reduzir a despesa com os seguros.

Pagamento da prestação da casa com o PPR

Os Planos-Poupança Reforma (PPR) são dos produtos de investimento mais populares entre os portugueses. Os últimos dados conhecidos apontam para que, no final de 2021, estivessem investidos mais de 21 mil milhões de euros em PPR.

No entanto, a maioria dos PPR tem apresentado um desempenho muito aquém do que os investidores esperariam: entre 2016 e 2021, um dos períodos mais virtuosos do mercado de capitais, os PPR apresentaram uma rendibilidade real média de apenas 1,6% por ano.

O fraco desempenho da maioria destes produtos é constantemente ofuscada pelas vantagens fiscais que os PPR oferecem, sobretudo à entrada, com o Estado a conceder um benefício fiscal até 20% do montante investido até 300 euros, em sede de IRS. No entanto, nas contas de muitos subscritores de PPR, o benefício fiscal é uma miragem, dado que concorre diretamente com outras deduções, como as despesas de saúde e de educação, os encargos com imóveis e com seguros de saúde.

Para as famílias com PPR pouco rentáveis, esta pode ser uma boa oportunidade para se libertar de um mau produto financeiro e, ao mesmo tempo, eliminar o fardo da prestação da casa. Para isso, só tem de dar indicação ao titular do seu PPR que todos os meses presente resgatar um montante equivalente à prestação do seu crédito à habitação.

De acordo com um ofício da Autoridade Tributária publicado a 21 de outubro de 2022, os investidores que pretendam utilizar o dinheiro que investiram em PPR até à entrada em vigor desta legislação temporária, poderão solicitar o seu resgate mensal até ao valor máximo da prestação, sem sofrerem qualquer tipo de penalização, mesmo que tenham usufruído de benefícios fiscais e ainda não tenham concluído o período exigido por lei.