Senhorio mantém benefício em IRS mesmo com alteração ao contrato

Uma “mera” alteração ao contrato, para substituir um dos inquilinos, não tira ao senhorio o benefício fiscal em IRS que usufruía por ter celebrado um arrendamento para habitação de longa duração, conclui a Autoridade Tributária (AT) numa informação vinculativa publicada esta segunda-feira no Portal das Finanças. O proprietário mantém assim o direito à taxa autónoma reduzida, de 10%, sobre os rendimentos prediais.

A resposta do Fisco surge no seguimento de um pedido de esclarecimentos de um proprietário sobre se corria o risco de perder o benefício da redução da taxa autónoma em 15 pontos percentuais face à tributação normal de 25%, caso ocorra a alteração de uma das arrendatárias no contrato de arrendamento para habitação permanente.

Na situação exposta, a AT considera que se ambas as partes decidirem “efetuar uma mera alteração ao contrato de arrendamento”, “em virtude da substituição de uma das arrendatárias intervenientes no contrato de arrendamento, mantêm-se em vigor quer os benefícios fiscais já usufruídos, quer os benefícios fiscais que seriam usufruídos até ao termo do contrato”. Significa que o senhorio não perde o desconto de 15 pontos na taxa de IRS e pode continuar a beneficiar desse alívio fiscal até ao fim dos 10 anos de contrato.

Caso o proprietário e os inquilinos decidissem celebrar um novo contrato com “uma das anteriores arrendatárias e com uma nova arrendatária”, o Fisco entende ainda que o dono do imóvel não perderia o benefício que obteve até à data do fim do contrato, uma vez que “o seu termo não se ficou a dever a qualquer motivo imputável ao senhorio”.

Mas se o contrato terminar por decisão unilateral do proprietário, este contribuinte tem de comunicar esse facto à AT e perde o incentivo fiscal a que teve direito desde o início do arrendamento em causa. Como consequência, a máquina tributária terá de fazer os respetivos acertos e o senhorio terá de devolver o benefício ao Fisco, acrescido de juros.

O n.º 20 do artigo 72.º do Código do IRS estabelece que “sempre que os contratos de arrendamento” habitacional de longa duração, isto é, com mais de cinco anos, “cessem os seus efeitos antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações, por motivo imputável ao senhorio, ou, no caso do direito real de habitação duradoura, por acordo das partes, extingue-se o direito às reduções das taxas aí previstas, com efeitos desde o início do contrato ou renovação, devendo os titulares dos rendimentos, no ano da cessação do contrato, proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago com base na taxa aplicável à duração efetivamente decorrida, acrescida de juros compensatórios”.

As Finanças lembram ainda que, no caso de um novo contrato, há agora que ter em conta a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, do Mais Habitação, segundo a qual os contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro deste ano “não poderão beneficiar da redução das taxas, caso a respetiva ‘renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel'”.