Os bancos já têm milhares de pedidos de clientes jovens para crédito à habitação com garantia do Estado, mas ainda são poucos os concedidos, pois o regime só está operacional desde início do ano.

Informações obtidas pela Lusa junto dos principais bancos indicam que já há pelo menos 1.300 pedidos entre CGD, BPI e Novo Banco, mas há grandes bancos que não revelam informação e, além disso, instituições de média dimensão e mais pequenas também podem fazer empréstimos à habitação com garantia pública.

Fontes contactadas pela Lusa do setor bancário indicaram ainda que, apesar dos pedidos, os créditos efetivamente concedidos são poucos pois a entrada em vigor em pleno da medida é recente e é preciso cumprir formalidades que tomam tempo antes das escrituras.

O Novo Banco disse à Lusa que “a adesão tem estado a correr de forma muito positiva” e que tem “já cerca de 300 propostas e a crescer diariamente”. Já o BPI “recebeu 200 pedidos num montante total superior a 40 milhões de euros“, segundo fonte oficial.

Esta semana, no parlamento, o administrador da Caixa Geral de Depósitos (CGD) José João Guilherme afirmou que o banco público já recebeu 800 pedidos. Estes correspondem a um valor total de crédito solicitado de 141 milhões de euros, pelo que se todos forem aprovados ficam já atribuídos cerca de 20 milhões de euros da garantia pública. Contudo, é provável que nem todos sejam uma vez que ainda estão em análise.

O Bankinter disse, em comunicado na quarta-feira, que “já concede crédito habitação ao abrigo da garantia pública” e que já registou “um interesse significativo por parte de clientes”, mas sem indicar o número de pedidos.

O BCP, por seu lado, justificou com ser um banco cotado para diferir essa informação para quando apresentar dos resultados de 2024. O Santander Totta não respondeu à Lusa até ao momento.

A garantia pública para o crédito à habitação concedido a jovens até 35 anos foi criada em julho passado pelo Governo, segundo justificou, como medida para facilitar o acesso a casa própria por jovens quando se vive uma crise de habitação (já em vigor desde agosto estão as isenções de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente por pessoas até 35 anos).

Apesar de o decreto-lei que criou este regime ser de julho, a sua efetiva operacionalização tardou pois faltavam vários passos, desde logo regulamentos e protocolos (entre Estado e bancos), pelo que só desde início do ano está a funcionar.

Quando a medida da garantia pública foi lançada, a reação dos banqueiros foi contida. O presidente executivo do Santander Totta considerou, em agosto, que o impacto seria “muito limitado” e que era necessário “ajustar as expectativas” porque “não vai permitir a todos os jovens, de repente, começarem a comprar casa”, mas sim apenas àqueles que têm capacidade para pagar a prestação ao banco.

O presidente do BPI disse, em final de julho, que é uma “medida positiva” mas com um efeito relativamente reduzido, pois o problema principal problema na habitação é que “não há casas” e não o crédito.

Um banqueiro ouvido pela Lusa esta semana, que pediu para não ser identificado, considerou que esta é, sobretudo, “uma medida-cartaz” que serve mais fins políticos do que tem grande impacto.

A garantia pública aplica-se a contratos assinados até final de 2026 e permite ao Estado garantir, enquanto fiador, até 15% do valor da transação.

Beneficiam desta garantia quem tenha entre 18 e 35 anos de idade (inclusive) e que esteja a comprar a primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros. Os beneficiários não podem ser proprietários de prédio urbano ou fração de prédio urbano e não podem ter rendimentos superiores ao do oitavo escalão do IRS (cerca de 81 mil euros de rendimento coletável anual).

Na prática e conjugando esta garantia com as regras para a concessão de crédito à habitação, a medida permite que os jovens consigam obter 100% do valor da avaliação da casa, em vez dos 90% de limite que vigoram para a generalidade dos clientes.

O problema, segundo vários especialistas dos setores bancário e imobiliário, é que mesmo com a garantia muitos jovens não têm rendimento suficiente e não conseguem cumprir critérios para aceder ao crédito.

A questão da taxa de esforço dos clientes tem sido um dos constantes alertas do Banco de Portugal face a esta medida. Desde o início que o regulador e supervisor bancário tem avisado que, mesmo com a garantia, os bancos não podem aliviar o cumprimento das regras de concessão de empréstimos quer para garantir que os clientes conseguem no futuro pagar o crédito quer para preservar a estabilidade do sistema financeiro.

O montante máximo da garantia pública está definido em 1.200 milhões de euros, sendo distribuída uma quota a cada banco, podendo este valor ser reforçado no futuro se os bancos o esgotarem.

Segundo o despacho de dezembro das Finanças, o Santander Totta tem a maior fatia do valor que o Governo destinou à garantia pública, com 259 milhões de euros. A CGD tem 257 milhões de euros, o BCP 185 milhões de euros e o BPI quase 150 milhões de euros.

O Bankinter tem 60 milhões de euros, o BIC 20,8 milhões de euros, o Abanca 20,6 milhões de euros, o Novo Banco 20 milhões de euros, a Caixa Central do Crédito Agrícola 10 milhões de euros, os CTT 9,7 milhões de euros e o banco Montepio 5,0 milhões de euros.

