IVA de 6% na construção para casas vendidas ou arrendadas até dois anos e IMT de 7,5% para estrangeiros

O Governo apresentou esta terça-feira o pacote de incentivos fiscais para o setor da habitação que entrará brevemente na Assembleia da República para discussão e votação. A proposta de Lei, aprovada no passado dia 28 de novembro em Conselho de Ministros, prevê alterações ao IVA, IRS, IRC, IMT e Imposto do Selo com um único objetivo: aumentar a oferta de habitação em Portugal, seja para compra, seja para arrendamento.

As famílias vão poder deduzir mais nas rendas, os proprietários vão pagar menos sobre os rendimentos prediais e quem construir ou reabilitar casas para venda ou arrendamento a preços moderados vai beneficiar de IVA a 6%, mediante o cumprimento de alguns requisitos.

Há ainda medidas de combate à especulação imobiliária estrangeira que passam por quem comprar casa em Portugal sem ser residente vai passar a pagar 7,5% de IMT, sem direito a qualquer isenção ou redução.

• IVA a 6% na construção

Uma das medidas mais aguardadas pelo setor é a redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente ou arrendamento habitacional. Mas há condições:

• O imóvel terá de ser vendido para habitação permanente do adquirente ou colocado em arrendamento no “prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”, como consta na proposta de Lei.
• No caso do arrendamento, os imóveis terão de ser objeto de contrato “durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento, salvo impedido justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito.” Quem não cumprir estas condições terá de devolver o benefício fiscal ao Estado, acrescido de juros.

Para quem construir casa própria, é criado um regime de restituição parcial do IVA suportado. As pessoas singulares que encomendem empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente poderão recuperar a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida. O pedido deve ser apresentado à Autoridade Tributária “no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização”.

• Isenção de mais-valias para quem reinvestir em arrendamento

Para estimular que os ganhos com a venda de imóveis habitacionais sejam canalizados para o mercado de arrendamento, o Governo propõe a exclusão de tributação das mais-valias em IRS quando o valor de realização for reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional a preços moderados.

A proposta do Executivo aponta para que o reinvestimento tenha de ocorrer “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização”.

Se o imóvel adquirido não for arrendado nos seis meses seguintes ao reinvestimento, ou se não cumprir um mínimo de 36 meses de arrendamento nos primeiros cinco anos, o benefício é perdido e o imposto terá de ser pago.

• Rendas vão ser menos tributadas

Os proprietários que arrendem casas a preços moderados vão pagar menos impostos sobre os rendimentos. A proposta prevê a “aplicação de uma taxa de tributação autónoma de IRS reduzida aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação de 10%”, valor que representa uma redução face às taxas atualmente em vigor. Esta taxa aplica-se até ao final de 2029.

Para as empresas, há também alívio. A Proposta de Lei refere que “os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação” serão “considerados apenas em 50%” para efeitos de IRC, o que representa uma redução significativa da carga fiscal sobre entidades coletivas que invistam no mercado de arrendamento.

Os inquilinos não ficam de fora desta medida. O limite da dedução em sede de IRS das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional vai aumentar de forma faseada: para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027, conforme previsto no artigo 78.º-E do Código do IRS alterado por esta proposta.

• Contratos de investimento para arrendamento até 25 anos

Um dos instrumentos mais inovadores é o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que garantem um “período de vigência de até 25 anos a contar da sua celebração”, com múltiplos benefícios fiscais para quem investir na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento.

Os investidores que celebrem estes contratos com o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição, isenção de IMI “por um período de até oito anos”, e redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente.

A taxa de IVA reduzida também se aplica às empreitadas de construção ou reabilitação, bem como a restituição de “50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos”.

Caso haja alterações legislativas que afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos, os investidores terão direito a indemnização, o que dá garantias de estabilidade aos promotores.

• Regime simplificado de arrendamento acessível

O antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) dá lugar ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), pensado para simplificar a burocracia e promover uma oferta de habitação a preços acessíveis.

Segundo a Proposta de Lei, as rendas terão como limite “80% da mediana de valores de renda por metro quadrado divulgada pelo INE para o concelho do locado”.

Os rendimentos dos contratos celebrados ao abrigo deste regime ficam isentos de IRS e IRC, desde que os contratos tenham prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária.

• IMT mais caro para não residentes e com benefícios para habitações de custos controlados

Para travar a pressão externa sobre o mercado imobiliário nacional, a proposta inclui uma penalização fiscal para compradores estrangeiros. “A taxa é sempre de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre que o adquirente seja não residente”.

A exceção aplica-se a quem se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição ou destine o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Por outro lado, os municípios ganham margem para apoiar a aquisição de habitações de custos controlados. Mediante deliberação da assembleia municipal, podem conceder isenção de IMT na primeira aquisição de habitação própria permanente, desde que o valor não exceda o limite do primeiro escalão da tabela do IMT. Quem comprar estas habitações beneficia ainda de uma dedução ao Imposto do Selo.

Com IVA reduzido, impostos simplificados e regras de transparência rigorosas, o Estado colocou as peças no tabuleiro. Mas o seu sucesso dependerá de três variáveis críticas: execução rigorosa, capacidade do setor da construção e preservação da essência das medidas pela Assembleia da República.

O pacote aprovado pelo Governo reconhece que Portugal precisa urgentemente de casas, sejam para comprar ou arrendar. Mas este não é apenas um exercício fiscal, mas uma aposta em que o investimento privado, quando incentivado, pode ser o motor que a política habitacional necessita.

Com IVA reduzido, impostos simplificados e regras de transparência rigorosas, o Estado colocou as peças no tabuleiro. Mas o seu sucesso dependerá de três variáveis críticas: primeiro, uma execução rigorosa sem desvios de interpretação; segundo, a capacidade do setor da construção de responder ao estímulo fiscal (uma incógnita ainda por resolver); terceiro, se a Assembleia da República preserva a essência do pacote quando votar.

A proposta de Lei do Governo aponta para que as novas regras produzam efeitos a 1 de janeiro do próximo ano, com o CIA e o RSAA a entrarem em vigor a 1 de junho do mesmo ano. O IVA reduzido aplica-se às operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro deste ano e 31 de dezembro de 2029.