Mais de 80% dos investidores no imobiliário comercial são estrangeiros. Mas quem são? E como se financiam?

Não são só os imóveis destinados para a habitação que estão a ficar mais caros. Também os comerciais, como os escritórios e as lojas, têm vindo a valorizar de forma expressiva. Foi depois de 2013 que uma queda acentuada deu lugar a uma recuperação significativa dos preços, mas também dos negócios neste mercado. Quem investe? Fundos, especialmente os internacionais. Mas não se sabe como se financiam, alerta o Banco de Portugal. É uma incógnita que suscita dúvidas quanto à estabilidade destes investimentos.

Há cinco anos que o mercado imobiliário comercial está numa rota de recuperação, com os valores dos negócios realizados nos últimos três a ficar na casa dos milhares de milhões de euros. De acordo com os dados do relatório de estabilidade financeira, no ano passado o valor das transações neste segmento chegou quase aos dois mil milhões de euros.

Durante este período, assistiu-se a um “aumento acentuado da participação de investidores estrangeiros”, nomeadamente fundos de pensões, fundos de investimento e ainda os chamados Real Estate Investment Trust (REITs), explica o Banco de Portugal. No ano passado, “cerca de 80% do investimento no mercado imobiliário comercial foi efetuado por não residentes, maioritariamente fundos”, nota.

São investidores institucionais que estão a apostar no segmento comercial português, mas Carlos Costa reconhece que não sabe a origem do financiamento destes. “Não se dispõe de informação sobre a estrutura de financiamento destes investidores”, nem se “sabe a relevância da alavancagem para estes fundos”, notou o Banco de Portugal na apresentação do relatório. Quanto mais endividado for o investidor, maior a volatilidade da sua aposta.

"Em termos dos investidores presentes no mercado imobiliário comercial, importa distinguir entre investidores de longo prazo, como os fundos de pensões, e investidores mais sensíveis às condições financeiras e económicas globais, como os REITs.”

Enquanto uns são investidores de médio a longo prazo, os outros (os REITs) apostam mais no imediato e são mais vulneráveis a eventos geopolíticos e económicos. “Em termos dos investidores presentes no mercado imobiliário comercial, importa distinguir entre investidores de longo prazo, como os fundos de pensões, e investidores mais sensíveis às condições financeiras e económicas globais, como os REITs”, alerta o regulador.

“De facto, a presença dos primeiros [fundos de pensões, que procuram rentabilizar poupanças para a reforma de muitos investidores] poderá contribuir para mitigar os efeitos sobre o mercado de um potencial comportamento mais volátil dos outros investidores. No entanto, alterações significativas no quadro regulamentar que afetem as expectativas de rendibilidade futura dos investidores deste mercado poderão ter um efeito amplificador sobre os preços, dadas as características do mercado português em termos de dimensão e de liquidez”, explica o Banco de Portugal, receando um eventual impacto no sistema financeiro nacional.

Os fundos de investimento têm o maior peso neste segmento, representando a grande parte dos investimentos dos não residentes. São o produto mais popular, mas começam a sentir a concorrência dos REITs, veículos que se dedicam exclusivamente a ativos imobiliários, acabando por funcionar como sociedades de investimento cotadas em bolsa. Atualmente existem em vários países, incluindo Espanha — as SOCIMI –, e por cá são uma medida reclamada há muito tempo pela indústria imobiliária e financeira.

Portugal à espera do sucesso dos REITs

O Governo prometeu em 2017 a chegada dos REITs a Portugal, mas o processo ficou congelado. Remeteu para depois da conclusão da reforma da supervisão financeira a abertura de portas a estes veículos que poderão, de acordo com o setor, atrair um investimento entre os dez mil e os 15 mil milhões de euros para o país.

"A CMVM considera que que os REIT – Real Estate Investment Trusts, são um instrumento importante de diversificação de fontes de financiamento e de dinamização e competitividade do mercado de capitais.”

Ficou assim nas mãos da CMVM a disponibilização deste produto financeiro, sendo que o regulador do mercado já veio dizer que está aberto a estes veículos de investimento que têm feito furor em Espanha. Gabriela Figueiredo Dias notou, em declarações recentes ao ECO, que “tem colaborado e continuará a fazê-lo com todos os interessados com esse objetivo”.

“A CMVM considera que que os REIT – Real Estate Investment Trusts, são um instrumento importante de diversificação de fontes de financiamento e de dinamização e competitividade do mercado de capitais, e é favorável à introdução de um quadro regulatório adequado que dê as necessárias garantias para a proteção do mercado e dos investidores”, afirmou a CMVM.