Há também bancos ainda mais pequenos com acesso à garantia pública. O Novo Banco dos Açores tem um milhão de euros, a Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo tem 400 mil euros, a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Leiria tem 306 mil euros, a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Mafra tem 388 mil euros, a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Torres Vedras tem 240 mil euros, o Banco Invest 200 mil euros e a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Bombarral tem 200 mil euros.

O critério da taxa de esforço está a impedir alguns jovens de usar a garantia do Estado para comprar casa e há bancos que aumentam o spread quando o empréstimo é com garantia, disseram à Lusa profissionais do setor.

Dirigida a jovens entre os 18 e 35 anos de idade, a garantia pública, que ficou operacional no início deste ano, aplica-se a contratos de crédito à habitação assinados até final de 2026 e permite ao Estado garantir até 15% do valor da transação.

Apesar dos escassos dias de aplicação da medida, Catarina Matos, diretora adjunta da DS Intermediários de Crédito, disse à Lusa que as lojas da mediadora já fizeram três escrituras de compra de casa através de empréstimo com a garantia pública e tem várias marcadas.

“A procura pela medida tem sido muito grande. Estamos a registar uma grande adesão por parte de jovens casais”, precisou Catarina Matos, notando, contudo, há também muitas situações em que os pedidos vêm recusados pelo banco.

Algumas destas recusas, refere, englobam pessoas que conseguiriam ter o empréstimo aprovado se se tratasse de um processo normal – ou seja, se estivessem a pedir até um máximo de 90% da avaliação da casa – mas que, com o recurso à garantia e consequentemente até 100% de financiamento, não cumprem o critério da taxa de esforço.

Também Ana Paula Silva, da Century21, refere ter já registo de vários casos em que os jovens não conseguem aceder aos 100% de financiamento por ‘esbarrarem’ no critério da taxa de esforço (que não pode ir além dos 35%).

Na prática e conjugando esta garantia com as regras para a concessão de crédito à habitação, a medida permite que os jovens consigam obter 100% do valor da avaliação da casa, em vez dos 90% de limite que vigoram para a generalidade dos clientes.

“O que estou a detetar é que muitas pessoas não têm noção do rendimento que é necessário para acederem aos 100%, porque se mantém a questão da taxa de esforço e a maioria dos casos não têm viabilidade”, afirmou a consultora da Century21.

Das cerca de dezenas de situações que tratou desde o início do ano, apenas cerca de uma dezena tem condições para aceder aos 100% do financiamento, diz Ana Paula Silva, acrescentando que daquilo que até agora tem observado, os 100% apenas vêm ajudar quem já antes tinha condições para comprar casa – faltava-lhe era a reserva de poupança para dar de ‘entrada’ porque em muitos casos são pessoas que começaram a trabalhar há pouco tempo.

Outra das situações que apontam é uma ligeira subida do spread (margem de lucro do banco) por parte de alguns bancos quando a simulação do crédito é com a garantia estatal.

“Há uma ou outra situação em que, quando dizemos ao banco que é um empréstimo com garantia pública, o spread é agravado“, disse Catarina Matos, notando que esta é também das explicações para que alguns ultrapassem o limite da taxa de esforço.

Ana Paula Silva disse à Lusa que até agora, nos casos que lhe passaram pelas mãos, tem conseguido manter os spreads, mas adianta ter já ouvido situações em que houve agravamento.

O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Paulo Caiado, sublinhou, por seu lado, algumas das “falhas de informação” sobre a medida por parte dos jovens.

“Há um número muito significativo que fica surpreendido com a forma como funciona a garantia estatal porque estavam convencidos de que haveria algum tipo de financiamento do Estado para a entrada’ da casa, referiu Paulo Caiado.

Considerando que a informação sobre a garantia estatal “não passou da forma mais eficaz”, Paulo Caiado assinala que há jovens que acham que a parcela do empréstimo ao abrigo da garantia pública não conta parta a taxa de esforço.

O presidente da APEMIP reitera ainda que, apesar do impacto da medida ser pequeno – porque os jovens não são o grupo maioritário dos que compram casa –, veio criar ainda mais pressão num mercado sem oferta de casas a preços acessíveis.

“Se estamos a criar medidas que levam as pessoas a ir às compras, facilmente se incrementam os preços”, acentuou.

A diretora de comunicação e conteúdos do Dr. Finanças, Sara Antunes, reporta uma situação algo diferente, avançando à Lusa que, apesar de ainda não ter números sobre os processos que lhe chegaram com recurso à garantia estatal, estes não são a maioria.

“Não houve uma ‘corrida’ à garantia, pelo menos até agora”, disse, salientando que muitas pessoas fizeram a escritura no final do ano passado, sem esperar pela medida.

“A garantia pública possibilita que não se dê ‘entrada’. Mas fizemos muitas escrituras no final do ano passado e [as pessoas] não esperaram pela garantia porque tinham capitais próprios para avançar”, disse.

A garantia estatal pode ser usada por quem esteja a comprar a primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros. Os beneficiários não podem ser proprietários de prédio urbano ou fração de prédio urbano e não podem ter rendimentos superiores ao do oitavo escalão do IRS (cerca de 81 mil euros de rendimento coletável anual).