“Não há nada mais fácil de vender ao mundo que Portugal”

“Não há nada mais fácil de vender ao mundo que Portugal”. Quem o diz é Pedro Fontainhas, diretor executivo da Associação Portuguesa de Resorts, que reúne 27 empresas do setor imobiliário turístico de luxo. E isto porque, na opinião do diretor, é bastante fácil captar as atenções de estrangeiros para o mercado turístico português.

“Não há nenhum outro destino que tenha uma combinação tão boa de características naturais, estruturais, culturais e materiais. E temos a vantagem de termos tudo isto concentrado num cantinho da Europa onde temos acesso ao resto do continente”, esclareceu o diretor da APR na conferência sobre estratégias de atração do investimento no ramo imobiliário, que decorreu no Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG).

"Temos, de há alguns anos para cá, uma muito boa qualidade e oportunidade de investimento no imobiliário. Passámos por uma grande crise no setor, que terá contribuído para separar algum trigo de joio. E o que sobreviveu foi de qualidade, e o que se faz de novo tem ainda mais qualidade.”

Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), vai mais longe: “Não, não considero que ainda precisemos de vender Portugal. Já estamos mais que vendidos, já todos nos conhecem bem“. E defende que o imobiliário é o melhor produto para exportar “porque o lucro fica cá dentro”: “Atraímos o estrangeiro para cá e ele ajuda a nossa economia com a alimentação, os transportes e os restantes bens de que precisa para cá viver”.

Por que é que Portugal atrai os estrangeiros?

Na opinião de Pedro Fontainhas, são o clima, a conjugação num mesmo país de áreas citadinas — de praia e de campo –, a boa rede de infraestruturas rodoviárias, de telecomunicações e de acessos, o sistema de saúde, o baixo custo de vida, a facilidade em falar diversas línguas, a hospitalidade para os estrangeiros e o espírito “business friendly” que colocam Portugal “muitos à frente dos outros” na hora de atrair investidores.

Hoje em dia, o trabalho da APPII passa muito pelas “sessões de charme”, que significam receber investidores estrangeiros em Portugal, mostrar-lhes as vantagens competitivas do país e convencê-los a ficar e a investir. “Todos os dias ouvimos que as cidades portuguesas são as melhores para se visitar, para se vir de férias, para se viver e, cada vez mais, para se investir. Poucos serão os setores da economia portuguesa que invistam o volume que o turismo e o imobiliário investem”, afirma Hugo Ferreira Santos, acrescentando às características diferenciadoras do país referidas por Pedro Fontainhas a da segurança, “que tem sido um fator muito, muito importante, em especial nos últimos tempos“.

Porém, para os investidores, mais que o clima e a boa gastronomia, e até que a segurança, é o estado do mercado que interessa, “porque é nele que vão investir”, esclarece Hugo Ferreira Santos.

Quem são os maiores investidores estrangeiros em Portugal?

Os franceses são, neste momento, os investidores estrangeiros em maior número em Portugal, no regime de Residentes Não Habituais (RNH). “E hoje em dia já não são só os pensionistas franceses. Já são jovens, dos que têm dinheiro para virem para cá, que começam a investir”, alerta Hugo Ferreira Santos.

Depois dos franceses são os chineses, no regime de Vistos Gold, e, em terceiro lugar, os ingleses e russos. No entanto, e olhando a quem está disposto a investir uma maior quantia, são os investidores do Médio Oriente que lideram a lista, com um valor médio das transações de imóveis de 5.295 milhões de euros.

Segundo dados da APPII, o total investido nos Vistos Gold foi de 2,7 mil milhões de euros (e 95% no setor imobiliário). Já foram atribuídos um total de 4.445 cartões destes, dos quais 3.154 a investidores chineses, 282 a brasileiros e 159 a russos. Entre 2009 e 2013, a média anual de pedidos era de 100 vistos por mês. Em 2016, o número foi de 10.684 vistos. Este ano, o valor está cerca de 40% acima do valor do ano passado. As localizações mais atrativas para os investimentos são Lisboa, Porto e Algarve.

O investidor chinês que vem a Portugal pode desconhecer o país e vir um pouco à descoberta, e logo ao fim da primeira hora de conversa fica convencido a investir, devido ao ‘welcoming’. Porque mesmo que não saibamos falar fluentemente mandarim, arranjamos maneira de aprender, algo que esses investidores não encontrarão em Espanha ou noutros países não tão hospitaleiros.

Segundo dados pelos quais a APPII se guia, em janeiro deste ano houve um acréscimo de 61% de atribuição de Vistos Gold em relação a dezembro do ano passado, e três vezes mais (266%) que em janeiro do ano passado. Em janeiro também se registaram mais três vistos de Reabilitação Urbana, um mercado onde o investimento ainda era escasso, mas que, graças aos Vistos Gold, “já está a dar os primeiros passos”.

“Não há nenhuma dúvida de que os Vistos Gold foram o ‘trigger’ para que o mercado saísse do congelador, principalmente em Lisboa”, alerta Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliária. “Depois, o arrefecimento dos Vistos Gold também levou a um arrefecimento deste mercado, em especial no centro histórico de Lisboa. Hoje continua a ser um pilar muito importante, mas Lisboa já vai diversificando as fontes de procura, como o alojamento local”, explica Ricardo Guimarães.

Este último setor é um dos mais promissores atualmente. “Vamos tentar ser um exemplo no que toca ao short renting. Vamos fazer o contrário de Barcelona e Amesterdão e provar que o alojamento local é importante para a economia e uma boa oportunidade. Vamos mostrar ao mundo que é uma janela de oportunidade para qualquer promotor imobiliário”, defende Hugo Ferreira Santos.

Como tem evoluído o investimento estrangeiro em Portugal?

Em 2015 e 2016, 50% do total de investimento feito em Portugal foi em ativos do setor da construção e imobiliário, segundo um estudo da APPII. E o relativo a investidores estrangeiros cresceu, desde o ano passado, de 3,3 mil milhões para 4.000 milhões de euros. A perspetiva para este ano é de que “o setor continue bastante pujante”, afirma Hugo Ferreira Santos.

“Na gama alta, quase 60% dos investidores são estrangeiros. Mas a verdade é que, de forma nenhuma, se pode afirmar que Lisboa, o palco principal da procura, é dominado pelo investimento internacional. É dominado por nacionais, exceto na gama alta, em que sim, é dominado pelos estrangeiros”, esclarece Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.

O especialista defende ainda que não é só Lisboa que é atrativa para os estrangeiros dispostos a investir em Portugal: “O Porto, do ponto de vista do mercado de luxo, tem um potencial muito maior que o de Lisboa. O Porto teve um impulso de imobiliário brutal, o índice de preços do centro histórico do Porto é o que mais valorizou, cerca de 90% nos últimos três anos, mas também parte de uma base praticamente zero em termos de valor, porque ninguém investia no centro histórico do Porto”, alerta Ricardo Guimarães. “Temos de conciliar a perspetiva de Lisboa e Porto enquanto produtos imobiliários internacionais”.

"Na ótica de um investidor internacional, tanto lhe faz comprar um imóvel em Barcelona, Paris ou Lisboa, não lhe interessa a condição da nossa economia atual. Ele está é à procura daquilo que as cidades têm para oferecer em termos de qualidade de vida e também de liquidez: se quiserem sair amanhã, haverá perdas monetárias? ”